摘要：據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在9月30日各地密集開始的一輪樓市調(diào)控之后，10-11月全國(guó)又有超過24個(gè)城市出臺(tái)了超過50次政策，政策預(yù)期在12月繼續(xù)加強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，從政策面發(fā)展趨勢(shì)來看，2017年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還將繼續(xù)，樓市“大檢查”仍然會(huì)繼續(xù)規(guī)范市場(chǎng)，甚至到2018年兩會(huì)之前，都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)。

       多地再出樓市強(qiáng)化政策

       12月26日，濟(jì)南再度出臺(tái)政策強(qiáng)化限購(gòu)，要求本地人限購(gòu)2套房，外地人購(gòu)房需繳滿2年社保(或個(gè)稅)。

       無獨(dú)有偶，12月22日起，武漢樓市限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，根據(jù)最新政策，除此前的7個(gè)中心城區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武漢東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)外，東西湖、江夏、黃陂三個(gè)新城區(qū)的部分區(qū)域也被納入限購(gòu)范圍。

       12月21日，鄭州市政府發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)的通知》，規(guī)定限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，將180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)納入限購(gòu)范圍。對(duì)于非鄭州戶籍家庭，在該市購(gòu)買住房時(shí)需提供在本市連續(xù)繳納2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

       12月3日，嘉興市本級(jí)實(shí)行住宅限購(gòu)，自12月21日起，嘉善縣中心城區(qū)實(shí)施住房限購(gòu)政策，暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

       從城市預(yù)期看，最近出臺(tái)政策的恰恰都是公布的11月房?jī)r(jià)指數(shù)中依然上漲的城市，在統(tǒng)計(jì)局公布的11月房?jī)r(jià)指數(shù)中，武漢11月下半月環(huán)比上漲0.7%，鄭州環(huán)比上漲0.3%�！吧�級(jí)調(diào)控的目的是抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，預(yù)計(jì)后續(xù)依然會(huì)有調(diào)控政策出臺(tái)”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這些城市再次調(diào)控加碼都體現(xiàn)了本輪調(diào)控的力度。

       樓市調(diào)控短期不會(huì)松動(dòng)

       雖然今年國(guó)慶之后出臺(tái)的一系列樓市政策已經(jīng)讓熱點(diǎn)城市迅速降溫，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)，樓市政策仍會(huì)以收緊為主旋律。

       從目前調(diào)控的城市市場(chǎng)反應(yīng)來看，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個(gè)城市在今年10月初集中發(fā)布調(diào)控政策，隨著市場(chǎng)大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，10月以后的商品住宅成交量出現(xiàn)30%-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場(chǎng)率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面發(fā)展趨勢(shì)來看，2017年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還是會(huì)繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)來講，用一句官方的話就是要“放棄幻想”，樓市“大檢查”仍然會(huì)繼續(xù)規(guī)范銷售，甚至2018年“兩會(huì)”之前都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的“風(fēng)向標(biāo)”意義的松動(dòng)。同時(shí)，資本市場(chǎng)融資環(huán)境從嚴(yán)，房企尤其是部分民營(yíng)房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。

       從2017年發(fā)展趨勢(shì)來看，張宏偉認(rèn)為，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)勢(shì)必會(huì)損失一個(gè)指標(biāo)。由于春節(jié)后的集中推盤期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是從整體上來看，上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑，“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)上來看，由于上半年損失了量，下半年勢(shì)必會(huì)沖刺銷售業(yè)績(jī)，再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開始出現(xiàn)下跌，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì)，價(jià)格的指標(biāo)發(fā)生變化，下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。而這樣的局面有可能至少一直會(huì)持續(xù)到2018年的上半年。

       張大偉認(rèn)為，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。預(yù)計(jì)下一步會(huì)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。