摘要：華泰證券分析師謝皓宇認(rèn)為，一線人口出現(xiàn)流出、三線人口則現(xiàn)“返鄉(xiāng)潮”，再加上三線省市去化周期的下滑，人口外流和庫(kù)存因素將發(fā)生根本性變化，預(yù)計(jì)三線城市將迎來(lái)趨勢(shì)性大周期。

       在報(bào)告中，華泰謝皓宇表示，回顧２０１０年與２０１３年的兩次三線躁動(dòng)，二者都因三四線的人口外流和庫(kù)存高企而證偽，且未有實(shí)質(zhì)性變化。然而，２０１４年以來(lái)土地管控趨向嚴(yán)格，２０１５年過(guò)后，一線城市人口開(kāi)始出現(xiàn)一絲“逆流”，被擠出的人口則將引發(fā)“返鄉(xiāng)潮”：

       上海人口在２０１５年已現(xiàn)流出跡象，若剔除自然人口增長(zhǎng)的因素，２０１５年上海常住人口機(jī)械下降１６．３萬(wàn)人。

       截至２０１６年底，北京人口機(jī)械下降４．１萬(wàn)人，是２０００年以來(lái)第一次出現(xiàn)人口流出。

       華泰謝皓宇進(jìn)一步指出，當(dāng)前庫(kù)存高企與人口外流的兩大因素均產(chǎn)生變化，并在未來(lái)３－５年內(nèi)出現(xiàn)根本變化，即庫(kù)存下降和城鎮(zhèn)化減速。

       從主要邏輯來(lái)看，本次三線大周期的背后，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的變化，即一線城市轉(zhuǎn)向效率的提升，而非人口的增加，三四線城市則通過(guò)勞動(dòng)力的拉動(dòng)承接更多人口：

       當(dāng)卡住土地供給的情況下提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也就需要提高單位面積產(chǎn)出，然而由于單位面積的人口承載有限，導(dǎo)致要求提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率，也就意味著，未來(lái)一線城市會(huì)自發(fā)的清退部分低效企業(yè)和低效人員，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向更高層級(jí)升級(jí)。

       相反，三四線城市ＧＤＰ增長(zhǎng)依然依靠勞動(dòng)生產(chǎn)力的釋放，且依然處于第二產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，所以對(duì)勞動(dòng)力是有需求的。預(yù)計(jì)三四線憑借更高的ＧＤＰ增速，通過(guò)勞動(dòng)力拉動(dòng)能夠承載更多的人口，形成對(duì)一線擠出的承接，進(jìn)而帶動(dòng)需求。

       未來(lái)人口與三線房?jī)r(jià)怎么走？

       從人口流向來(lái)看，當(dāng)前有１７個(gè)省直轄市為人口凈流入狀態(tài)，主要以珠三角區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域和大北京為主，且集中在東南沿海區(qū)域。

       在人口凈流出的１４個(gè)省直轄市中，寧夏、陜西和安徽等８?jìng)�(gè)省市的城鎮(zhèn)化率超５０％，這意味著這８?jìng)�(gè)省市的城鎮(zhèn)化主要來(lái)自當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，而同時(shí)城鎮(zhèn)人口在向外轉(zhuǎn)移，流向更發(fā)達(dá)的地區(qū)。而這１４個(gè)省直轄市中的前五位——河南、四川、貴州、安徽和廣西，城鎮(zhèn)化率均在５０％左右及以下，依然處于城鎮(zhèn)化率的初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式主要靠勞動(dòng)生產(chǎn)力的釋放。

       有關(guān)三四線城市房?jī)r(jià)上漲的可能性，華泰謝皓宇認(rèn)為，從邏輯上判斷，去化５０％之后，即庫(kù)存周期下降到２～３年時(shí)，就能夠帶來(lái)三線的漲價(jià)。當(dāng)前，三線省市第一類庫(kù)存已經(jīng)去化得“差不多了”，去化周期已經(jīng)降到了６個(gè)月，接近歷史低位。