摘要：2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計增幅在4%左右。主要原因：一是相對于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性。因此，雖然2017年房市降溫，但開發(fā)投資仍能保持正增長；二是預(yù)計一線及部分二線熱點城市供地量不會明顯增長，房企購地將主要分布于地價較低的三四線城市，因此對開發(fā)投資金額拉動不大；三是2017年新開工量繼續(xù)保持正增長，對開發(fā)投資正增長形成一定支撐。因此，對2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持不喜不悲的態(tài)度。

       春節(jié)剛過，關(guān)于樓市的各種報道便迎面撲來，諸如“成交量下降、房價下跌、購房者觀望”等。對于這些報道，我們應(yīng)理性看待。一方面，春節(jié)原本就是樓市淡季，成交量相比上個月下滑實屬正常；另一方面，也有數(shù)據(jù)表明，今年春節(jié)相比去年春節(jié)，部分城市住宅成交量下滑，這就能說明問題了。

       實際上，2017年的春節(jié)樓市正處于一個短周期中由“夏天”轉(zhuǎn)為“秋天”的關(guān)鍵節(jié)點。過去十多年的歷史表明，全國房地產(chǎn)運行具有短周期規(guī)律，大致三年一個輪回。最近一個輪回：2014年降溫，2015年復(fù)蘇，2016年繁榮，預(yù)計2017年下行。

       以下是對2017年全國房地產(chǎn)市場走勢的展望。

       政策面：各地將根據(jù)實際情況推出“去庫存、穩(wěn)發(fā)展、防風(fēng)險”的相關(guān)政策

       從政策演變的脈絡(luò)來看，2014年開始放松限購、限貸、限價，2015年進一步放松房貸、降低稅負(fù)、放松限外，四季度中央提出房地產(chǎn)去庫存，其后各省出臺去庫存實施意見，總體以刺激購房為主。

       2016年3月25日，上海和深圳率先出臺緊縮性調(diào)控政策，從而拉開樓市過熱城市的新一輪調(diào)控序幕。7月份中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，至少部分指代局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。9月底至10月上旬，16個城市集中出臺調(diào)控措施，抑制房價成為主攻目標(biāo)。

       關(guān)于2017年的房地產(chǎn)政策走勢，其實去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議講得很明白：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。

       根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議的精神，可以預(yù)見2017年中央和地方政府均將把防范金融風(fēng)險和抑制資產(chǎn)泡沫放到更加重要的位置。因此，樓市過熱的地區(qū)將堅決執(zhí)行調(diào)控政策，通過提升限制貸款、加強控制地價、增加土地出讓等措施，防止房價繼續(xù)上漲；樓市較冷的地區(qū)將進一步細(xì)化，落實去庫存政策，并逐步將去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，增加政策的可操作性，促進此類地區(qū)市場活躍度�？傊�，在全國范圍內(nèi)，各地方將會在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的經(jīng)濟環(huán)境下，針對各地實際情況推出“去庫存、穩(wěn)發(fā)展、防風(fēng)險”的相關(guān)政策，并且將加大力度進一步落實。

       市場面：總體降溫

       從供給側(cè)來看，主要關(guān)注四個指標(biāo)。

       其一，2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計增長5%左右。主要原因：一是近期一二線樓市熱點城市在出臺的調(diào)控政策中大多提到要加大土地供應(yīng)；二是三四線城市從2014年開始去庫存，經(jīng)過兩三年時間的消化，部分城市去庫存效果顯現(xiàn)，2017年開始進入補庫存狀態(tài)；三是由于板塊輪動效應(yīng)，在一二線樓市熱點城市受調(diào)控抑制的影響下，少數(shù)三四線城市將成為房地產(chǎn)企業(yè)2017年拿地的重點區(qū)域；四是由于2015年、2016年土地購置量連續(xù)兩年處于低位，基期值較低，2017年土地購置量大概率實現(xiàn)正增長。

       其二，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計增長3%左右。主要原因：一是隨著購地面積的增加，新開工量也應(yīng)有所增長；二是由于2016年一線及部分二線熱點城市樓市火爆，房企對已有儲備土地加快了開工進度。隨著2016年四季度一些樓市熱點城市紛紛出臺收緊型調(diào)控政策，樓市逐步降溫，2017年房企會放緩開工進度，樓市降溫不利于新開工；三是部分三四線城市需要補庫存，因此房屋新開工量也將略有增長。總之，2017年新開工量增幅將有所收窄。

       其三，2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計增幅在4%左右。主要原因：一是相對于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，雖然2017年房市降溫，但開發(fā)投資仍能保持正增長；二是預(yù)計一線及部分二線熱點城市供地量不會明顯增長，房企購地將主要分布于地價較低的三四線城市，因此對開發(fā)投資金額拉動不大；三是2017年新開工量繼續(xù)保持正增長，對開發(fā)投資正增長形成一定支撐�？傊�，對于2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不喜不悲。

       其四，2017年全國35個城市樓市庫存預(yù)計會緩慢上升，而去化周期會明顯拉長。主要原因：一是35個城市中的約一半城市屬于市場熱點城市，2017年將采取補庫存的導(dǎo)向且受到調(diào)控影響，新增住宅供應(yīng)料大于成交，導(dǎo)致庫存規(guī)模小幅上升；二是預(yù)計2017年35個城市住宅成交量下滑，庫存增加而成交下滑勢必導(dǎo)致去庫存周期拉長�？梢哉J(rèn)為，此類熱點城市新房市場供不應(yīng)求的狀態(tài)或矛盾有望改變，隨之也利好對房價的抑制和房地產(chǎn)市場預(yù)期的穩(wěn)定。

       從需求側(cè)考慮，應(yīng)關(guān)注兩個重要指標(biāo)。

       其一，2017年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，預(yù)計下跌5%左右，在持續(xù)兩年增長后出現(xiàn)下滑。主要原因：一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達到歷史最高點。隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分二線熱點城市樓市調(diào)控政策的收緊，這些城市的市場成交量明顯回落，導(dǎo)致2017年全國商品房成交量的下滑；三是隨著市場的降溫，房企出于對市場預(yù)期的不樂觀，會放緩項目的供應(yīng)節(jié)奏，從而導(dǎo)致市場新增供應(yīng)不足，也制約了市場銷售量的增幅；四是在繼續(xù)去庫存的寬松政策驅(qū)動下，2017年三四線城市成交量預(yù)計實現(xiàn)小幅正增長，部分對沖了一二線城市的明顯下滑�？傊�，2017年商品房成交量將下跌，但預(yù)計跌幅不大。

       其二，上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國35個樣本城市(包括一二三線城市)2017年商品住宅成交面積將由增轉(zhuǎn)跌，預(yù)計下跌10%左右。主要原因：一是2015年和2016年住房需求顯著釋放，存在需求透支現(xiàn)象，將使得2017年成交量難以繼續(xù)增長；二是35個城市中約一半城市為2016年樓市熱點城市，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓制下，2017年住宅成交量將下跌二三成，所以拖累了35個樣本城市的成交量�？傊�，35個城市商品住宅成交面積變化方向與全國大勢一致，但跌幅將大于全國總體跌幅。

       關(guān)于房地產(chǎn)價格，應(yīng)關(guān)注三個指標(biāo)。

       其一，2017年全國房企土地平均購置價格增幅將有所回落，預(yù)計全年增長10%左右。主要原因：一是2016年房市整體處于回暖態(tài)勢，但四季度后逐步降溫，因此2017年土地市場溫度將有所下降；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價最高的一線城市雖然土地供應(yīng)有限，價格高企，但近期地方政府已經(jīng)出臺政策控制地價，再加上三四線城市較低的地價已接近土地開發(fā)成本，跌無可跌，因此地價整體仍將穩(wěn)中有升，但增幅不會太大；三是2016年土地購置價格基數(shù)較高，2017年漲幅也不會太高。

       其二，2017年全國商品房成交均價繼續(xù)上漲，預(yù)計全年增幅在5%左右。主要原因：一是從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢，房價黏性較強，由于2016年上半年多數(shù)城市房價基期值不算高，因此2017年全年仍然上漲；二是雖然一線及部分二線熱點城市近期隨著樓市政策的收緊，房價上漲放緩甚至下跌，但大部分三四線城市樓市表現(xiàn)滯后，且2017年上半年仍存在板塊輪動現(xiàn)象，預(yù)計房價穩(wěn)中有漲，從而推動全國商品房成交均價的上漲；三是價格變化滯后于成交量，2017年成交量回落，但價格仍將小幅上升，高于成交量增速�？傊�，2017年房市總體降溫，全國商品房均價強勢不再，但仍有望實現(xiàn)正增長。

       其三，2017年全國70個大中城市房價將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢，預(yù)計上半年在市場震蕩式緩慢降溫過程中，房價增幅會持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房價指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。預(yù)計2017年7月前后，70個大中城市房價環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點。受房價指數(shù)環(huán)比增幅收窄進而下跌的影響，預(yù)計70個大中城市房價同比增幅將在2017年第一季度見頂，預(yù)計峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計到2017年第四季度從正增長轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長。