摘要：從9月份中央有關(guān)樓市“一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活”的定調(diào)，到11月份住建部再次部署熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會議要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位的定調(diào)，再到各地樓市“大檢查”從執(zhí)行的角度從嚴(yán)，政策層面已經(jīng)迎來本輪樓市的“拐點(diǎn)”。

       從政策面發(fā)展趨勢來看，2017年住房市場監(jiān)管和整頓還是繼續(xù)，對于市場來講，用一句官方的話就是要“放棄幻想”，樓市“大檢查”仍然會繼續(xù)規(guī)范銷售，起碼十九大黨換屆完成之前不會有松動的機(jī)會，甚至2018年“兩會”政府換屆完成之前也不會實(shí)質(zhì)性的“風(fēng)向標(biāo)”意義的松動。同時，資本市場融資環(huán)境從嚴(yán)，房企尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。

       從目前調(diào)控的城市市場反應(yīng)來看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個城市在今年10月初集中發(fā)布調(diào)控政策，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場率先出現(xiàn)成交量的調(diào)整。

       從2017年發(fā)展趨勢來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標(biāo)。由于春節(jié)后的集中推盤期在4月下旬以后，即使5-6月出現(xiàn)一波成交量小高峰，但是，從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑，“量跌價穩(wěn)”成為這個階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價格兩個指標(biāo)上來看，由于上半年損失了量，下半年勢必會沖刺銷售業(yè)績，再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預(yù)計(jì)從三季度個案開始出現(xiàn)下跌，整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢，價格的指標(biāo)發(fā)生變化，下半年總體市場會表現(xiàn)為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續(xù)到2018年的上半年。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述分析告訴我們， 2017年下半年全國核心一二線城市商品住宅市場將在嚴(yán)格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進(jìn)入調(diào)整期，部分開發(fā)商尤其是民營開發(fā)商資金鏈將遇到斷鏈的風(fēng)險。由此可知，明年的市場對于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營房企（比如閩系的房企）來講是一場惡戰(zhàn)，這場惡戰(zhàn)不是簡單地爭奪市場份額而戰(zhàn)，而是為了生存而戰(zhàn)。為了明年下半年以后還能夠繼續(xù)在房地產(chǎn)市場生存下去，對于上述部分房企而言，“全民營銷”也罷，啟用銷售代理公司渠道公司也罷，搞什么“眾籌”買房“噱頭”也罷，千方百計(jì)拼渠道搶客戶也是王道，尤其是在限購限貸已經(jīng)從嚴(yán)的市場背景下，客戶總量本來就有限，不管什么樣的客戶“蒼蠅也是肉”，不管通過什么樣渠道不管多累先把客戶搶到自己碗里再說，“寧可累死自己，也要餓死競爭對手”將成為2017年房企之間搶收銷售業(yè)績的策略，這也成為上述房企繼續(xù)“活下去”的本能反應(yīng)。

       此外，房企繼續(xù)“活下去”“寧可累死自己，也要餓死競爭對手”的動力在于下一輪的市場“換倉”機(jī)會。

       對于房企“換倉”調(diào)整城市布局策略來講，雖然2017年下半年會遭遇市場調(diào)整期，甚至還要采取“以價換量”的策略保證銷售業(yè)績的完成，但是，暫時的損失并不意味著策略的失誤。眾所周知，市場低迷期地價相對合理，屆時，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年下半年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機(jī)會。

       由此可見，明年下半年之后將是房企投資部最繁忙的時候，也是最累的時候，因?yàn)椋�那時候企業(yè)資金有限，要將有限的資金投入到價值最大化的城市或項(xiàng)目，屆時，從找地到做投資測算，這點(diǎn)累不算什么，“寧可累死自己，也要餓死競爭對手”，只有做到這些，才不會錯過下一輪的市場發(fā)展機(jī)會，才會苦盡甘來。