摘要：近期，地方兩會陸續(xù)召開。從各地的政府工作報告看，樓市調(diào)控是2017年的工作重點。熱點城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。業(yè)內(nèi)人士表示，“促穩(wěn)”（促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展）成今年樓市關(guān)鍵詞，但熱點城市和高庫存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓是總體特征。

       調(diào)控以穩(wěn)為主

       2016年部分地區(qū)樓市表現(xiàn)搶眼，在購房者“買漲不買跌”購房心態(tài)下，熱點城市房價像坐“過山車”。同時，部分城市因房價上漲過快，存在不少潛在風(fēng)險。

       中國人民銀行最新發(fā)布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，去年12月末，個人購房貸款余額為19.14萬億元，同比增長35%；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。

       熱點城市樓市擠泡沫、防風(fēng)險料成為重點，這在今年部分省市政府工作報告中也得以體現(xiàn)。福建省政府工作報告指出，堅決完成年度化解過剩產(chǎn)能任務(wù)。堅持分類調(diào)控，因城因地施策，嚴(yán)控福州、廈門房價上漲，化解三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。

       河北省強(qiáng)調(diào)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策。對于包含杭州等熱門城市的浙江省提出，要堅持分類調(diào)控、因城施策，支持自住型和改善型購房，抑制投機(jī)性購房。重慶市政府工作報告中也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)市場執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市在經(jīng)歷一輪快速上漲后，在今年的政府工作報告指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

       “‘促穩(wěn)’成樓市關(guān)鍵詞。”華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，熱點城市和高庫存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓仍是今年調(diào)控基本思路，分化甚至可能加劇。

       實際上，在各地兩會召開之前，從去年11月開始，多地陸續(xù)對樓市限購政策進(jìn)行升級。長江證券分析師蒲東軍表示，樓市限購范圍不斷擴(kuò)大，部分三四線城市進(jìn)入限購行列。從歷史經(jīng)驗看，調(diào)控政策對于房地產(chǎn)基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動銷售下行，且從房價看，不少受調(diào)控影響的城市已出現(xiàn)下跌。

       關(guān)注分化現(xiàn)象

       中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示：“總體看，始于2015年的房價上漲是一個結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)牛市。除長三角和珠三角兩大地區(qū)房價漲幅較大外，其他兩個地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群�！�

       而熱點城市房價快速上漲與三四線城市和非熱點二線城市庫存過大呈現(xiàn)冰火兩重天局面。國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆稱，房地產(chǎn)市場調(diào)控要看兩方面，一方面要堅決控制對房價過快上漲、房地產(chǎn)的炒作，另一方面要關(guān)注房地產(chǎn)分化現(xiàn)象。

       統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，比2015年增長22.5%。全國商品房待售面積雖比2015年末下降3.2%，但仍有69539萬平方米。樓市去庫存雖在2016年取得一定成效，但今年仍需繼續(xù)發(fā)力。

       青海省指出，把去庫存同促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化有機(jī)結(jié)合起來，合理安排土地供給和房地產(chǎn)開發(fā)布局，擴(kuò)大棚改貨幣化安置比例和保障房以購代建規(guī)模，注重消化商業(yè)房地產(chǎn)庫存，培育發(fā)展住房租賃市場。

       陜西省則表示，要培育發(fā)展住房租賃市場，提升棚戶區(qū)改造貨幣化安置率，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，全省商品房庫存規(guī)模減少5%，把“房子是用來住的、不是用來炒的”要求落到實處。

       與陜西省列出明確指標(biāo)相似，山西省強(qiáng)調(diào)，2017年力爭把全省商品房待售面積消化周期控制在10個月左右。遼寧省表示，要將房地產(chǎn)庫存去化周期調(diào)整到合理水平，商品房銷售面積增長10%。

       構(gòu)建長效機(jī)制

       “2017年房地產(chǎn)還是要因地制宜、分城施策，因為各地方差異較大�！睂幖獑幢硎荆�總的來說，要促進(jìn)和保持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度。

       各地在建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制方面，是從購租并舉、推進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面入手。天津市表示，要加大房地產(chǎn)分類調(diào)控力度，建立健全房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

       安徽省指出，把去庫存與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來，落實進(jìn)城落戶農(nóng)民住房保障政策，推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化保障。

       福建省指出，要完善租購并舉的住房制度，鼓勵發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，創(chuàng)新多樣化住房供給。堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

       山東省指出，深化住房制度改革，提高新市民購買和租賃住房的能力。落實好公積金使用、信貸、稅收等優(yōu)惠政策，積極消化房地產(chǎn)庫存。大力發(fā)展住房租賃市場，培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)。提高公租房租賃補(bǔ)貼比重，打通保障房和商品房通道。

       值得注意的是，山東省還提出，支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學(xué)、幼兒園、養(yǎng)老院用房。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將庫存商品房改造為電商用房、教師公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游場所等專業(yè)設(shè)施。

       民生證券分析師溫陽表示，日前三部委發(fā)文加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，確保落實棚改信貸支持政策，優(yōu)先安排出讓棚改騰空土地。重慶市房產(chǎn)稅試點加碼，在當(dāng)?shù)責(zé)o戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上普通住房也要征收房產(chǎn)稅。這些都是長效機(jī)制不斷落地，金融、土地、財稅政策多管齊下的表現(xiàn)。

       銀河證券分析師陳智旭認(rèn)為，在樓市“因城施策、抑制泡沫”政策基調(diào)下，2017年銷量調(diào)整是大概率事件。盡管隨著樓市銷量下滑，土地購置及新開工面積可能下降，但近兩年火爆的樓市使房企資金面充裕，一線及重點二三線城市，房企補(bǔ)庫存動力較強(qiáng)勁。

       研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，整體來看，2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市仍會強(qiáng)化政策導(dǎo)向。對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年數(shù)據(jù)看，庫存規(guī)模并不足。因此，從抑制房價、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過供地等方式來補(bǔ)充庫存。一方面，調(diào)控背景下市場需求趨于下降，另一方面新房供應(yīng)保持基本平穩(wěn)。去庫存周期指標(biāo)也會有反彈可能。

       熱點城市土地供應(yīng)節(jié)奏加快

       今年以來，前期房價漲幅過大的熱點城市明顯加快了土地拍賣節(jié)奏。研究院數(shù)據(jù)顯示，上周土地市場40個城市成交繼續(xù)增加，其中鄭州交易最活躍，總計出讓金達(dá)690億元，且二線城市居前列。土地市場顯現(xiàn)出降溫趨勢，政策調(diào)控效果或已顯現(xiàn)。

       土地市場或現(xiàn)分化

       據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，30家重點企業(yè)新增土儲面積29278.78萬平方米，較2015年同期增長34%；拿地總金額達(dá)12727.39億元，不少房企新增土地額創(chuàng)下歷年新高。從30家房企2016年新增土地金額同比情況看，19家房企同比上升，7家漲幅逾1倍。

       2017年熱點城市供地節(jié)奏逐漸加快，但在克爾瑞研究中心沈曉玲看來，重點城市土拍市場尤其是住宅地塊，仍是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分重點地塊將受到房企關(guān)注。城市之間和城市內(nèi)部的土拍行情分化現(xiàn)象或成主流。

       沈曉玲表示，2017年房企機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。政策面收緊使得房企或面臨銷售困境，房企拿地時應(yīng)規(guī)避高總價、高溢價、高單價地塊。同時，土地市場降溫也值得期待，趁土地價格回落時，房企可選擇性增加土地儲備。

       房企在土拍時也可撿漏地塊。熱點地塊并非是土地投資的唯一選擇，一些位于重點城市或區(qū)域的“遺漏”地塊也值得關(guān)注。這些地塊一方面或可在后期受到整個市場板塊帶動而獲益，另一方面房企也可憑此自身品牌或產(chǎn)品溢價創(chuàng)出高銷量。

       加大供應(yīng)力度

       交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，盡管最近核心城市在調(diào)控壓力下量價有所降溫，但待緩釋調(diào)整后，其房價仍有上行動力，這與其處于全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”地位、城市內(nèi)部供應(yīng)缺口難以填補(bǔ)、土地稀缺成本昂貴等多重因素有關(guān)。因此，要實現(xiàn)熱點地區(qū)環(huán)比不增或少增的目標(biāo)，不排除出臺進(jìn)一步的調(diào)控措施。調(diào)控不一定全是“緊”，也有“松”，首當(dāng)其沖的是加大土地供應(yīng)平抑地價。

       方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，按照國土資源部要求，一些熱點城市近期陸續(xù)出臺2017年至2019年三年住宅用地供應(yīng)計劃，以求穩(wěn)定市場預(yù)期。

       國務(wù)院日前發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》指出，地方各級政府負(fù)責(zé)組織實施土地整治，通過土地整理、復(fù)墾、開發(fā)等推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，增加耕地數(shù)量、提升耕地質(zhì)量，以縣域自行平衡為主、省域內(nèi)調(diào)劑為輔、國家適度統(tǒng)籌為補(bǔ)充，落實補(bǔ)充耕地任務(wù)。

       任澤平表示，中央重啟該政策、探索補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌，意味著耕地后備資源嚴(yán)重匱乏、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的東部沿海省份可通過“購買”外省耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)、增加經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所需的建設(shè)用地。這有利于提高補(bǔ)充耕地質(zhì)量、推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有利于實現(xiàn)土地資源在全國范圍內(nèi)的優(yōu)化配置、釋放改革紅利、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，有利于增加一線城市和部分重點二線城市居住用地供應(yīng)、促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立。

       今年房地產(chǎn)投資增速料下降

       統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升。去年1月至12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3萬億元，增長6.9%；新開工面積16.7億平，上升8.1%。業(yè)內(nèi)人士表示，2017年房地產(chǎn)投資增速料下降，房地產(chǎn)基本面仍以平穩(wěn)為主。

       銷售增速拐點已至

       “2016年房地產(chǎn)銷售完美收官，15.7億平方米創(chuàng)新高。既有棚改、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城等政策推動，也有市場需求主動釋放因素。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資超預(yù)期反彈，源于三線城市去庫存良好，熱點二線城市補(bǔ)庫存壓力較大。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，樓市去庫存政策效果顯現(xiàn)，住宅繼續(xù)減少，商業(yè)用房持續(xù)增加，去年12月底商品房狹義庫存減少3.2%。庫存結(jié)構(gòu)分化，商品住宅減少11%，商業(yè)用房增加10.1%。

       任澤平認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)投資并不悲觀，三四線城市去庫存良好，一線和核心二線城市控制房價、增加供應(yīng)都會提供支撐。隨著銷售持續(xù)回落，投資脈沖將會在一季度末二季度初結(jié)束。預(yù)計全年增速為1%至3%，大概率接近3%。

       中泰證券分析師羅文波認(rèn)為，地產(chǎn)投資向上空間取決于貨幣政策寬松和商品房銷量增長的持續(xù)性。目前，地產(chǎn)銷售增速拐點已至，而美聯(lián)儲今年連續(xù)加息的預(yù)期及我國國內(nèi)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險的積聚制約貨幣政策進(jìn)一步寬松，預(yù)計2017年房地產(chǎn)投資增速將同比下降1.4%。

       對于2017年房地產(chǎn)行業(yè)，東興證券分析師鄭閔剛表示，仍將面臨調(diào)控壓力，但調(diào)控下發(fā)展將趨穩(wěn)。上半年，整個行業(yè)將面臨銷售下降帶來的負(fù)責(zé)影響，但隨著銷售下降和市場持續(xù)降溫后，政策或有所放松，預(yù)計房地產(chǎn)上市公司年報和一季報業(yè)績增長會有明顯改善，春節(jié)后年報行情可以期待。

       在資金面上，2017年下半年或面臨壓力。銀河證券分析師陳智旭表示，盡管短期房企負(fù)債資金覆蓋率高，凈負(fù)債率處于歷史低位，但考慮到公司債、定增等融資渠道收緊，若二季度銷售回款大幅惡化，下半年部分高負(fù)債率房企或?qū)⒚媾R資金壓力。

       地產(chǎn)板塊估值承壓

       國金證券分析師胡華如認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場基本面或呈“倒N型”走勢。行業(yè)政策約束有望從壓制需求向放開供給逐步轉(zhuǎn)變，受益于都市化進(jìn)程延續(xù)、龍頭房企充沛的現(xiàn)金流和部分區(qū)域市場庫存的顯著去化，對拿地和新開工的表現(xiàn)并不悲觀。

       羅文波持相同觀點，認(rèn)為今年地產(chǎn)市場基本面將以平穩(wěn)健康為主，不必過分擔(dān)憂房企基本面情況。

       對于房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)機(jī)會，東方證券分析師竺勁表示，看好機(jī)制變化給公司帶來的機(jī)會而非行業(yè)性機(jī)遇。“目前行業(yè)屬于三期疊加狀態(tài)：政策抑制期、需求萎縮期、融資受限期。未來樓市仍存較大壓力，不利于地產(chǎn)板塊估值提高�！�

       鄭閔剛則表示，在2017年房地產(chǎn)行業(yè)三大投資思路是成長預(yù)期、預(yù)期差和業(yè)績牛。其一，從大周期規(guī)律中尋找成長預(yù)期的投資機(jī)會；其二，從中周期規(guī)律中尋找預(yù)期差的投資機(jī)會；其三，從小周期規(guī)律中尋找業(yè)績牛的投資機(jī)會。

       業(yè)內(nèi)人士表示，自去年“9·30”樓市調(diào)控以來，成交高頻數(shù)據(jù)比一致預(yù)期樂觀，部分購房需求有效傳導(dǎo)至非限購城市，今年一季度銷售可能會超預(yù)期。建議關(guān)注銷售可能超預(yù)期的公司或是國企改革、重組、轉(zhuǎn)型預(yù)期的地產(chǎn)公司。