摘要：從政治局會議提出建立房地產(chǎn)發(fā)展“長效機(jī)制”，到中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次明確“房地產(chǎn)長效機(jī)制五大手段”，再到近期的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議首次提出“抑制房價泡沫”，“調(diào)控”二字掀開了2017年房地產(chǎn)市場的大幕。

       過去的一年，全國土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創(chuàng)出歷史新高，全年史無前例誕生318宗地王。多個熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場一鼓作氣沖上天價，令購房者措手不及，引發(fā)了市場普遍看漲不看跌的心態(tài)。

       不過，隨著2016年后期連環(huán)套式的調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，緊急勒住了上漲的房價，整個房地產(chǎn)市場在四季度進(jìn)入冬季。

       一線城市典型代表北京也在日前明確指出，堅決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不增長。

       如果說漲價和調(diào)控是2016年樓市的兩大關(guān)鍵詞，那么隨著全國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了深度降溫季節(jié)，2017年的樓市將何去何從？

       2016：房價、地價、調(diào)控的多頭博弈

       2016年前三季度的政策紅利、貨幣寬松，導(dǎo)致國內(nèi)一批重點(diǎn)城市的房價以去庫存為契機(jī)得以快速反彈。

       房價近乎癲狂地急速上漲，極大程度上擊潰了購房者的心理底線。在動輒數(shù)百萬的房產(chǎn)價格“跳漲”走勢之下，無論已買房者，還是未買房者，都難以保持內(nèi)心的篤定，各自承受著不一樣的心理焦慮。

       作為房價暴漲最直接的受益者，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在這場非理性繁榮中收獲勝利果實(shí)，卻也在面對“面粉貴過面包”的土地拍賣中“心有戚戚”。

       2016年土地拍賣市場出現(xiàn)了“量縮價漲”的牛市格局。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，36個重點(diǎn)城市合計住宅土地面積成交2980宗，面積3.03億平方米，同比下降17.8%，但成交金額已達(dá)1.3萬億元，同比增長52.3%。

       萬科總裁郁亮曾表示，地價房價比在1：3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，“萬科也是進(jìn)退維谷，買地有巨大風(fēng)險，不買就會被擠出市場�！�

       樓市調(diào)控的風(fēng)暴密集期出現(xiàn)在2016年9月中下旬至10月上旬。截至國慶假期結(jié)束，全國有21座城市扎堆出臺了以“限購限貸”為核心的調(diào)控政策。

       在11月初短短一周內(nèi)，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥再度加碼樓市調(diào)控政策。11月28日，上海宣布對首套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同日天津也升級了房貸調(diào)控政策。緊接著，武漢、鄭州和濟(jì)南升級了限購政策。

       從全國看，從9月底開始的這一輪樓市調(diào)控已有超過25座城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。至此，樓市交易進(jìn)入“速凍”模式。

       深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，深圳新房成交均價54946元/平方米，環(huán)比下降0.7%；12月深圳一手房成交數(shù)量2161套，環(huán)比下降26.04%，新房房價已經(jīng)跌回了半年前。從每周的成交數(shù)據(jù)看，深圳房價連續(xù)8周維持在5.5萬元/平方米的水平，并且出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

       中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年元旦期間上海新建商品住宅成交3.8萬平方米，同比減少44.9%。

       2017：總體量價回調(diào) 一線城市漲幅放緩

       2016年，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出特征就是“穩(wěn)”；中央經(jīng)濟(jì)工作會議更是明確提出，2017年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。這都為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)造了有利的宏觀環(huán)境。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受相關(guān)媒體采訪時表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論斷，意味著以鼓勵購房為主的“去庫存政策設(shè)計”的終結(jié)，也意味著決策層對房地產(chǎn)市場和住房供應(yīng)模式進(jìn)行反思之后，對房地產(chǎn)政策頂層設(shè)計與長效機(jī)制的重新啟動。

       中國指數(shù)研究院研究報告判斷認(rèn)為，2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點(diǎn)。

       易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，針對房價漲幅居前的城市，預(yù)計政策還有深化、加碼的可能�！叭�庫存壓力較小的一線城市2017年房價依然會保持增長，但漲幅將放緩�！彼�接受采訪時說。

       經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平稱，中央明確了房地產(chǎn)的居住屬性和消費(fèi)屬性，否定了投資投機(jī)屬性。未來房地產(chǎn)調(diào)控將始終處于高壓姿態(tài)，對于價格環(huán)比上漲的熱點(diǎn)城市將不斷加碼限購限貸政策。