摘要：2016年各地房地產(chǎn)市場銷售活躍，不少城市房價(jià)呈現(xiàn)上漲勢頭。在調(diào)控再度出手的背景下，2017年這種趨勢會否發(fā)生變化？

       據(jù)相關(guān)媒體最新發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)及2017年展望》，2016年全國樓市上漲主要受三大動力推動：一是去庫存政策，購房者杠桿持續(xù)放大；二是大幅增加的流動性，成為推動房地產(chǎn)市場進(jìn)一步上升的動力；三是土地市場頻繁拍出高價(jià)土地，不斷影響購房者對未來樓價(jià)快速上漲的預(yù)期。由于全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面、快速上漲，各重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，由去庫存轉(zhuǎn)變?yōu)槿ジ軛U，推動房價(jià)的三大動力也隨即發(fā)生了變化。

       相關(guān)媒體房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，在因城施策下，2017年，年各地房價(jià)將分化發(fā)展。政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，一線城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢，預(yù)計(jì)房價(jià)具備較佳支撐。其他重點(diǎn)城市基于各城間規(guī)劃利好、買家構(gòu)成、供求關(guān)系、政策松緊程度等影響因素差異，其房價(jià)發(fā)展趨勢將分化發(fā)展，總體而言，供求緊張、規(guī)劃利好大、房價(jià)絕對值仍在相對低位的城市價(jià)格具備較大支撐。

       去年各城市樓市分化加劇

       根據(jù)總結(jié)報(bào)告，本輪房地產(chǎn)市場上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購起計(jì)，經(jīng)歷2014年930新政、2015年330新政、2016年非一線城市首付降低等政策利好的持續(xù)疊加，加上流動性全面放開、人民幣貶值，以及土地市場快速升溫。最終表現(xiàn)為全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的全面、快速上漲，21個(gè)代表性城市2年價(jià)格平均上漲達(dá)35%。

       相關(guān)媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點(diǎn)城市2016年前11個(gè)月成交總面積29165萬平方米，同比2015年大幅增長33%；成交均價(jià)13155元/平方米，同比上升接近10%。

       不同城市群、城市群內(nèi)部各個(gè)城市之間差異較大。合富輝煌監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市+強(qiáng)二線天津，2016年前11月成交量增長只有天津和廣州兩個(gè)城市，其中天津增長最明顯，月均成交面積較2015年大幅增加72%；廣州增幅接近30%。2年價(jià)格上漲最為明顯是深圳，上漲超過100%，遠(yuǎn)超其他三個(gè)一線城市；而廣州的價(jià)格最為平穩(wěn)，2年價(jià)格上漲不到20%。

       其他重點(diǎn)城市，成交量增幅最大的前五名分別是：貴陽、珠海、青島、鄭州、長沙；成交均價(jià)上漲最快的前五名城市分別是東莞、合肥、南京、珠海、濟(jì)南（注：考慮部分城市價(jià)格明顯上漲是在2015年下半年以后，因此價(jià)格升幅采用2年的數(shù)據(jù)作對比）。

       重點(diǎn)城市去庫存表現(xiàn)：2016年11月庫存合計(jì)1.63億㎡，相較2015年底，大幅下降31%；其中長三角城市群去庫存更為明顯，庫存下降47%，其他三大城市群庫存下降在28%-29%。

       因城施策調(diào)控將視情況加碼

       2016年9月30日起，全國政策轉(zhuǎn)向，由去庫存轉(zhuǎn)變?yōu)槿ジ軛U。多地出臺密集調(diào)控政策；市場未明顯降溫的城市，當(dāng)前政策仍在持續(xù)加碼。

       合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2017年中央對房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”主基調(diào)。最新中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房，預(yù)計(jì)信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸相較上年或?qū)⒂兴�縮減；一線城市和重點(diǎn)城市，地方政府抑制房價(jià)、地價(jià)的政治壓力持續(xù)，非重點(diǎn)城市繼續(xù)去庫存。

       在因城施策的體現(xiàn)上，一線城市限購政策保持高壓，限貸政策加嚴(yán)或成為地方調(diào)控的主力工具之一；重點(diǎn)城市限購政策當(dāng)前仍留有缺口，后續(xù)仍存加碼空間。在時(shí)間上，合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)2017年上半年政府政策保持相對穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果，但仍在快速上漲的地方市場將繼續(xù)加碼；下半年（或五一前后）調(diào)控主要視乎各地市場運(yùn)行表現(xiàn)，若市場未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

       今年各地房價(jià)將分化發(fā)展

       調(diào)控可能導(dǎo)致的結(jié)果，市場發(fā)展趨勢轉(zhuǎn)向，房價(jià)上漲動力大幅減弱，房地產(chǎn)投資潮階段性溫，樓市成交量下滑；部分城市房價(jià)階段性調(diào)整，但土地價(jià)格會成為2017年房價(jià)的關(guān)鍵支撐因素。

       相關(guān)媒體房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，一線城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢，預(yù)計(jì)房價(jià)具備較佳支撐。其他重點(diǎn)城市基于各城間規(guī)劃利好、買家構(gòu)成、供求關(guān)系、政策松緊程度等影響因素差異，其房價(jià)發(fā)展趨勢將分化發(fā)展，總體而言，供求緊張、規(guī)劃利好大、房價(jià)絕對值仍在相對低位的城市價(jià)格具備較大支撐。

       政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，即使房價(jià)能夠繼續(xù)趨于上升的城市，其房價(jià)漲幅將較2016年大幅收窄；而經(jīng)過2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng)，以及在數(shù)年調(diào)控中潛在購房者對政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng)，即使房價(jià)趨于下降的城市，其房價(jià)跌幅將會相對有限。

       基于此判斷，合富房地產(chǎn)研究院預(yù)期一線城市及天津?qū)⒕S持限購限貸政策高壓，但土地市場供應(yīng)下降、地價(jià)上漲、及房地產(chǎn)去庫存后的供求緊張對區(qū)域房價(jià)形成支撐，預(yù)計(jì)2017年上半年房價(jià)還將上漲。而深圳房價(jià)已處階段性高位，當(dāng)前政策嚴(yán)格程度為全國之最，2017年上半年房價(jià)或?qū)⒒卣{(diào)，預(yù)計(jì)10%以內(nèi)。

       對廣州市場而言，政府將繼續(xù)通過控制好土地拍賣的節(jié)奏及地塊分布，同時(shí)對商品住宅實(shí)施非市場化的操作手段，穩(wěn)定市場預(yù)期及房價(jià)走勢，從而避免調(diào)控政策大幅收緊。