摘要：據(jù)相關(guān)媒體報道，從1月7日開始，2017年省級地方“兩會”陸續(xù)開幕，1月將有28個省份完成“兩會”全部議程，其中22個省級“兩會”將在1月中旬密集召開，主要集中在12日至17日。截至目前，已有北京、河北、西藏、甘肅、寧夏等19個省區(qū)市地方兩會已經(jīng)陸續(xù)開幕。值得注意的是，“房地產(chǎn)去庫存”成為各地兩會不約而同的關(guān)鍵詞。

       回看過去一年，樓市大體上可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。

       但如果詳細對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2758萬平方米的去化量只占了6億9095萬已有庫存的4%，去庫存形勢依舊嚴峻。與此同時，部分省市在去庫存的同時，出現(xiàn)了房價的大幅上漲。在2017年已召開兩會的省市不僅繼續(xù)把房地產(chǎn)調(diào)控的落腳點放在去庫存上，更強調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格”。

       深圳兩會提出，2017年要落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅持“房子是用來住的”、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長效機制，有效降低高房價對實體經(jīng)濟的“擠壓”影響。

       新疆維吾爾自治區(qū)在政府工作報告中指出，堅持把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有機結(jié)合，分類調(diào)控、因城因地施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

       北京兩會傳出的消息，北京樓市調(diào)控的目標是穩(wěn)定房價，要建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制。大力推進自住房、公租房等保障性住房的建設(shè)，讓住房真正回歸居住屬性。

       與此同時，萬達集團董事長王健林在公司年會上透露房地產(chǎn)行業(yè)周期性太強，萬達商業(yè)將逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)退出，另一位地產(chǎn)大佬孫宏斌則果斷為樂視注資150億元，走多元化戰(zhàn)略……

       當(dāng)各地都把“去庫存、穩(wěn)樓價”放在重要位置、市場政策顯示從緊趨向、地產(chǎn)商尋求多元化發(fā)展路徑，房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生哪些變化？

       市場總體降溫明顯，2017年該買房還是該賣房？關(guān)于此話題，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠做出了點評。

       馬光遠：2017年要不要買房子是大家都非常關(guān)注的問題，對這個問題的回答可以從三個層面把握。第一，2017年的整體房地產(chǎn)市場相對2016年而言肯定會降溫�？傮w來講，無論是土地市場還是整個新房、二手房交易市場在2016年都非常火爆，很多數(shù)據(jù)都創(chuàng)下了歷史新高，新房交易首次超過了十萬億，以后要突破這個標桿恐怕會比較難。所以，無論是交易量還是增速，肯定都會回落，加上一些熱點城市的房價在2016年有了比較大幅的上漲，但缺乏概念支撐，房價回落的可能還是比較大的。

       但要強調(diào)的是2017年房價大漲的概率非常低，暴跌的概率幾乎等于零。從中國房地產(chǎn)的基本走勢來看，我們一是必須認識到房地產(chǎn)市場已是今非昔比，發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟高增長的周期基本已經(jīng)結(jié)束；二是貨幣高增長的周期基本也已結(jié)束；三是國際資本流入中國高增長的周期也在改變著。這種情況意味用過去思考房地產(chǎn)的思維和邏輯、憑過去經(jīng)驗判斷下一步房地產(chǎn)的走勢可能會犯錯誤。

       但同時，我要強調(diào)對房地產(chǎn)來講有三個周期沒有結(jié)束：一是中國城鎮(zhèn)化的周期正在進行；二是中國的金融資本和土地資本結(jié)合的時代，包括未來整個城市的升級等也還沒有結(jié)束；三是中國經(jīng)濟以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的基本面沒有變化。這種情況意味著整體房地產(chǎn)的走勢一定會是平穩(wěn)的，這和2017年整體房地產(chǎn)政策怎樣解讀有很大的關(guān)系。

       關(guān)于去年年底中央經(jīng)濟工作會議談到的房地產(chǎn)政策，大家可能關(guān)注到了兩點，第一，政策強調(diào)了房子是用來住的，而不是用來炒的，整個房地產(chǎn)未來的政策應(yīng)該會著力解決回歸居住功能的問題；第二，政策特別強調(diào)了長效機制的問題，表示以后要通過土地、稅收、信貸、投資、立法等一系列的政策舉措來完善房地產(chǎn)的長效機制，要加快研究、建立符合國情、實現(xiàn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，一方面抑制房地產(chǎn)泡沫，另一方面防止房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落。

       對于這個長效機制，我們可以從兩個方面去關(guān)注，第一，它是中國房地產(chǎn)長治久安的基礎(chǔ)，過去我們主要以調(diào)控為主，未來它可以確保房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康發(fā)展，長效機制的推出已經(jīng)進入了倒計時；第二，要真正建立長效機制需要時間，過去的整個政策包括發(fā)展房地產(chǎn)的目的、理念在將來可能要出現(xiàn)顛覆性的變化。所以，無論是在稅收還是在信貸、立法等方面，建立長效機制還需要很長時間，但政策的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，未來要讓房地產(chǎn)慢慢回歸到社會、民生，意味著對炒房、過度投機肯定是不允許的。

       基于這樣的考慮，房地產(chǎn)本身的大、小周期加之政策的調(diào)控、2016年的上漲，2017年房地產(chǎn)會出現(xiàn)一定的回落和降溫。所以，在目前政策明確表示不支持投資房地產(chǎn)的情況下，2017年肯定不是投資房產(chǎn)很好的時候。

       第二，很多人有像是孩子上學(xué)等特別急切的需求，在一些大城市，這些需求是大問題，這時候就不要考慮價格變動等，畢竟時間還是比較緊迫的。

       第三，對于很多過去投資房地產(chǎn)而擁有多套住房的人而言，目前也是可以減持手頭房產(chǎn)的時候了，未來政策對持有多套住房者征收房產(chǎn)稅的政策盡管可能要很長時間才會出臺，但這是大趨勢，是方向。

       第四，要特別強調(diào)是中國經(jīng)濟的基本面和房地產(chǎn)行業(yè)的基本面都沒有出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，2017年的這種調(diào)整是順勢而為，是擠房地產(chǎn)的泡沫，消化其中風(fēng)險，而不是為了打壓房地產(chǎn)。盡管一些城市的房價會出現(xiàn)調(diào)整，但廣州、西安、重慶、昆明、南寧等一些整體房價在2016年表現(xiàn)較平穩(wěn)的城市相對而言是比較安全的。

       此外，從房地產(chǎn)周期看，在政策大調(diào)整的情況下，一般上半年是不適宜出手的，大家如果不是那么急切，可以等6月份以后看整個政策、看中國經(jīng)濟基本面的變化再做決定。

       最后，特別要強調(diào)的是，考慮中國房地產(chǎn)房價走勢時，要注意到過去一是貨幣的整體流動性較好，二是大量的國際資本進入了中國房地產(chǎn)市場，而現(xiàn)在總體形勢在逐漸變化，比如人民幣貶值的壓力、資本流出的壓力等對整個房地產(chǎn)市場的未來走勢是有一定影響的。

       但從長期看，對中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮(zhèn)化正在進行中的大國而言，比較優(yōu)質(zhì)的城市資源在很長一段時間里都是稀缺品，大家從農(nóng)村甚至是小城市往中等城市、大城市轉(zhuǎn)移的過程中，每個人都有夢想，就是選擇比較宜居的、優(yōu)質(zhì)的城市居住、工作、生活，這也是整個中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中不可或缺的組成部分。所以，從大周期看，房地產(chǎn)的大周期沒有結(jié)束，結(jié)束的是過去不正常的比如快速增長的“青春期”現(xiàn)象。所以，中國房地產(chǎn)市場化進入第19個年頭后，正在走向成熟，將來它的表現(xiàn)會非常正常、非常成熟。住宅用地供應(yīng)

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       其實，這種話以前也不是沒有說過，但是2017年的情況是必須說到做到了。