摘要：2016房地產(chǎn)市場(chǎng)，“精彩”二字亦未能盡訴。并購(gòu)案狼煙四起，寶萬之爭(zhēng)懸而未決；今年前三季度，重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲，這期間，過度金融化與高杠桿投資購(gòu)房已經(jīng)到了前所未有的高度。

       據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，住戶中長(zhǎng)期貸款對(duì)信貸的占比一度突破100%，也就是說信貸資源幾乎全線流向樓市，由此引發(fā)下半年的兩次調(diào)控，尤其是國(guó)慶前后，全國(guó)23城連發(fā)樓市調(diào)控，對(duì)過快上漲的房?jī)r(jià)來了一個(gè)“急剎車”——每次嚴(yán)厲調(diào)控之后，市場(chǎng)總會(huì)陷入冰點(diǎn)(盡管目前量?jī)r(jià)齊跌還未呈現(xiàn)明顯狀況)。但誰都知道，這只是一個(gè)周期而已。

       那么，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)是漲是跌？調(diào)控是否已達(dá)到目標(biāo)，將加碼還是漸行漸遠(yuǎn)？

       風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：2017樓市需降溫

       經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿擔(dān)憂。

       經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)在其公眾號(hào)“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”中表述了對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展的擔(dān)憂與預(yù)警。馬光遠(yuǎn)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)化18年來，行業(yè)發(fā)展總體而言難言健康。價(jià)格離譜的問題、杠桿的問題、制度建設(shè)的問題、市場(chǎng)信息混亂的問題，仍然處在極其野蠻的階段，而制度建設(shè)層面的滯后，也使得這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)叢生。馬光遠(yuǎn)發(fā)出預(yù)警：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

       在馬光遠(yuǎn)看來，中國(guó)房地產(chǎn)目前最大的問題并非價(jià)格太高(當(dāng)然價(jià)格肯定已經(jīng)很高)，最大的問題是過度金融化和各種各樣的高杠桿，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)情緒的不理性，導(dǎo)致價(jià)格的暴漲暴跌。

       過度的金融化使得住房的基本功能異化，住房偏離了“居住”的基本功能，而淪為資本追逐的投資工具。居民大量的財(cái)富過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦出現(xiàn)調(diào)整，大量中產(chǎn)階層的財(cái)富很可能化為烏有。管理層非常清楚，再如果打左燈右轉(zhuǎn)，很有可能車毀人亡，這是一個(gè)太危險(xiǎn)的選項(xiàng)，市場(chǎng)的降溫是必然的。

       “我堅(jiān)持過去的判斷：2017年無論是銷量，還是價(jià)格，都會(huì)出現(xiàn)真正的調(diào)整�！� 馬光遠(yuǎn)說。

       國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平在最近也曾公開指出，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中例如投機(jī)炒作、違規(guī)使用金融高杠桿之類行為太多，而未來不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口構(gòu)成的城市將形成嚴(yán)重分化的市場(chǎng)。在他看來，2017年房地產(chǎn)正常基調(diào)是在政策上一方面要保障人民居住功能的滿足，另一方面也要適當(dāng)抑制投資功能的過度炒作。在這個(gè)基礎(chǔ)上，擠出泡沫，把更多房子留給首套置業(yè)的人，是政策中最重要的導(dǎo)向。

       范劍平指出，對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)走勢(shì)，應(yīng)該跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市化中人口的流向來看，未來房地產(chǎn)走向既不會(huì)全面暴漲，也不會(huì)全面暴跌，未來就是嚴(yán)重分化的市場(chǎng)。有些城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶領(lǐng)下，會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康、向上的發(fā)展。但有一部分城市，調(diào)整壓力會(huì)非常大。不管是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是個(gè)人投資者，認(rèn)清這樣的大勢(shì)，把資金投到應(yīng)該去的地方，市場(chǎng)規(guī)律性的東西可能比政府的指示影響更大。

       市場(chǎng)：非跌即漲

       論一：跌，是躲不過的

       在此番深度調(diào)控之下，有不少人認(rèn)為，2017年，成交量與房?jī)r(jià)，都會(huì)面臨下跌的可能，甚至于“崩盤論”再現(xiàn)，不過有幾位大佬并不這么認(rèn)為——會(huì)跌，但不至于崩盤。

       日前，萬科總裁郁亮表示，未來一年內(nèi)，全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市，價(jià)格也可能回落。不過他認(rèn)為崩盤的風(fēng)險(xiǎn)在中國(guó)并不存在，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前，各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國(guó)的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見，政府調(diào)控手段又很有效、及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制�！�

       無獨(dú)有偶，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也曾表示，中國(guó)房地產(chǎn)是有泡沫，但絕對(duì)不會(huì)崩盤。他認(rèn)為，雖然目前房?jī)r(jià)比較高，但人群向城市遷徙的消費(fèi)需求仍然存在，外加政府近期采取的一些擠泡沫的措施，這些因素綜合在一起，所以不會(huì)崩盤。

       持相同觀點(diǎn)的還有富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉，這位素來低調(diào)的企業(yè)家在近日直言，自己和萬科總裁郁亮所表達(dá)的觀點(diǎn)相同，認(rèn)為房地產(chǎn)不可能崩盤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)整個(gè)行業(yè)的上下游鏈條太長(zhǎng)，影響的行業(yè)太多。當(dāng)房地產(chǎn)碰到真正的危機(jī)時(shí)，相信政府一定會(huì)有所支持。

       有說跌的，自然也有人說漲。

       論二：越調(diào)控越漲價(jià)

       作為漲價(jià)論的一貫主張者，任志強(qiáng)這一次也沒有例外。他提出，調(diào)控會(huì)使得房?jī)r(jià)越漲越高。

       在近日的《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門研討會(huì)上，任志強(qiáng)拋出了對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的一些觀點(diǎn)。他認(rèn)為，調(diào)控會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。不過，他亦明確，中國(guó)高房?jī)r(jià)只集中在一些大中城市，其他幾百個(gè)城市房?jī)r(jià)“低得不得了”。任志強(qiáng)指出，今年房?jī)r(jià)上漲的原因有二：連續(xù)兩年來，土地供應(yīng)呈現(xiàn)-30%增長(zhǎng)，尤其是在人口越集中的大城市，土地實(shí)際供應(yīng)量在下降，這是土地錯(cuò)配造成的；二是發(fā)達(dá)地區(qū)，不管是否供給土地，仍舊是人多資源集中的。他表示，在需求側(cè)上進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，最后將導(dǎo)致需求在一兩年或一段時(shí)間后就會(huì)爆發(fā)。只要對(duì)需求側(cè)進(jìn)行抑制，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有任何好處，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有好處，只會(huì)越調(diào)越漲。

       除了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，也有不少企業(yè)家及經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)企業(yè)在2017年的生存狀況不太樂觀。

       企業(yè)：80%企業(yè)或?qū)⒚媾R困境

       未來企業(yè)將如何生存？清華大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士杜麗虹指出，今天的地產(chǎn)行業(yè)面臨著三座大山的考驗(yàn)，第一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)的過量供給，第二個(gè)是地租成本占比過高導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)率逼近債務(wù)融資成本。第三個(gè)是行業(yè)普遍存在的短債長(zhǎng)投的問題。三重壓力下，地產(chǎn)行業(yè)的中期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在上升。 “我們做過一個(gè)測(cè)算，當(dāng)前的地產(chǎn)上市公司平均能夠承受的最大的降價(jià)幅度是23%，低谷中會(huì)有80%的企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)困境，其中四成的企業(yè)可以通過外部的股權(quán)或者債權(quán)融資化解危機(jī)，剩下的將近一半的企業(yè)必須通過資產(chǎn)或者股權(quán)的轉(zhuǎn)讓才可以化解危機(jī)。只有20%的企業(yè)能夠在低谷中保持健康的財(cái)務(wù)狀況，從而成為行業(yè)的整合者�！�

       而融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌也在近日直言：房地產(chǎn)未來沒有小而美，只有小而沒了。這段話出自孫宏斌在今年年末某金融年會(huì)上的演講。他在演講上指出，這個(gè)行業(yè)發(fā)展，截至今年10月底，已經(jīng)有將近10萬億規(guī)模——如此巨大的盤子實(shí)現(xiàn)再增長(zhǎng)的確困難，但是有一個(gè)特點(diǎn)：資源都在快速向大公司集中，即馬太效應(yīng)顯現(xiàn)。

       演講中引用的數(shù)據(jù)顯示，目前，業(yè)內(nèi)前100名企業(yè)占全部銷售規(guī)模超過40%，前10名占比超過20%。孫宏斌指出，在未來的5至10年中，前100名房企將會(huì)占到銷售總額的70%至80%，前10名的比例會(huì)占到35%至40%。由此，他得出的判斷是行業(yè)的前10名平均將實(shí)現(xiàn)4000億銷售規(guī)模，沒有兩三千億進(jìn)不了前10名。

       “如何形成？小公司買了地掙了一部分錢，后期不好干決定退出讓大公司做，此外就是大公司的不斷收購(gòu)與兼并，這也根源于行業(yè)本身就有金融屬性。有的企業(yè)戰(zhàn)略定位是小而美，在我看，房地產(chǎn)行業(yè)未來沒有小而美，只有小而沒了�！� 孫宏斌說。