摘要：北上廣深這“老一線”平均房價破4萬的同時，城市病亦尤其嚴重。城市內(nèi)部的自然生發(fā)趕不上房價的上漲，原因當然是老生常談的地價高企、資源集中、人口流入大——供需比始終是需求大于供給。與此同時，一部分熱點二線城市在2016年房價飛速上漲，城鎮(zhèn)化率與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)換也正處于良性發(fā)展階段，從而進入新一線梯隊。

       房價是否是衡量一個城市進入“一線城市”標準？是，但并非唯一標準。因為房價也在一定程度上反映了一個城市的發(fā)展。近日，安居客發(fā)布了《2016國民安居報告》，報告顯示去年表現(xiàn)最搶眼的不是“老一線”北上廣深，而是新崛起的樓市“四小龍”——蘇州、南京、合肥、廈門，平均漲幅超過30%，四城中又數(shù)合肥飆漲最快，二手房價格漲幅高達76%；位列第三的是石家莊，同比漲幅達65%。此外，武漢、鄭州同樣是漲速似飛，但是全年漲幅最高的卻是廊坊，二手房價格同比漲幅高達103%。但如果說廊坊會成為這一輪崛起的新一線城市，恐怕會被無情嘲笑。

       判斷一個城市是否進入新一線城市跑道，勢必要對這個城市進行綜合考量，根據(jù)克而瑞報告，從房地產(chǎn)、企業(yè)競爭、經(jīng)濟基本面、城市基建等四大維度進行建模分析，南京、杭州、蘇州、天津、武漢、重慶等市最終得分排名較高。

       這是否意味高房價？未必。

       房地產(chǎn)“洼地”樣板

       若論國內(nèi)房地產(chǎn)市場高房價的“洼地”，在今天看來，毫無疑問是重慶。近期由于“打飛的去重慶買房”讓全國人民突然認識了這個直轄市的房價居然還這么“良心”。據(jù)重慶本地人、電影導(dǎo)演洪云表示，雖然因為電影行業(yè)資源過度集中導(dǎo)致他必須經(jīng)常待在北京，但是他依舊打算在重慶買房�！翱戳吮睘I路幾個樓盤，好些都不到一萬五�！焙樵普f，北濱路在重慶是好地段，不但臨江，還是重慶正在打造的另一個“陸家嘴”——“江北嘴”的一部分。洪云說，“從房價這個角度看，我的幸福感很強�！�

       對此，河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任劉奇洪曾撰文解讀高速發(fā)展的重慶為什么能夠跳出高房價的魔咒。他在文章中引用：據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2010年至2015年，重慶房價的漲幅是12%，而全國100個主要城市的房價平均漲幅為22%。

       劉奇洪先是指出重慶背負的“重”，城市總面積超大、老國企老工礦企業(yè)多、農(nóng)村富余人口多、貧困地區(qū)多。但重慶的聰明在于，當許多城市以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的城市化綁架了政府財政的時候，重慶并沒有這樣做，這個城市實現(xiàn)了支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換，其經(jīng)濟增長依靠的是以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)為主的實體經(jīng)濟。對此，財經(jīng)評論家葉檀也曾撰文表示，“根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2016年重慶實體經(jīng)濟保持了穩(wěn)定增長，首級增長超過60%，這意味著新的物流、產(chǎn)業(yè)鏈條在西部地區(qū)的形成。從汽車、電子到裝備，重慶在重走珠三角等地區(qū)二三十年前的路，并且是在控制房價、金融風(fēng)險的基礎(chǔ)上進行，房價一定得平穩(wěn)，不能大漲，也不能跌，比GDP增速略低，以完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。”

       劉奇洪表示，“從某種程度上看，重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟和民生兩個維度去調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。很多人都提到土儲平臺、地票制度、保障房制度、房產(chǎn)稅制度，共同創(chuàng)造了重慶成功控制房價的氛圍�？偨Y(jié)成一條就是，綜合考慮房地產(chǎn)市場的長短期特點，控制房地產(chǎn)市場宏觀層面的供求關(guān)系。比如重慶市政府在長期管理實踐中總結(jié)出的25%原則：全市每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%，以達到供求的平衡�！�

       不過，有一個共識，在這個經(jīng)濟增速連續(xù)領(lǐng)跑全國的城市，房價在未來是肯定會漲的。但地方政府一定會繼續(xù)抑制房價，從2016年12月31日到2017年1月11日，重慶官方已經(jīng)5次通過媒體“喊話”，為樓市降溫。多個業(yè)內(nèi)人士也表示，重慶會漲，但大漲的可能性不大。而且，有專家表示，從調(diào)控手段來看，重慶還沒有動用調(diào)控的重手段：限購限貸。

       盡管重慶依舊在“負重”前行，但不可否認，這個西部城市潛力是巨大的。

       中部城市的力量

       2016年，中部城市發(fā)力驚人，武漢、合肥、鄭州三城在房價上漲這個指標上令人側(cè)目。

       以武漢為例，僅到2016年7月，新房成交均價已突破萬元大關(guān)，這一年武漢人對此稱“漲得已經(jīng)讓人崩潰。”

       不過，有先見之明的人是有福的。2009年離開上海時，方力是戀戀不舍的。這是他大學(xué)與奮斗了多年的城市。在國際4A廣告公司多年的工作，使他積累了豐富的工作經(jīng)驗，也擁有一筆不小的積蓄。他要創(chuàng)業(yè)，開自己的廣告公司；也想買房，因為妻子的肚子里已經(jīng)有了小寶貝。

       方力至今都為自己走對了這步棋而頗為自得。也是，如果不是離開上海選擇了武漢，他大概不會有今天的成績：一個在武漢廣告圈內(nèi)頗有分量的公司、一套住得毫無壓力的別墅、一個美滿幸福的家庭、一份想走就走的自由。

       “我相信武漢在未來會發(fā)展成為新一線城市，這點毫無疑問�！狈搅�對本刊說。

       根據(jù)相關(guān)媒體數(shù)據(jù)新聞項目“新一線城市研究所”發(fā)布的《2017中國城市創(chuàng)新力排行榜》，在合伙人指數(shù)這一項中，該數(shù)據(jù)引入了智聯(lián)招聘的競爭指數(shù)——即城市中簡歷投遞數(shù)和招聘崗位數(shù)的比值，它能夠衡量城市中人才競爭的激烈程度。此外，外來人口占比和在校大學(xué)生數(shù)量分別衡量城市的人才供給和儲備。由此，武漢、成都、天津和南京是此項得分排名靠前的新一線城市。

       武漢地理優(yōu)勢明顯，作為中部地區(qū)的中心城市、一帶一路重要節(jié)點城市、國家綜合交通樞紐、長江中游城市群的重要中心城市，武漢沒有理由不快速發(fā)展。

       自國務(wù)院批準實施《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》以來，武漢承載了實現(xiàn)中部崛起、中國經(jīng)濟發(fā)展新增長極的重要任務(wù)。在2005年至2015年這十年間，武漢的GDP增幅達到了387%，大多數(shù)年份的增速超過現(xiàn)有一線城市。

       作為老工業(yè)基地，鋼鐵、汽車產(chǎn)業(yè)一直是武漢的支柱。而近幾年，武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也實現(xiàn)了新路子。如今的武漢，核心產(chǎn)業(yè)聚焦在信息技術(shù)、生命健康、智能制造等三大塊，未來要打造中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。此外，武漢的高速發(fā)展，離不開其內(nèi)的高校、科研資源。承擔著國家全面創(chuàng)新改革試驗、創(chuàng)新型城市試點任務(wù)的武漢，是中國重要的科教基地，是僅次于北京、上海的中國第三大科教中心。

       武漢的物流、交通也非常發(fā)達。“十二五”期間，武漢的高鐵網(wǎng)已經(jīng)形成通達多個國家中心城市的8小時交通圈，成為繼北京、上海、廣州之后的全國鐵路四大路網(wǎng)主樞紐之一。

       “武漢房價持續(xù)上漲是大趨勢，不過由于去年的四次調(diào)控，類似的大漲可能性不大。”有關(guān)專家表示。

       “老一線”三區(qū)域持續(xù)亢奮

       盡管中部地區(qū)、西部地區(qū)新一輪城市在迅速發(fā)展，但京津冀區(qū)域、長三角以及珠三角區(qū)域，依舊是中國最具上升潛力的三大區(qū)域，即便北上廣深發(fā)展受到高房價及其他因素制約，但依舊聚集了大量資源，也依舊是吸引大量人才進入。而且，不容忽視的是，這三個區(qū)域?qū)χ苓叧鞘械暮缥�效�?yīng)正在減弱，此番由房價切入的高速跑道上也包括了三大區(qū)域周邊的一些城市，如天津、蘇州、杭州、南京。

       以南京為例，1月10日，南京市第十五屆人大五次會議第一次全體會議開幕，南京市長繆瑞林在會上作政府工作報告時披露，2016年南京實現(xiàn)GDP10450億元。南京自此成為江蘇第二個（第一個為蘇州）經(jīng)濟總量跨入萬億的城市，同時也是全國第11個經(jīng)濟總量過萬億的城市。

       與此相匹配的是南京的房價上漲的速度與火爆程度。1月11日，南京市房產(chǎn)局局長郭宏定在南京市十五屆人大會議代表團全團會議審議中匯報情況時提到，2016年是南京歷史上房價上漲最快、樓市最火爆的一年，同時也是南京樓市調(diào)控要求最嚴、調(diào)控難度最大的一年，這一年南京總共出臺7個調(diào)控文件，以此來促進南京樓市健康發(fā)展。

       或者有一些城市還未進入新一線梯隊，但也同樣不容小覷，例如文章開頭提到的，二手房價格同比漲幅高達103%而在2016年房價領(lǐng)漲全國的廊坊；在2016年12月30日，中山市出讓8宗土地，最高溢價率已經(jīng)超過300%，令該市正式進入萬元時代，就此，珠三角已有珠海、東莞、佛山、中山四城地價破萬，被媒體稱為“價值洼地在一年間填平”。

       這些三四線城市地價、房價的高速上漲，主要原因來自于一線核心城市高房價的外溢，廊坊是一個典型案例�！熬┙蚣揭惑w化”這一概念被房企炒作了多年，房價也隨之起起伏伏漲跌了多年，直到去年受北京市政府東遷，通州城市副中心確立的利好實錘，一些投資客更加看好廊坊樓市。再加上通州出臺最嚴格限購后，很多資金外溢，開始炒作環(huán)京樓市，這成為廊坊房價爆漲的最主要原因之一。