摘要：要說(shuō)當(dāng)下是史上樓市最嚴(yán)調(diào)控期，也不為過(guò)。自去年9月30日全國(guó)掀起一輪樓市調(diào)控后，已有45個(gè)以上城市出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次。

       而最近政策又有新變化，限購(gòu)、限貸后的大殺招——“限售”來(lái)了。3月25日，廈門(mén)市對(duì)商品住宅出臺(tái)了“限售”政策，標(biāo)志著“供給端”樓市調(diào)控的展開(kāi)。截至14日，已有10余個(gè)城市發(fā)布房地產(chǎn)“限售令”，對(duì)“拿房即賣(mài)”說(shuō)“不”。

       年限售斬?cái)鄻鞘辛鲃?dòng)性

       年交易制度設(shè)置了已購(gòu)商品住房轉(zhuǎn)讓年限，即在房子正常交易后規(guī)定購(gòu)房者在幾年后才能進(jìn)行第二次交易。

       啟動(dòng)限售地區(qū)（不完全統(tǒng)計(jì)）

       廈門(mén)：新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易

       成都：高端人才所購(gòu)住房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓

       福州：新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)

       青島：房屋取得不動(dòng)產(chǎn)證后滿2年方可上市交易

       廣州：新購(gòu)買(mǎi)住房須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓

       長(zhǎng)樂(lè)（福建）：取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿兩年的，不得上市交易

       常州：新購(gòu)房滿2年方可上市交易

       惠州：新購(gòu)買(mǎi)的商品住房滿3年方可轉(zhuǎn)讓

       珠海：新購(gòu)房屋3年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓

       東莞：升級(jí)限購(gòu)，滿2年才可交易

       揚(yáng)州：產(chǎn)權(quán)未滿兩年不得交易

       杭州：企業(yè)購(gòu)買(mǎi)區(qū)域住房需滿3年方可上市交易

       海南全�。盒沦�(gòu)房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓

       限售可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，這被視為“斬?cái)鄻鞘辛鲃?dòng)性”的狠招。而當(dāng)下，樓市也呈現(xiàn)出“城市圈+認(rèn)房認(rèn)貸+限售”的調(diào)控新特征：

       以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房

       例如：在京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)，都出現(xiàn)除了中心城市調(diào)控升級(jí)外，周邊的十余個(gè)城市(縣、區(qū))也齊齊發(fā)布、升級(jí)限購(gòu)的狀況。這就相當(dāng)于在熱點(diǎn)城市周邊筑起一道道圍墻、關(guān)住炒房客。

       恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸

       一、二線城市全面恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，抽走炒房者的資金杠桿，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

       如何理解樓市調(diào)控政策的新趨勢(shì)？對(duì)于打擊炒房客起到什么作用？樓市未來(lái)走向如何？

       解讀：

       對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)春天非但不寂靜，而是發(fā)生了太多的喧囂。

       先是一線城市和某些二線城市的房?jī)r(jià)在春節(jié)又掀起了一輪漲價(jià)潮，緊接著又是各種調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，隔三差五就扔出一顆“王炸”，力圖為已經(jīng)有泡沫化傾向的市場(chǎng)降溫。

       調(diào)控打出最新組合拳為樓市全面降溫

       中心城市房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)，3月份以來(lái)中心城市陸續(xù)出臺(tái)的收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的新嘗試意味著其他地區(qū)會(huì)隨之跟進(jìn)，于是可以看到在京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)，除了出現(xiàn)中心城市調(diào)控升級(jí)外，周邊的十余個(gè)熱點(diǎn)城市的限購(gòu)也在升級(jí)。這種聯(lián)動(dòng)措施能夠減小由于限購(gòu)出現(xiàn)的“溢出資金”，在其他市場(chǎng)上興風(fēng)作浪。

       在一系列調(diào)控政策中，提高抵押貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響將最為顯著，這種下調(diào)買(mǎi)房杠桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢(shì)出現(xiàn)變化，一直破遭詬病的房?jī)r(jià)背后的金融推手也會(huì)隨之減弱。

       限購(gòu)加上限售的政策可以讓中心城市和熱點(diǎn)城市的住房回歸居住本質(zhì)。但值得注意的是，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。在一二線城市經(jīng)受“恐慌經(jīng)購(gòu)買(mǎi)”考驗(yàn)的同時(shí)，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

       住建部界定房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期與土地供應(yīng)關(guān)系

       因地制宜、因城施策的調(diào)控政策在這種情況下顯得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供給側(cè)的措施也在逐步跟上�？梢钥吹阶〗ú康�新政策就在這方面有所突破，即住房庫(kù)存消化周期超過(guò)三年的城市要停止供地，而住房庫(kù)存消化周期在一年以下的城市要增加供地。這方面政策的意義在于，在合理的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃之下，形成有彈性的可持續(xù)供給，來(lái)瓦解市場(chǎng)的投機(jī)心理和恐慌情緒。

       在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并不存在只吹不破的泡沫。近來(lái)調(diào)控政策層出不窮，讓市場(chǎng)意識(shí)到政府“調(diào)控彈藥庫(kù)”里的“彈藥”還很充足，以及本輪調(diào)控的決心也很大，這能對(duì)炒房者起到有效的震懾。各方都在期待但地產(chǎn)市場(chǎng)在度過(guò)一個(gè)不寂靜的春天后，會(huì)有一個(gè)寧?kù)o的夏天。

       限售比房地產(chǎn)稅厲害

       從3月底至今，全國(guó)各地掀起了新一輪調(diào)控?zé)岢�。截�?月14日，共有16個(gè)省市縣鎮(zhèn)在調(diào)控政策里要求限購(gòu)又限售。不得不承認(rèn)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策儲(chǔ)備比土地儲(chǔ)備有底氣得多。

       限購(gòu)政策已經(jīng)存在8年，人們并不陌生，也早已放棄爭(zhēng)論它存在的合理性。但從今年各地的政策看，單單限購(gòu)已經(jīng)不足以穩(wěn)定房地產(chǎn)形勢(shì)了，還加上了限售。

       所謂限售，是指新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限，方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

       以往歷次調(diào)控的主要政策，不論限購(gòu)限貸還是調(diào)整稅費(fèi)，都是針對(duì)交易環(huán)節(jié)。除了試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶外，對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎沒(méi)有。

       一直以來(lái)，房地產(chǎn)稅都被認(rèn)為是抑制投機(jī)、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要措施，但由于2014年中國(guó)官方明確提出，房地產(chǎn)稅由試點(diǎn)轉(zhuǎn)至立法先行，這一針對(duì)持有環(huán)節(jié)的政策便暫時(shí)退出了調(diào)控舞臺(tái)。

       不過(guò)，現(xiàn)在在持有環(huán)節(jié)做文章的限售政策出現(xiàn)了。

       和房地產(chǎn)稅相比，它的持續(xù)性不強(qiáng)，限售僅兩三年最多不超過(guò)5年，并且還會(huì)隨房地產(chǎn)形勢(shì)變化產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，它打擊短期炒房客的效果比房地產(chǎn)稅明顯。尤其是與限購(gòu)政策結(jié)合，短線交易的空間消失，成交量?jī)r(jià)自然會(huì)回歸理性。

       目前，實(shí)行限購(gòu)又限售的城市，按出臺(tái)政策的時(shí)間順序看有廈門(mén)市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會(huì)、長(zhǎng)樂(lè)市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚(yáng)州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)，限售時(shí)間最長(zhǎng)，為5年。

       這些限售的地區(qū)，大多位于京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角，成交旺盛，且以新房市場(chǎng)為主，二手房交易遠(yuǎn)不如一線城市比重大、活躍度高。因此，限售對(duì)二手房市場(chǎng)的影響有限，也就不容易對(duì)整個(gè)城市的供應(yīng)量產(chǎn)生大的影響。

       這其中有一個(gè)例外。北京相關(guān)媒體稱(chēng)，自4月8日起，對(duì)成交未滿12月再次出售的房源，不予接受委托。

       這非常有趣，北京并未執(zhí)行限售，上述內(nèi)容姑且稱(chēng)為“鏈家版限售措施”，盡管鏈家不接受委托，還有其他中介，但是要知道，2016年北京新房和二手房成交比例大約為1：2，而鏈家大約占據(jù)了北京二手房市場(chǎng)的半壁江山，有著舉足輕重的市場(chǎng)地位。甚至可以說(shuō)，鏈家這一公告影響的房產(chǎn)的數(shù)量，超過(guò)了很多限售的地縣級(jí)市。