摘要：冷清—火爆—冷卻，僅僅兩年多時(shí)間，樓市就經(jīng)歷了如此“打擺子”周期，擺脫這樣的反復(fù)，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制再度提上議程。

       告別“打擺子”，呼喚長(zhǎng)效機(jī)制

       2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

       中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效政策有望加快落地。

       “‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬(wàn)科總裁郁亮近期在接受《人民日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制、增加有效供給。

       房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等 第一財(cái)經(jīng)記者高育文攝

       財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康也認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫(kù)存壓力那么大，沒(méi)想到才幾個(gè)月迅速火熱起來(lái)，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購(gòu)限貸措施，這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說(shuō)明我們前幾年說(shuō)的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本�！�

       他認(rèn)為，過(guò)去的調(diào)控都是簡(jiǎn)單的調(diào)節(jié)，光講政策的話，放寬就是取消限購(gòu)限貸，收緊就是恢復(fù)限購(gòu)限貸�！斑@種治標(biāo)的方式根本不夠用，關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等�！�

       這其中，房地產(chǎn)稅討論多年，關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點(diǎn)，但房地產(chǎn)稅推進(jìn)過(guò)程一直“雷聲大雨點(diǎn)小”。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問(wèn)題，主要障礙在于既得利益群體的阻撓。

       “放眼看去，世界上稍微現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)體，都建立起了住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度，中國(guó)這個(gè)坎遲早要過(guò)的，那么早一點(diǎn)考慮，爭(zhēng)取不那么滯后，這也是一個(gè)應(yīng)有的選擇。”賈康說(shuō)，房地產(chǎn)稅不是“定海神針”，一招決定全局，但它是制度建設(shè)中的一個(gè)必選項(xiàng)。

       不過(guò)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制并不僅僅只有房地產(chǎn)稅，尤其是如果沒(méi)有其他相應(yīng)的制度改革做配套，那么房地產(chǎn)稅所起到的作用將十分有限。

       張大偉說(shuō)，房地產(chǎn)稅如果稅率過(guò)低，很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過(guò)高，將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，如何推進(jìn)更需綜合考量。

       他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種，在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)增加新供應(yīng)。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的話，房地產(chǎn)稅依然會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。此外，征收房地產(chǎn)稅帶來(lái)的持有環(huán)節(jié)的成本提高，也極有可能通過(guò)轉(zhuǎn)嫁給租房者、或者其他途徑規(guī)避掉。

       賈康也認(rèn)為，加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革，需要有一系列的配套。房地產(chǎn)稅應(yīng)該把房地產(chǎn)有關(guān)所有的稅費(fèi)放在一起做一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應(yīng)。

       增加有效供給

       這其中，土地供應(yīng)制度改革亦十分關(guān)鍵。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

       當(dāng)前，由于土地在地區(qū)之間的供需錯(cuò)配，導(dǎo)致部分一二線城市土地供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)高速上漲。而大部分三四線城市土地供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存高企，即使現(xiàn)在不再增加土地供應(yīng)，多年都不能消化完，存在土地浪費(fèi)、效率低下等問(wèn)題。

       全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題是供給側(cè)的問(wèn)題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯(cuò)位。2008年以來(lái)，在我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來(lái)到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市，也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒(méi)有更多的土地供應(yīng)甚至是無(wú)地供應(yīng)，但人還在流入。

       因此，要解決這個(gè)問(wèn)題，就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，未來(lái)在土地供應(yīng)方面，一二線熱點(diǎn)城市的土地紅線應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬，把周圍的三四線城市的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點(diǎn)城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時(shí)，也能促進(jìn)三四線城市的集約化發(fā)展。

       王崎說(shuō)，像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點(diǎn)城市，他們發(fā)展農(nóng)業(yè)的附加值本來(lái)就不高，還不如在城市之間進(jìn)行合理分工，讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟(jì)，讓以農(nóng)業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農(nóng)業(yè)。

       “現(xiàn)在大中城市蓋樓，最大問(wèn)題是土地供應(yīng)量不足。表面上看，這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實(shí)很少了，但往深里分析，也與土地供應(yīng)制度有關(guān)�！庇袅琳f(shuō)。

       現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。因此，農(nóng)民集體所有的土地在出讓、租賃時(shí)是受到限制的，不能與國(guó)有建設(shè)用地同等入市。于是，就形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。

       郁亮分析，過(guò)去城市發(fā)展起步階段，土地強(qiáng)制收儲(chǔ)、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動(dòng)，就供不出來(lái)”。他建議，我國(guó)可以探索建立土地市場(chǎng)多元化供應(yīng)制度，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場(chǎng)主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給。

       土地管理法修改已列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。全國(guó)人大環(huán)資委指出，現(xiàn)行土地管理制度特別是農(nóng)村土地管理制度與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問(wèn)題日益顯現(xiàn)，表現(xiàn)為土地征收制度不完善，宅基地用益物權(quán)難落實(shí)，土地增值收益分配機(jī)制不健全，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同價(jià)同權(quán)等。為此，多名全國(guó)人大代表提出議案，建議修改土地管理法。目前，國(guó)土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

       此外，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制還應(yīng)包括城市住房制度等方面的改革，未來(lái)必須促進(jìn)房地產(chǎn)投資盈利模式轉(zhuǎn)變，由短線投機(jī)的方向引導(dǎo)到長(zhǎng)線投資的合理方向，使經(jīng)營(yíng)模式由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e”，這也是長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要方向。

       郁亮認(rèn)為，在商品房市場(chǎng)外，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購(gòu)房定居機(jī)會(huì)。