摘要：3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在京召開“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為”的電視電話會議，高度肯定了北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗，并讓各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。這或許將開啟全國范圍內(nèi)的“京式”限購時代。

       目前，全國至少有46座城市加入調(diào)控之列，從一線城市，到二三線熱點城市，再到四線城市，甚至國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進(jìn)行了限制。范圍之廣，堪稱中國樓市調(diào)控史上之最。

       3月29日，住建部召開電視電話會議，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高對整頓房地產(chǎn)市場秩序提岀要求，各地要持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。

       同時，住建部表示，還要將一二手房納入統(tǒng)一管理，配合金融主管部門繼續(xù)嚴(yán)肅查處資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。截至3月28日，已經(jīng)有9個在售項目停止網(wǎng)簽。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任徐賤云介紹，目前北京房地產(chǎn)市場預(yù)期平穩(wěn)、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。

       樓市調(diào)控的“京三月”

       作為首都，北京的房地產(chǎn)調(diào)控歷來具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。此次住建部的表態(tài)可謂是意味深長。

       進(jìn)入3月，北京房地產(chǎn)市場調(diào)控可以說是一波未平一波又起，10天出臺9道限購限貸政策讓人有點應(yīng)接不暇。

       3月17日：認(rèn)房認(rèn)貸，名下有房或有貸款記錄，全算二套，提高二套房首付比例�？s短貸款年限；

       3月22日：限購升級，非京籍朋友在京購房需納稅連續(xù)60個月；

       3月23日：首套利率提到95折；

       3月24日：限貸升級，離婚一年內(nèi)貸款一律算二套；

       3月25日：北京市教委深夜發(fā)文降溫學(xué)區(qū)住房，今年幼升小繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，通過隨機(jī)搖號的方式確定具體學(xué)校學(xué)位；

       3月26日：北京市住建委、市規(guī)土委、市工商局等5部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)5年繳納社會保險，或者連續(xù)5年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

       目前，發(fā)軔于（雖然有些措施并非初始于北京，但也是北京實施后才被更多的城市借鑒使用）北京的認(rèn)房、認(rèn)貸又認(rèn)離、整治“商改住”等樓市調(diào)控措施正在被其他城市所復(fù)制借鑒實施，相信未來北京限制“假離婚”、制定人口規(guī)劃等相關(guān)政策也會被其他城市借鑒。推出這些樓市調(diào)控政策的目的，就是要提高房地產(chǎn)市場的抗風(fēng)險能力，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

       北京樓市10年限購征途

       過去的十年，可以說是地產(chǎn)的黃金十年。房價話題已經(jīng)成為街頭巷尾的保留性談資。梳理近十年（2007-2017）以來，北京房地產(chǎn)政策的脈絡(luò)，其實這正是中國房地產(chǎn)10年發(fā)展的縮影。

       用“跌宕沉浮”來形容近北京十年樓市顯得極為貼切：

       2007年，央行連續(xù)8次加息，樓市由07年的“沸點”狀態(tài)急速降溫；

       2008年下半年，因金融危機(jī)的影響，全國樓市呈現(xiàn)下跌態(tài)勢；

       2009年，在“4萬億投資+10萬億信貸”的政策拉動下，房地產(chǎn)市場一洗頹勢，開啟上漲模式；

       2010年4月17日，為堅決遏制部分城市房價過快上漲，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 簡稱“新國十條”，全國拉開限購大幕，而北京率先推出“京十二條”、“京八條”積極響應(yīng)；

       2011年，“京八條”政策出臺，自此5年社�；騻�稅繳納成為了當(dāng)時限購的代名詞。

       2012年，中央60次表態(tài)調(diào)控不放松。出臺限購令的46個城市中，25個城市保持限購。北京規(guī)定：購買第二套住房的貸款發(fā)放對象僅限于人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭，超過29.4平方米的，購房者申請公積金二套房貸被拒。

       2013年初房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，一線城市新建商品住宅價格漲幅在20%以上，上半年各地落實年初的“國五條”細(xì)則。其中，北京政策最嚴(yán)厲，“京十九條”政策出臺：首將二手房納入調(diào)控，按個人轉(zhuǎn)讓住房所的20%征收所得稅，滿五唯一免征個稅，禁止京籍單身人士購買二套房。

       2014年，在全國房地產(chǎn)“限購令”部分松綁的大環(huán)境下，北京樓市“限購”基本不放松。二套房公積金貸款對象由人均住房29.4平方米擴(kuò)容至31.31平方米。

       2015年，房地產(chǎn)市場逐步回暖，央視5次降準(zhǔn)降息。全國房地產(chǎn)市場投資持續(xù)下滑，中央定調(diào)化解房地產(chǎn)庫存。北京限購升級：購房人在北京以外地方貸款購買過房，首付款要百分之六十以上，貸款利率上浮百分之十。購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

       2016年全面“二孩政策”實施后，家庭對改善型住房的需求更為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場需求旺盛，一二線城市房價瘋漲，樓市二元化格局明顯。北京規(guī)定：“首付款比例不低于50%，二套房為非自住房首付不低于七成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”首套住宅首付35%，二套住宅首付50%，外地人須連續(xù)5年繳納社�；騻�稅證明。

       2017年，北京限購限貸政策突破之前“史上最嚴(yán)”限購限貸政策之上限，進(jìn)一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房首付比例提高至60%，非普通自住房首付比例提高至80%，同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。3月17日后，北京市十天出九新政，更是引發(fā)激烈討論。

       房價十年不穩(wěn)反升 究竟順了誰的意？

       十年樓市跌宕起伏，但總體上仍然保持著不斷走高的態(tài)勢，甚至一度高歌猛進(jìn)，在風(fēng)雨樓市十年中，主宰著房價起伏并始終參與其中的，是這三類人：政策制定者、買房者和開發(fā)商。

       1、運(yùn)籌帷幄的政策制定者：“其實我是在布一個大局”

       北上廣以其資源的優(yōu)勢成為許多年輕人的筑夢港灣，但是，在十年來（2007-2017）北京對外籍人員的房地產(chǎn)政策中，實在難以找尋“北京歡迎您”這樣的溫暖字眼。

       幾天前，類似“最近有點為北京感到難過”這樣的文章在社交媒體上刷屏，道出了北漂一族在尋夢路上的彷徨：房價使得北京這座城市對外來者顯得不那么友好，給新一代來京逐夢的年輕人搭起了無法逾越的門檻。

       但是，從城市發(fā)展角度上說，房地產(chǎn)業(yè)其實肩負(fù)著一個不可言說的重任：以價格為門檻，為全國大中小城市劃分出等級，并進(jìn)而推動城鎮(zhèn)化的波次發(fā)展。

       城鎮(zhèn)化已經(jīng)行至半程，北上深等一線城市的綜合實力已經(jīng)同比邁入發(fā)達(dá)國家行列。政策制定者期待的最理想狀態(tài)，就是通過房價、戶籍等或市場或行政的方式進(jìn)行控制，讓曾經(jīng)在大城市就業(yè)的人帶著先進(jìn)理念回流，進(jìn)而帶動第二、第三梯次城市的板塊式發(fā)展。

       2、被政策壁壘架起的購房人：“我愿意為資格付費(fèi)！”

       “25歲女婿離婚娶50歲丈母娘為哪般？八成是為房子！”(2012)

       “為買房假離婚的無奈與反思”(2013)

       “上海中介為賣房，已和客戶結(jié)過四次婚，包括70雖老太！”(2017)

       “買賣雙方談判中，房主夫妻兩人當(dāng)場決定離婚，同時把房價提高60萬元！”(2017)

       2007到2017這10年間，類似這樣的奇葩段子新聞我們已經(jīng)屢見不鮮，這十年里被刷新的不僅是不斷上漲的房價，還有在急劇走高的房價下人們不斷扭曲的價值觀。

       “居者有其屋”一直是國民心中的執(zhí)念，“買漲不買跌”的心態(tài)充斥著整個樓市，越是限購、禁止的物件，人們越要得到手。購房者的瘋狂“搶著上車”，在這樣的心理背后，購房到底想得到什么？

       如果給他們畫一幅像，他們就是構(gòu)成一個城市經(jīng)濟(jì)生命力的主要動力“中產(chǎn)階層”，購房人的心理預(yù)期其實在于：買房雖然透支了未來，但能夠在一線城市買到當(dāng)下的安全感，買到一線人的資格，使他們不再感到自己是城市化浪潮中的邊緣人。雖然，他們也會覺得價格不合理，甚至抱有房價微跌的預(yù)期，但這些都不足以動搖他們“搶著上車”的決心，房子成為唯一能夠從心理和物質(zhì)層面都發(fā)生真實效益的“錨”。

       這是一種被政策壁壘高架起的資格，一種在一線城市扎根下來的資格。當(dāng)人們所搶的是一種資格而非商品的時候，那個資格是近乎無價的。人們只要有能接手的實力，就絕對會選擇接手。就像是城堡的圍墻，外面的人擠破腦袋想進(jìn)來，而已經(jīng)進(jìn)入城堡的人，才有資格笑看十年不斷走高的房價，甚至?xí)�覺得房價還不夠高。

       3、期待水漲船高的開發(fā)商：“我想支個更大的攤子”

       據(jù)悉，作為中國最大的房地產(chǎn)公司，恒大已負(fù)債率超過90%。

       “不惜一切代價高價拿地”，使得房企負(fù)債額不斷上升。據(jù)統(tǒng)計，2016年三季度末A股127家上市房企總負(fù)債額達(dá)到4.48萬億元，創(chuàng)歷史新高，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.59%。負(fù)債率超過80%的房企有29家。

       房地產(chǎn)企業(yè)最怕的不是項目虧錢，而是沒有項目可做。上市公司需要業(yè)績，非上市公司需要營收。而寧可將自己放在京滬深這種房價更為看好的城市中去搏斗，也不能到庫存嚴(yán)重的三四線城市去冒險。這也幾乎是房地產(chǎn)商們的共識。道理很簡單，市場上對一線城市房價上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市。

       綜上，不難發(fā)現(xiàn)，政府、開發(fā)商、購房人這三方其實抱有的是相同的愿景——房價緩慢上漲。

       無論業(yè)內(nèi)、專家、政府、房地產(chǎn)商、購房人、中介……無論你問到哪一方，都會直白地告訴你：房價確實不合理，但是看不到任何下跌的可能。

       這種態(tài)度的空前一致本就是對房價的巨大心理支撐，更火上澆油的是，政府、購房者和房地產(chǎn)商三方之間又都沒有把態(tài)度挑明，而是曖昧地互相窺視猜測。三方都預(yù)期房價上漲，都在窺測另兩方態(tài)度的同時，一邊內(nèi)心糾結(jié)一邊暗自加磅。于是房價也就脫離了三方共同期待的“緩慢上漲”這一目標(biāo)，轉(zhuǎn)而一路狂奔。

       未來一線城市房價是漲，還是漲？

       1、李迅雷：2020年左右全國房價會普跌，之后該漲的還會漲回來

       齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

       決定房價的有兩個流，一個是人口流，一個是貨幣流。目前中國的流動人口數(shù)量在減少，北上廣深房價上漲更多還是一種資金的集聚，房價可能在2020年左右出現(xiàn)全面性下跌，因為首先人口流并不支持，另外貨幣增速也會隨著經(jīng)濟(jì)增速的下降而下降。

       當(dāng)然，因為任何的泡沫破滅都是非理性的，都會造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。跌完之后，該漲的還是會漲回來，因為中國經(jīng)濟(jì)畢竟還是有它的動力，北上廣深已經(jīng)成為全球的大都市，也會成為一個國際化的大城市，而目前城市的住宅用地供給還是不足，房價的差距沒有拉開。

       2、賈康：十五年內(nèi)一線城市均價不會下行

       原財政部財政科學(xué)研究所所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

       現(xiàn)在我們可以說，由一線城市帶動的住房平均成交價格的上揚(yáng)，是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)所分析的。建成區(qū)擴(kuò)大總的趨勢是供不應(yīng)求而帶來的成交價上漲，在均價的表現(xiàn)上，它一定是個上揚(yáng)曲線，這是一個規(guī)律的發(fā)展過程，但在實際生活中造成了很多誤解。我認(rèn)為在可以預(yù)見的十五年左右的時間里，像北京、上海、深圳這樣的大城市，不存在均價上揚(yáng)曲線轉(zhuǎn)變成下行曲線的可能性。中央要抓基礎(chǔ)制度建設(shè)，使曲線雖然上揚(yáng)，但不那么陡峭，特別是遏制上揚(yáng)過程中肆無忌憚造成的大起大落，這是引起社會不安的不良因素，是中國的真問題。

       3、郁亮：一線城市樓市不會特別差

       萬科總裁

       如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房價走勢應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長期漲幅不應(yīng)該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風(fēng)險相比以前在增加。

       不過，人口不斷涌入，財富加速聚集，這決定了一線城市樓市表現(xiàn)不會特別差。但北上廣深的高房價問題也必須重視。房價平穩(wěn)，年輕人才會有奔頭。光給人才發(fā)房補(bǔ)、建保障房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每個城市都應(yīng)提出自己的普通住宅發(fā)展計劃。即使是一線城市，房價也應(yīng)該穩(wěn)住，而且，也可以穩(wěn)住。

       十年來，伴隨人口增長的，是不斷拔高的大樓和急劇走高的一線樓市。“十年育樓”，如今一線城市的樓市已長成參天大樹，但樹下的人已從十年前的仰望變?yōu)槿缃竦倪b望。其實，當(dāng)初栽樹人的初衷是拿它來“成蔭避暑”，但如瘋狂成長的“它”已經(jīng)長得軀干扭曲、張牙舞爪，實在令人望而生畏。