摘要：3月28日晚,福州、廈門、杭州相繼推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政。在北京“10天9策”的帶動(dòng)下,上述三個(gè)城市均開啟“打補(bǔ)丁模式”:在短時(shí)間內(nèi)多次加碼政策。而跟隨一二線城市的步伐,29日,長(zhǎng)春、天水、湛江等三四線城市也加入調(diào)控大軍。在這輪調(diào)控中,限購(gòu)政策被普遍使用,這也說(shuō)明了中央對(duì)于管控樓市的決心之強(qiáng)。

       杭州廈門多次加碼 均是“認(rèn)房又認(rèn)貸”

       為了打擊投機(jī)炒房,28日晚,福州市將二套房首付比例升至五成,且規(guī)定購(gòu)房兩年內(nèi)不得上市交易;杭州則與一線城市一樣實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸,并且規(guī)定本市戶籍單身限購(gòu)一套”,廈門在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí),要求社保需連繳三年。

       其實(shí)在此次政策出臺(tái)之前,這些城市都已在不同程度上收緊了樓市調(diào)控政策。以杭州為例,其已在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)三次加碼了調(diào)控政策。3月2日,杭州市宣布擴(kuò)大限購(gòu)范圍,同時(shí)將社保年限調(diào)整至“前三年內(nèi)連續(xù)繳納兩年以上”。不僅如此,杭州本地戶籍居民家庭實(shí)行限購(gòu)兩套。

       加上去年9月以來(lái)出臺(tái)的樓市調(diào)控政策,杭州已接連出臺(tái)了七項(xiàng)樓市政策,涉及限購(gòu)、調(diào)整土地出讓競(jìng)價(jià)方式、提高公積金貸款二套首付比例、提高商業(yè)貸款二套首付比例、延長(zhǎng)個(gè)稅或社保繳納年限等。

       而廈門作為全國(guó)第二個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市,自去年8月31日出臺(tái)調(diào)控政策宣布重啟住房限購(gòu)后,也在不同程度上加碼樓市政策。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前廈門已出臺(tái)了四項(xiàng)調(diào)控政策,涉及限購(gòu)、新房住滿2年才能交易、社保年限需連繳3年、實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”等。

       和以往出臺(tái)政策不同,這一輪樓市調(diào)控更多是地方政府“打補(bǔ)丁”式地出臺(tái)調(diào)控政策,而以往更多的是以“國(guó)幾條”的形式出現(xiàn),地方政府再出臺(tái)細(xì)則落地。

       中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出了這輪限購(gòu)的幾個(gè)特點(diǎn):一,力度大,限購(gòu)限貸等標(biāo)準(zhǔn)比較苛刻。二,措施實(shí)在,出臺(tái)的政策措施招招見血。三,政策嚴(yán)密,從各種可能的角度,堵住炒房的漏洞和可乘之機(jī)。四,涉及面寬,不僅涉及住房還涉及商住,不僅涉及購(gòu)房,還涉及售房。五,攻勢(shì)犀利,多項(xiàng)政策密集出臺(tái)。

       房?jī)r(jià)平穩(wěn)無(wú)礙調(diào)控出臺(tái) 東部省會(huì)全部限購(gòu)

       自今年3月以來(lái),已有至少34個(gè)城市從不同層面上加碼了樓市調(diào)控。這其中包括北京、南京、杭州、廣州、青島等一二線熱點(diǎn)城市,還包括保定淶水縣、張家口崇禮區(qū)、滁州、嘉善等三四線城市或縣城。就在20日,長(zhǎng)春、天水、湛江也出臺(tái)了本地調(diào)控政策。

       這一輪調(diào)控,其實(shí)是延續(xù)了去年9月份開始的調(diào)控政策趨勢(shì)。同時(shí),9月份的那輪調(diào)控并未完全起到降溫作用,諸如北京以及北京周邊等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在春節(jié)后出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。因此,這才催生了近期各地密集出臺(tái)新政策。

       但在上述城市中,長(zhǎng)春、貴陽(yáng)等盡管在“70個(gè)大中城市”之列,但房?jī)r(jià)其實(shí)非常平穩(wěn)。像長(zhǎng)春,2月份房?jī)r(jià)環(huán)比僅增長(zhǎng)0.4%,同比增長(zhǎng)也只有4.4%。而諸如天水、贛州、滁州等城市,本應(yīng)面臨去庫(kù)存任務(wù),現(xiàn)在紛紛限購(gòu)限貸,也是這輪調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)。

       有分析認(rèn)為,在一二線城市限購(gòu)限貸加碼,更多的是將炒房客堵在了門外。這些熱錢很有可能轉(zhuǎn)而流向周邊的三四線城市甚至縣城,北京周邊房?jī)r(jià)飆升就是一個(gè)例子。在目前對(duì)于炒房“冒頭就打”的機(jī)制下,縣城出臺(tái)調(diào)控政策其實(shí)也是不得已而為之。

       當(dāng)然,將目光投向一二線城市也能發(fā)現(xiàn),這次調(diào)控潮也有一個(gè)特點(diǎn)——嚴(yán)格的限購(gòu)成為主流甚至標(biāo)配。目前,東部沿海和中部地區(qū)幾乎所有省會(huì)城市都已有了限購(gòu)政策,廣東更是有廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海6個(gè)城市。

       在北京,政府重新定義學(xué)區(qū)房價(jià)值,則無(wú)異于對(duì)于學(xué)區(qū)房“釜底抽薪”。用如此強(qiáng)大的行政力量管控房地產(chǎn)市場(chǎng),也說(shuō)明了此次中央決心之堅(jiān)定——堅(jiān)決逼退炒房需求。

       浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為,伴隨著各地樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái),看后續(xù)對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期是否能夠?qū)崿F(xiàn),如果市場(chǎng)穩(wěn)定的目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成的話,后續(xù)還是會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策并且會(huì)有更多的城市加入調(diào)控行列。

       政策催生“連環(huán)單” 交易鏈直接斷掉

       當(dāng)然,在一二線城市的限購(gòu)政策中,免不了會(huì)誤傷剛需或者改善性需求。在28日晚間,就有杭州市民調(diào)侃,只因看了一場(chǎng)國(guó)足比賽,回來(lái)發(fā)現(xiàn)不能買房了。其實(shí),杭州關(guān)于本地戶籍單身限購(gòu)一套的規(guī)定并不是那么“殘忍”,近期部分城市關(guān)于卡社保、限戶籍、認(rèn)房又認(rèn)貸的要求,更是直接阻斷了外來(lái)務(wù)工人員的安家之路。

       在北京這樣一個(gè)買新房需要賣舊房的城市,不少年輕人就因?yàn)檎�策陷入了“連環(huán)單”。3月17日北京限購(gòu)政策出臺(tái)后,在北京工作的小伙劉航著急了起來(lái)。他看中了北京城區(qū)邊緣的一套二手房,但是還未網(wǎng)簽。而新政策規(guī)定,貸款期限由30年降到了25年,他很擔(dān)心負(fù)擔(dān)不起更高的月供。

       當(dāng)然,就算劉航想咬牙堅(jiān)持,房主也不一定會(huì)答應(yīng)。該房主之所以賣房,是為了以小換大,以遠(yuǎn)換近,這也是北京郊區(qū)很多業(yè)主的訴求。房主想拿賣房錢,去付北京城里的一套學(xué)區(qū)房的首付,連定金也交了。

       可“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策出臺(tái)后,該房主要買的房子已經(jīng)被認(rèn)定為“二套房”,要付80%的首付,這對(duì)他來(lái)說(shuō)是很難接受的。該房主同樣擔(dān)心劉航的購(gòu)房款能否到賬,因?yàn)殂y行回復(fù),貸款何時(shí)發(fā)放,尚不能確定。就這樣,一樁本來(lái)談好的生意“告吹”,而房主和劉航估計(jì),上文中要賣學(xué)區(qū)房的人,也遭遇了類似問(wèn)題,他們都是“連環(huán)單”中的一環(huán)。

       最終,房主繼續(xù)住在了自己的房子里,而劉航在遠(yuǎn)郊房山找到了一處“滿五唯一”的合適房子。盡管總價(jià)“僅”300萬(wàn)元,但距離劉航上班的地方直線距離50公里,即使未來(lái)通了地鐵,單程也需要約兩小時(shí)。