摘要：熱點(diǎn)城市進(jìn)行的樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈集體降溫之勢(shì)。熱點(diǎn)城市9個(gè)月內(nèi)三調(diào)樓市，嚴(yán)控之下樓市透出哪些新走勢(shì)？

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，繼10月份之后，11月份全國(guó)商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈集體降溫之勢(shì)。

       2016年，在多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲之際，熱點(diǎn)城市開啟調(diào)控，9個(gè)月內(nèi)三調(diào)樓市：3月開始陸續(xù)在一二線城市提高二套房首付比例，升級(jí)“限外令”“限價(jià)令”等；國(guó)慶前后，全國(guó)20多個(gè)城市集中重啟限購(gòu)、限價(jià)、限貸，整頓規(guī)范樓市秩序；11月以來(lái)，超過(guò)10個(gè)城市繼續(xù)收緊調(diào)控，提高購(gòu)房資格或貸款門檻等。

       嚴(yán)控之下樓市透出哪些新走勢(shì)？

       走勢(shì)一

       房?jī)r(jià)：漲幅收窄大城市和中小城市明顯分化

       2016年，“恐慌式搶房”在多個(gè)城市蔓延，全國(guó)樓市成交量?jī)r(jià)齊升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國(guó)商品住宅銷售面積同比增幅近25%，銷售金額增長(zhǎng)接近40%。

       10月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有65個(gè)，占比超過(guò)九成；而在去年年底，這一比例僅為三成。

       伴隨著樓市虛火上升，調(diào)控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底，樓市調(diào)控歷經(jīng)三輪調(diào)控。首先，上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門等城市提高購(gòu)房門檻和貸款門檻。國(guó)慶前后，全國(guó)20多個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施，通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)、限貸、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等進(jìn)行調(diào)控；11月以來(lái)，杭州、武漢和深圳等10多個(gè)城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購(gòu)房資格或貸款門檻。

       密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌超過(guò)20%。一線城市成交全面下滑，15個(gè)二線城市中有10個(gè)下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過(guò)50%。

       房?jī)r(jià)漲幅也持續(xù)收窄。中原地產(chǎn)研究發(fā)現(xiàn)，從市場(chǎng)價(jià)格看，多地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源大幅降價(jià)的現(xiàn)象。其中，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下調(diào)，南京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。

       業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預(yù)計(jì)，2017年熱點(diǎn)城市雖然需求暫時(shí)受抑，但住房供應(yīng)短缺的局面難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來(lái)整體房?jī)r(jià)漲幅將逐步收窄。

       走勢(shì)二

       去庫(kù)存：效果顯著分化加劇

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬(wàn)平方米，比10月末減少582萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。

       瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，2016年去庫(kù)存效果顯著，但市場(chǎng)分化明顯。“當(dāng)前三四線城市的存量情況分化明顯，有相關(guān)產(chǎn)業(yè)依托和靠近一線城市的多數(shù)城市對(duì)人口有一定的吸引力，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫(kù)存去化周期已在15個(gè)月以內(nèi)。而多數(shù)東北、中西部三四線城市則由于過(guò)去幾年盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題，銷售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存消化周期在22個(gè)月以上，壓力依然不小�！�

       新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，“在分化加劇中去庫(kù)存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調(diào)控的首要任務(wù)仍是去庫(kù)存，三四線城市由于庫(kù)存壓力高企，市場(chǎng)表現(xiàn)依然疲軟，預(yù)期未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)政府都將維持寬松政策。目前庫(kù)存壓力較大、房?jī)r(jià)仍下跌的城市，在去庫(kù)存政策刺激下成交量或有望提升。

       走勢(shì)三

       去杠桿：銀行普遍收緊房貸額度

       與往年樓市反彈有所不同的是，今年部分城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出，與金融杠桿的撬動(dòng)關(guān)聯(lián)密切。

       2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬(wàn)億元，同比多增2558億元。其中個(gè)人住房貸款累計(jì)新增3.63萬(wàn)億元，同比多增1.8萬(wàn)億元，增幅接近50%。部分購(gòu)房者不僅將信貸杠桿用到極致，還利用首付貸等違規(guī)金融手段購(gòu)房，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

       相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括其周邊輻射區(qū)域均出現(xiàn)貸款約束性政策。如20余城出臺(tái)的調(diào)控政策中，多數(shù)降低了最高貸款成數(shù)及額度，并重啟限貸政策。上海等熱點(diǎn)城市擴(kuò)大了二套房的認(rèn)定范圍，只要曾有貸款記錄就認(rèn)定為二套房，同時(shí)還提高了二套房的公積金貸款利率。

       此外，從銀監(jiān)會(huì)到地方商業(yè)銀行，目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評(píng)估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)等。

       中信證券預(yù)測(cè)，2017年國(guó)內(nèi)銀行可能將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，本輪限貸政策將快速抑制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，一旦房貸額度收緊，部分房企將以價(jià)換量，很多城市將可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)。

       走勢(shì)四

       土地市場(chǎng)：高價(jià)地出現(xiàn)頻率明顯衰減

       今年以來(lái)，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊頻現(xiàn)，地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年全國(guó)土地溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地超過(guò)240宗，為上一個(gè)“地王高峰”2013年的3倍之多。

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－11月，全國(guó)土地成交價(jià)款7777億元，同比增長(zhǎng)21.4%。前50大城市中有10個(gè)城市賣地金額同比翻倍，50大城市樓板價(jià)均價(jià)漲幅高達(dá)43%。

       綠地集團(tuán)一位高管表示：“往年開發(fā)商拿地基本都是靠自有資金和開發(fā)貸款，今年首次出現(xiàn)拿地‘配資’現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致土地市場(chǎng)資金過(guò)剩，不少城市地價(jià)泡沫明顯�！�

       一位開發(fā)商坦承，“2017年樓市銷售不會(huì)像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)100%的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)在未來(lái)1－2年內(nèi)漲幅上不去，其資金鏈風(fēng)險(xiǎn)就很大。”

       目前，調(diào)控政策在土地市場(chǎng)也初步見(jiàn)效。由于政府供地條件愈加嚴(yán)苛，房企競(jìng)地也趨于謹(jǐn)慎，高價(jià)地出現(xiàn)的頻率近期明顯衰減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月底以來(lái)，全國(guó)地王數(shù)量明顯減少�？們r(jià)在10億元以上、溢價(jià)率超過(guò)100%地塊，在10月僅出現(xiàn)17宗，11月只有15宗，為8－9月的三分之一。受訪的開發(fā)商均表示，受到整體政策環(huán)境的影響，未來(lái)拿地將更加理性。

       中共中央政治局9日召開會(huì)議，分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，明年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

       專家認(rèn)為，建立長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房制度、土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設(shè)，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。