摘要：2016年樓市呈兩極分化狀態(tài)，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，三四線城市仍面臨庫(kù)存壓力。各地調(diào)控政策的而出臺(tái)，樓市去庫(kù)存效果初顯，一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。但專家表示，分類調(diào)控、因城施策仍要重視起來。

       一邊是一二線城市輪番上演房?jī)r(jià)上漲行情，一邊是大多數(shù)三四線地區(qū)商品房庫(kù)存高企。進(jìn)入2016年，中國(guó)樓市發(fā)起去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)，在分類調(diào)控、因城施策的思路下，一線及二線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)，三四線城市積極去庫(kù)存并取得了初步成效——

       2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

       一年來，我國(guó)城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加大，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，三四線城市仍面臨庫(kù)存壓力。為完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫(kù)存”任務(wù)，各地方、各部門在分類調(diào)控、因城施策思路下，陸續(xù)出臺(tái)精準(zhǔn)、精細(xì)的調(diào)控措施，去庫(kù)存取得階段性成果。

       政策擲地有聲

       2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出多條去庫(kù)存政策措施。其中，加快農(nóng)民工市民化，以消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)是重點(diǎn)之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出臺(tái)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。其中包括，研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益范圍；結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民提供融資便利和支持。

       各地紛紛在吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面采取措施，包括落實(shí)享受基本公共服務(wù)的政策，特別是子女上學(xué)問題；出臺(tái)優(yōu)惠政策，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼；努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題……都是針對(duì)農(nóng)民工的需求痛點(diǎn)而發(fā)，措施給力，效果明顯。

       此外，各地還紛紛出臺(tái)金融優(yōu)惠政策，降低購(gòu)房門檻。例如：在推進(jìn)公積金異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出規(guī)定，以期鼓勵(lì)有住房需求的職工購(gòu)房，使公積金在去庫(kù)存過程中發(fā)揮更好作用。

       當(dāng)然，也要看到三四線城市去庫(kù)存將是一個(gè)長(zhǎng)期過程，不可能一蹴而就。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在今年“兩會(huì)”期間所言，“農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房是一個(gè)歷史過程，需要逐步實(shí)現(xiàn)”。

       除了鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，許多三四線城市正逐步打通棚戶區(qū)改造與商品房的通道，棚改越來越多地實(shí)現(xiàn)貨幣化安置。實(shí)踐證明，被安置居民拿到拆遷補(bǔ)償款后去市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，既解決了安置問題，又有效促進(jìn)了去庫(kù)存。

       此外，一些地方也在積極推動(dòng)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目，開展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。并將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

       成效初步顯現(xiàn)

       來自山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，山東全省庫(kù)存商品房去庫(kù)存周期15個(gè)月，環(huán)比縮短1個(gè)月，同比縮短8個(gè)月。山東的商品房去庫(kù)存周期持續(xù)縮短，其中商品住宅去庫(kù)存周期11個(gè)月，處于11至14個(gè)月的最佳供需平衡區(qū)間。

       這組數(shù)據(jù)是各地去庫(kù)存成效的縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，比10月末減少427萬(wàn)平方米，連續(xù)9個(gè)月減少。

       盡管去庫(kù)存已在很多城市初步見效，但仍有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍處在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過程中。面對(duì)一些地區(qū)高企的庫(kù)存，一些購(gòu)房者會(huì)逐漸對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀情緒，甚至?xí)�影響�?duì)整個(gè)城市未來發(fā)展的判斷。

       針對(duì)上述情況，陳政高表示，首先，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)作出預(yù)測(cè)，要看基本條件。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變，有了這個(gè)基本面，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有變�，F(xiàn)在已經(jīng)有了7.7億人口住在城鎮(zhèn)，常住人口的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了56.1%�！笆�三五”末期要達(dá)到60%。這樣一個(gè)大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的空間。

       同時(shí)，居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。專家表示，在中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下，應(yīng)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。

       分化仍需重視

       今年是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇的一年，三四線城市處于比較漫長(zhǎng)的去庫(kù)存周期，一二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則十分火爆。今年春節(jié)以后，以上海、深圳為首的一線城市開始出現(xiàn)房價(jià)的快速上漲。3月25日，上海、深圳出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，延長(zhǎng)了非本地居民連續(xù)繳納個(gè)稅和社保的年限，同時(shí)對(duì)信貸政策作出了新規(guī)定，深圳實(shí)行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

       一線城市還不算是樓市上漲的“主力”。今年初以來，熱點(diǎn)二線城市的漲幅開始擴(kuò)大，南京、蘇州、合肥、廈門等幾個(gè)二線城市一度領(lǐng)漲全國(guó)，地王頻出，被并稱為房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。一些熱點(diǎn)二線城市在此期間也相繼出臺(tái)了或緊或松的調(diào)控措施，但效果似乎并不是很理想。不少熱點(diǎn)城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價(jià)格高企。

       面對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年國(guó)慶節(jié)前后，20多個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市密集出臺(tái)調(diào)控措施。這些措施大都針對(duì)投機(jī)性需求，從限購(gòu)、限貸、增加供應(yīng)等多個(gè)角度，給高燒的樓市降溫，促進(jìn)其平穩(wěn)發(fā)展。

       政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺(tái)后，一二線市場(chǎng)降溫，走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。然而，仍有個(gè)別城市短暫趨穩(wěn)之后又出現(xiàn)快速上漲苗頭。于是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進(jìn)一步收緊，隨后上海、天津在信貸和土地市場(chǎng)等方面，也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，短短1個(gè)多月三波調(diào)控來襲，彰顯了各個(gè)層面控制樓市過熱的決心。