摘要：這輪樓市調(diào)整或延續(xù)到2018年上半年，而在加息周期和調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)（包括一線城市）可能迎來長周期拐點(diǎn)。

      樓市寒冬，雪上加霜。央行變相加息之后，樓市又迎來多個利空。有人說，房貸利率可能上調(diào)；另有銀行證實要控制信貸規(guī)模；而隨著兩會的召開，多個地方政府表態(tài)，要加強(qiáng)樓市調(diào)控。

       多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這輪樓市調(diào)整可能延續(xù)到2018年上半年，而在加息周期和調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點(diǎn)。

      利空1：房貸利率可能上調(diào)

      業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貨幣政策收緊信號或?qū)е路抠J利率上調(diào)，在市場風(fēng)險和政策風(fēng)險雙重壓力下，銀行可能會通過價格手段防控風(fēng)險。

      其實新年伊始，北京部分銀行首套房貸利率從85折收緊到9折，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房貸利率收緊大勢所趨。

      此外，據(jù)《2017年1月中國房貸市場月度分析報告》顯示，1月，全國首套房貸款平均利率為4.46%，環(huán)比上升0.01%。今年1月，全國二套房貸款平均利率為5.40%，與上月持平，但同比上升0.01%。

      經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超在近期研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本，但發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較看，合理的房貸利率應(yīng)在5.5%左右。

      姜超認(rèn)為，央行確認(rèn)貨幣市場“加息”的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)風(fēng)險，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

      利空2：銀行證實要控制信貸規(guī)模

      2017年伊始，1月新增信貸規(guī)模有望再創(chuàng)歷史新高，監(jiān)管部門近日也開始對部分銀行的放貸熱情“降降溫”。部分銀行近期接到了央行信貸額度的調(diào)控通知，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。

      其中，總部在上海的某銀行近日接到央行“窗口指導(dǎo)”，要求2月份開始全口徑大力度壓降新增貸款規(guī)模，同時，現(xiàn)在包括對公和個人貸款在內(nèi)的所有貸款項目都需要提前一個月報備，目前該行只有消費(fèi)貸可以按時放款，其他都會延期1個月以上。不過，也有銀行內(nèi)部人士表示，并未收到調(diào)控通知，滬上某國有大行相關(guān)人士表示，目前信貸投放依舊按照正常節(jié)奏進(jìn)行。

      利空3 :上海嚴(yán)禁資金違規(guī)流入樓市

      公開信息顯示，2017年以來，多地相繼表態(tài)繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控。

      上海：2017年上海銀監(jiān)局將嚴(yán)格執(zhí)行個人住房差異化信貸政策，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，抑制炒房需求。同時還將繼續(xù)開展政策執(zhí)行情況的檢查，對違規(guī)機(jī)構(gòu)將按規(guī)定予以處罰。1月16日，上海銀監(jiān)局就對江蘇銀行上海分行開具了與地產(chǎn)相關(guān)的罕見高額罰款，江蘇銀行被罰477.9254萬元，原因是該行給房地產(chǎn)公司違規(guī)融資用于支付土地出讓金。監(jiān)管當(dāng)局一直要求商業(yè)銀行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等違法違規(guī)風(fēng)險。

      北京：把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

      深圳：對商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售價格進(jìn)行管理，開發(fā)企業(yè)申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價。深圳升級版“限價令”，明確“政府指導(dǎo)價”，以促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。

      廣州：支持居民自住購房需求，抑制投資投機(jī)性購房，切實抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。

      重慶：要求抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記，做好土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接工作，規(guī)范房企的商品房預(yù)售及抵押融資。

      1月樓市成交清淡

      多個城市受春節(jié)假期影響，1月樓市成交清淡。北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年1月全月，北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅簽約2477套，環(huán)比下滑23.8%；二手住宅共簽約12860套，環(huán)比下滑28.9%。

      數(shù)據(jù)顯示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，為2011年以來成交量最低水平。春節(jié)期間，上海地區(qū)只有8個項目有交易記錄，且所有項目都僅成交1套。去年同期則有24個項目有交易。

      深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳市一手住宅累計成交1652套，環(huán)比下降23.6%；房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%。

      本輪樓市調(diào)整或持續(xù)到2018年上半年

      經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷展望2017年樓市走勢時表示，今年房價會較為平穩(wěn)或者略有下跌，因為各地都把控制房地產(chǎn)價格的上漲作為一個非常重要的目標(biāo)，至少在“十九大”之前會嚴(yán)格控制房價上漲。

      經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)計，央行的貨幣政策將持續(xù)偏緊，債市仍將調(diào)整，股市以漲價和改革的結(jié)構(gòu)性機(jī)會為主，房市將持續(xù)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)在2-3季度有望二次探底。

      任澤平認(rèn)為，本輪房價調(diào)整可能持續(xù)到2017年底-2018年上半年，關(guān)鍵看長效機(jī)制。由于當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機(jī)制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機(jī)制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。

      持有類似看法的還有德國商業(yè)銀行中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩。他在最新的研究報告中表示，本輪房價的上升幅度超過上一輪，這意味著其底部可能比上一輪還要更深。房地產(chǎn)成交量見底的信號可能要到今年年底才會出現(xiàn)，這可能預(yù)示著房價見底的信號可能會到明年年中才會出現(xiàn)。