摘要：以二手房流通為核心，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。截至2016年12月26日，北京全年二手房成交總量已經(jīng)刷新年度紀錄，在整個市場的成交中占比再次攀升，達到85%。北京全面進入存量房時代。

       二手房成交占比達到85%

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，今年北京二手房住宅簽約267860套，刷新歷史年度紀錄，成為北京二手房歷史上第二個簽約量超過20萬套的年度。不僅如此，從全年商品房住宅(剔除保障房自住房)的成交情況來看，二手房在住宅成交中的比例進一步上升。2009年之后，北京二手房成交占比都在70%上下浮動，去年占比達到78.5%，今年更是高達85%。

       北京住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產(chǎn)市場格局將迎來深刻變化。北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需購房者主要的置業(yè)方向。在樓市價格走勢上，新房市場開發(fā)商在樓盤銷售中處于強勢地位，而二手房市場是個體對個體的業(yè)務，成交價格是基于市場預期以及買賣雙方通過平等的討價還價方式達成，房價更多將依賴市場機制調(diào)節(jié)�！皼Q定市場價格的已經(jīng)不是新房市場價格，而是二手房的價格，二手房簽約量、交易稅負、貸款等政策，將決定市場的波動。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

       全國二手房交易額8年漲10倍

       除了北京外，目前一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。數(shù)據(jù)顯示，2016年上海二手房占市場住宅成交比例接近80%。同時，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也開始超過新房。

       全國二手房的交易額在迅速增長。鏈家研究院預計，2016年全國新房交易額10萬億左右，二手房的交易額在5萬億元左右；而在2008年，中國新房交易額大約是2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億。也就是說，在這幾年當中，全國房地產(chǎn)交易額從3萬億增加至15萬億，增長了5倍。而二手房從當年的不足0.5萬億增長到5萬億，增長了10倍，增長最快。“中國整體上正在快速進入到存量房時代，存量房已經(jīng)是中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一�！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

       舊城改造或成新增長點

       目前北京、上海等一線城市已經(jīng)嚴格控制土地規(guī)劃，北京還試點“限房價、競地價”土地政策，面對“生產(chǎn)資料”的嚴格限制，開發(fā)商怎么辦？在業(yè)內(nèi)看來，舊城改造或成為城市發(fā)展的新增長點之一。事實上，不少房企已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向舊城改造業(yè)務，如萬科、首開、中糧等都有這方面的業(yè)務。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中國房地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展，一二線城市開始進入存量房時代，表明過去的積極發(fā)展模式需要開始轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，“地方土地財政難以持續(xù)，賣地金額銳減，地方政府也要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式來增加經(jīng)濟活力�！�