摘要：從年初局部調(diào)控到10月集中發(fā)文，再到眼下加碼升級(jí)、范圍擴(kuò)容，“調(diào)控”二字貫穿了整個(gè)2016年內(nèi)地樓市。本輪房?jī)r(jià)將調(diào)整到何時(shí)？中央釋放的這些改革信號(hào)，將影響你的買房決定。

       一、各地開(kāi)啟第三輪樓市調(diào)控

       從今年“十一”前后，到11月底的兩個(gè)月時(shí)間里，中國(guó)24個(gè)城市進(jìn)行了50余次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，如今，這輪調(diào)控尚沒(méi)有結(jié)束。

       12月26日，濟(jì)南市政府出臺(tái)房地產(chǎn)新政，規(guī)定濟(jì)南本市戶籍家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍家庭在濟(jì)南限購(gòu)1套住房，并需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

       這次措施是今年下半年以來(lái)濟(jì)南第三次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。此前，9月28日濟(jì)南曾發(fā)布“房八條”打擊惡意炒房，10月2日，濟(jì)南又發(fā)布了限購(gòu)三套房和限貸政策，抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

       此外，鄭州、武漢兩地房管局在12月21日連夜發(fā)文，讓樓市限購(gòu)“寒流”再度升級(jí)。

       濟(jì)南、鄭州、武漢第三次加碼調(diào)控力度，也意味著國(guó)內(nèi)樓市開(kāi)啟了第三輪密集調(diào)控。

       “鄭州、武漢此輪出臺(tái)的政策都是對(duì)原有調(diào)控政策的一次升級(jí)，體現(xiàn)了近期熱點(diǎn)二線城市積極管控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)還會(huì)有城市繼續(xù)加入到限購(gòu)限貸的行列，或者繼續(xù)加碼。目前，石家莊、青島、長(zhǎng)沙、重慶等城市總體上炒房需求較大，如果此類城市房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏比較快，不排除后續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的收緊政策的可能。

       二、一周內(nèi)中央三次表態(tài)

       一周內(nèi)的三次中央表態(tài)，事實(shí)上已經(jīng)為2017年樓市定了調(diào)。

       12月26日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)陳政高強(qiáng)調(diào)，2017年要千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。

       繼續(xù)堅(jiān)定不移抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存。

       加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為。

       此前，12月21日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議明確提出要“抑制房地產(chǎn)泡沫”。這是繼10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后再次強(qiáng)調(diào)這一問(wèn)題，也是今年以來(lái)中央第四次提及資產(chǎn)泡沫相關(guān)問(wèn)題。

       “抑制房地產(chǎn)泡沫”與強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”共同構(gòu)成了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)判斷，除了精準(zhǔn)打擊投資行為之外，接下來(lái)，重新梳理和設(shè)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)的基本制度將成為“重中之重”。

       交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也認(rèn)為，決策層“抑泡沫、控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的態(tài)度堅(jiān)決。考慮已出政策的后續(xù)效力邊際會(huì)衰減，預(yù)計(jì)政策有深化、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。

       三、本輪房?jī)r(jià)將調(diào)整到何時(shí)？

       國(guó)慶前后新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，銷量大幅回調(diào)，房?jī)r(jià)漲幅放緩。本輪房?jī)r(jià)將調(diào)整到何時(shí)？

       方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整可能持續(xù)到2017年底-2018年上半年，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至1%-3%左右，二次探底。

       1）近幾輪房?jī)r(jià)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月左右為一輪房?jī)r(jià)周期，其中平均上漲24個(gè)月，調(diào)整12個(gè)月。

       2）當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅放緩，按照12個(gè)月左右的調(diào)整周期，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將調(diào)整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓姿態(tài)。

       3）量在價(jià)先，銷售面積是判斷房?jī)r(jià)變化的先行指標(biāo)。10月調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)銷量大幅回落，預(yù)計(jì)價(jià)格調(diào)整也將隨后展開(kāi)。

       4）由于當(dāng)前調(diào)控主要是通過(guò)限購(gòu)限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長(zhǎng)效機(jī)制建立不理想，2017年底-2018年上半年房?jī)r(jià)面臨新一輪上漲壓力。如果長(zhǎng)效機(jī)制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。