摘要：進(jìn)入2017年,樓市變化繼續(xù)受到廣泛關(guān)注。中央對(duì)這個(gè)問題再次表態(tài)，在目前調(diào)控大格局下，沒有一個(gè)城市會(huì)例外。保持房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，是政府的重要任務(wù)，不能打折扣。

       一、重慶對(duì)“三無居民”首套房開征房產(chǎn)稅：半個(gè)月內(nèi)6次發(fā)聲反對(duì)炒房

       重慶樓市在這個(gè)周末也有大消息！在三番五次喊話之后，重慶官方終于放出了大招，對(duì)付“打飛的”涌入重慶的外地炒房者：從第一套房子開始，就征收房產(chǎn)稅！

       重慶和上海，是中國(guó)目前試行房產(chǎn)稅的城市(注意，不是房地產(chǎn)稅)。其中重慶的玩法大致是這樣的：大部分存量住房不征稅，需要納稅的是這樣幾類住房：

       1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。

       2、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。

       3、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房。

       也就是說，不管此前你擁有100套住房，還是1000套住房，只要不是獨(dú)棟的房子，都不用交稅。戶籍人口新購(gòu)買的高檔住房，可以每套免征100平米的面積�！叭裏o居民”(無工作、無社保、無戶籍)的二套或者以上住房，沒有免征面積。目前“三無居民”首套房如何征稅，尚未看到細(xì)節(jié)。

       重慶半個(gè)月內(nèi)6次發(fā)聲反對(duì)炒房

       進(jìn)入2017年，“房?jī)r(jià)最溫和”的重慶樓市意外火了，不過當(dāng)?shù)卣�府撲火的�?dòng)作顯然也比市場(chǎng)預(yù)想中來得更早、更頻繁，半個(gè)月來已達(dá)6次。

       2016年12月31日，重慶國(guó)土房管局公布近期工作重點(diǎn)：保持土地有效供給、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度、發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)和炒房的遏制作用；

       2017年1月6日，該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示下一步將加強(qiáng)市場(chǎng)研判，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息，引導(dǎo)群眾理性購(gòu)房；

       1月7日，又表示重慶已下發(fā)通知，分別從嚴(yán)格預(yù)售方案?jìng)浒浮⒓訌?qiáng)備案價(jià)格審查等四個(gè)方面加強(qiáng)管理。

       1月10日，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局為嚴(yán)厲打擊樓盤違規(guī)銷售行為，公布了舉報(bào)熱線電話，并詳細(xì)列出了9條可舉報(bào)的違規(guī)行為。

       1月11日晚間，針對(duì)“炒房”，重慶官方表示，我們歡迎各地有識(shí)之士來重慶安家置業(yè)，但是堅(jiān)決反對(duì)來“炒房”牟利，并采取了三項(xiàng)措施進(jìn)行遏制。

       1月12日，包括四大行在內(nèi)的12家銀行和重慶市公積金管理中心發(fā)布聯(lián)合聲明，不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，堅(jiān)決反對(duì)一切形式的炒房行為，并堅(jiān)決貫徹執(zhí)行重慶市房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取措施，打擊炒房行為。

       二、樓市大消息！中央支持各地區(qū)探索房地產(chǎn)稅

       相關(guān)媒體在頭版頭條位置發(fā)表了這樣一條消息：中辦國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》。

       在這個(gè)指導(dǎo)意見里，有這么幾句話值得我們高度重視：

       (二十八)鼓勵(lì)開展改革探索�！�…在維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國(guó)資國(guó)企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新�！�…認(rèn)真總結(jié)各地區(qū)在實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)做法，及時(shí)加以推廣。

       這就是官方關(guān)于“房地產(chǎn)稅”的最新提法，其核心是“支持各地區(qū)探索創(chuàng)新”，總結(jié)之后“及時(shí)加以推廣”。

       財(cái)經(jīng)韜略認(rèn)為，這傳遞了兩大信息：第一，房地產(chǎn)稅距離出臺(tái)還有相當(dāng)距離；第二，可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

       眾所周知，開征房地產(chǎn)稅目前有巨大的爭(zhēng)議，一是合法性的問題，二是如何收取的問題，三是征稅會(huì)不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)的問題。

       所謂合法性的問題，其實(shí)是土地產(chǎn)權(quán)問題，目前的商品住宅都繳納了70年土地使用權(quán)，房子是業(yè)主的，但下面的土地是業(yè)主向國(guó)家租賃的。在繳納了70年租金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是不是合適。

       其實(shí)如何收很簡(jiǎn)單，只要全國(guó)電腦聯(lián)網(wǎng)，就可以開征。但問題是，目前樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，人口流失的中小城市房屋嚴(yán)重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房產(chǎn)稅，勢(shì)必對(duì)這些城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，有可能導(dǎo)致人口進(jìn)一步下降，房屋庫(kù)存量進(jìn)一步上升。最終，過剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

       對(duì)于一線城市、強(qiáng)二線城市來說，開征房地產(chǎn)稅是必要的，甚至可以考慮在第四、第五套住宅之后，實(shí)施懲罰性、累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅，這樣可以減少空置和調(diào)整財(cái)富結(jié)構(gòu)，有利于減輕平民、年輕人在大城市的生活負(fù)擔(dān)，防止社會(huì)階層的固化。

       現(xiàn)在看起來，中央似乎有這個(gè)意圖。目前上海、重慶已經(jīng)試行了房地產(chǎn)稅，但主要是針對(duì)新增住房的，至于在試行之前購(gòu)買了多套房的人，則不用繳納。所以，這種試點(diǎn)不是真正意義上的試點(diǎn)。

       針對(duì)全部存量住房的房地產(chǎn)稅，或許會(huì)在北、上、深三大一線城市試行。

       三、土地供應(yīng)方式將發(fā)生巨變：庫(kù)存嚴(yán)重三四線城市暫停土地供應(yīng)

       據(jù)央視等媒體報(bào)道，國(guó)土資源部12日表示：要堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的重大決策，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)。

       應(yīng)該說，這種調(diào)整是非常有必要的。對(duì)于庫(kù)存量大的三四線城市來說，這是重大利好，意味著房屋新的增量將減少，再加上棚改上只拆不建、貨幣補(bǔ)償，將帶來新的需求，有利于去庫(kù)存。部分有人口增量的、經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏大的三四線城市，或許房?jī)r(jià)能在2017年有所上漲。但中西部人口流失嚴(yán)重的三四線城市，仍然有漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過程。

       對(duì)于一二線城市來說，增加土地供應(yīng)、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房?jī)r(jià)。重慶之所以房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，就是因?yàn)楣┑亓烤薮�。可見，只要增加土地供�?yīng)，一樣可以抑制房?jī)r(jià)。但北京、上海這類城市還有控制人口總量的任務(wù)，所以土地供應(yīng)量一直偏低，估計(jì)未來也不會(huì)有大的改變。至于深圳，有強(qiáng)烈的擴(kuò)張人口的欲望，但土地面積狹小，也很難大幅增加土地供應(yīng)量。所以未來北上深仍然是三個(gè)非常特別的城市。

       樓市的新舉措告訴我們，在目前調(diào)控大格局下，沒有一個(gè)城市會(huì)例外。保持房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，是政府的重要任務(wù)，不能打折扣。