摘要：雞年開(kāi)年首個(gè)工作日，三大利空信號(hào)便在樓市上空蔓延，業(yè)內(nèi)稱(chēng)全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道已基本確立。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年春節(jié)前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)承壓。

       有的人，年還沒(méi)過(guò)完，一切還未步入正軌，可關(guān)于房地產(chǎn)的爆炸性利空消息卻接踵而至。

       消息一：央行變相加息

       在農(nóng)歷雞年的第一個(gè)交易日，市場(chǎng)迎來(lái)了當(dāng)頭棒喝。中國(guó)央行釋放重磅變相“加息”信號(hào)：央行當(dāng)日進(jìn)行200億元7天期逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率2.35%，此前為2.25%；進(jìn)行100億元14天期逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率2.5%，此前為2.4%；進(jìn)行200億元28天期逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率2.65%，此前為2.55%。

       另外，央行還上調(diào)常備借貸便利貸款利率，隔夜品種上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)：隔夜SLF利率上調(diào)至3.1%，此前為2.75%；7天SLF利率上調(diào)至3.35%，此前為3.25%；1個(gè)月SLF利率上調(diào)至3.7%，此前為3.6%。利率變動(dòng)2月3日生效。

       實(shí)際上這不是中國(guó)央行第一次變相加息了，節(jié)前央行曾將6個(gè)月和1年期MLF利率分別上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至2.95%、3.1%。招商證券徐寒飛表示，這是央行貨幣政策全面逆轉(zhuǎn)的信號(hào)，意味著2014年以來(lái)的貨幣寬松結(jié)束了。

       業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加息意味著資金貴了，它對(duì)于樓市、股市、債市、期市都構(gòu)成利空。而且此次央行出手非常迅猛，沒(méi)給市場(chǎng)喘息的機(jī)會(huì)，將給市場(chǎng)心理帶來(lái)極大的震撼。

       任澤平認(rèn)為，央行自節(jié)前上調(diào)MLF半年期及一年期利率后，再次對(duì)SLF和逆回購(gòu)利率進(jìn)行了上調(diào)，政策性利率全面上調(diào)，已經(jīng)事實(shí)上加息，顯露出央行偏緊的政策態(tài)度。預(yù)計(jì)央行的貨幣政策將持續(xù)偏緊，房市將持續(xù)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)在2-3季度有望二次探底。

       分析師明明表示：近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)走熱跡象，一線城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，結(jié)合去年12月份信貸數(shù)據(jù)仍然較多和房地產(chǎn)投資再創(chuàng)新高，貨幣政策有必要通過(guò)適當(dāng)引導(dǎo)中長(zhǎng)期利率上升，抑制房地產(chǎn)泡沫。

       消息二：房貸利率收緊或成趨勢(shì)

       近日，第三方市場(chǎng)機(jī)構(gòu)融360對(duì)外發(fā)布了《2017年1月中國(guó)房貸市場(chǎng)月度分析報(bào)告》。

       數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.46%，環(huán)比上升0.01%。今年1月，全國(guó)二套房貸款平均利率為5.40%，與上月持平，但同比上升0.01%。

       值得一提的是，近日有媒體稱(chēng)央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款，若屬實(shí)的話，2017年第一季度人民幣貸款有望下降，對(duì)各行各業(yè)都影響較大，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，有利于樓市的進(jìn)一步調(diào)控。

       該知情人士稱(chēng)，因信貸增長(zhǎng)過(guò)快，中國(guó)央行近日明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度。信貸增速過(guò)快的銀行，可能面臨基于MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)的差別化存款準(zhǔn)備金利率的處罰，還可能面臨差別存款保險(xiǎn)費(fèi)率的懲罰。

       房貸總量、占新增貸款比例等指標(biāo)的大幅飆升，發(fā)生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已�？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)的熱度非常高。這也告訴我們，2016年的GDP主要是靠房地產(chǎn)“局部牛市”支撐的，去產(chǎn)能帶來(lái)的國(guó)企利潤(rùn)大幅反彈，只是次要原因。

       通過(guò)各種數(shù)據(jù)分析，我們或許可以預(yù)測(cè)，房貸收緊是2017年的主流趨勢(shì)，各地因城施策，未來(lái)將有越來(lái)越多的城市上調(diào)房貸。

       消息三：熱點(diǎn)樓市普遍“倒春寒”

       春節(jié)長(zhǎng)假，全國(guó)一二線城市樓市或許可以用“波瀾不驚”來(lái)形容。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)10城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門(mén)），春節(jié)假日期間（2017年1月27日-2月2日）共成交225套商品房，2016年春節(jié)假日期間（2016年2月7日-2月13日）共成交商品房213套。

       值得一提的是，多數(shù)熱門(mén)城市整體簽約情況比之去年下滑明顯。上海今年春節(jié)假期共成交15套商品房，相對(duì)于去年成交的33套房源，已經(jīng)腰斬。值得一提的是，在成交的項(xiàng)目中，均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，主要位于金山、嘉定、青浦等這些郊區(qū)板塊，成交均價(jià)在4萬(wàn)/平方米以?xún)?nèi)。

       由于春節(jié)期間系統(tǒng)維護(hù)，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)、存量房交易服務(wù)平臺(tái)暫停對(duì)外服務(wù)。不過(guò)從1月前兩周的數(shù)量來(lái)看，北京市房地產(chǎn)交易數(shù)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅下滑，同期下滑超過(guò)45%。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%，與2016年同期相比下降45.1%。

       廣州樓市數(shù)據(jù)相對(duì)較為出色。在春節(jié)期間間，共成交56套房，比之去年的36套房源，增長(zhǎng)近一倍。不過(guò)實(shí)際上，廣州樓市也早有降溫跡象。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套，環(huán)比之前一周的1936套減少1431套，環(huán)比下降73.92%；均價(jià)方面，該周網(wǎng)簽均價(jià)為14729元/平方米，環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米，環(huán)比下降19.17%。

       杭州去年成交31套房源，今年成交5套，不足去年六分之一。不僅是春節(jié)期間樓市成交大幅下滑，1月份杭州樓市總體成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。數(shù)據(jù)顯示，1月杭州市區(qū)共成交新房8502套，環(huán)比去年12月的12619套下降約33%。其中，主城區(qū)共成交2978套，是近三年同期成交的最低值。

       南京的成交數(shù)據(jù)表面上看起來(lái)很光鮮，共成交315套，不過(guò)這是由于在春節(jié)假期集中簽約，因此數(shù)據(jù)比之去年有較大幅度增長(zhǎng)，但并不具有代表性。

       根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長(zhǎng)假期間，南京新建商品住宅認(rèn)購(gòu)31套，相比去年春節(jié)期間52套的認(rèn)購(gòu)量，存在明顯下滑，不足去年同期的6成。再看今年1月份數(shù)據(jù)，南京全市成交新房4926套，環(huán)比去年12月的4508套雖有小幅上漲，不過(guò)同比去年1月的12387套下滑超過(guò)6成，這也是自去年以來(lái)的單月銷(xiāo)量第二低位，即使跟2015年1月的6203套成交量相比，也有不小的差距。

       業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，春節(jié)數(shù)據(jù)慘淡，一方面是節(jié)假日期間，開(kāi)發(fā)商需要放假，市場(chǎng)投放量有限，另一方面，與樓市市場(chǎng)風(fēng)向有關(guān)，從1月份的樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道基本確立，購(gòu)房者的觀望情緒繼續(xù)提升。