摘要：2016年房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快，多個(gè)熱點(diǎn)城市的地王頻出，引發(fā)了從九月底開(kāi)始的一輪又一輪的調(diào)控。多地調(diào)控不斷升級(jí)，市場(chǎng)博弈進(jìn)入“白熱化”。 

       各地政策從“去庫(kù)存”到限購(gòu)、樓市量?jī)r(jià)齊升到交易量“腰斬”，高價(jià)地此起彼伏帶來(lái)“解套”之憂、去庫(kù)存結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯……構(gòu)成今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發(fā)凸顯。面對(duì)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，中央首提抑制資產(chǎn)泡沫，多地調(diào)控不斷升級(jí)，市場(chǎng)博弈進(jìn)入“白熱化”。

       過(guò)快上漲觸發(fā)調(diào)控“層層加碼” 一城一策告別“一刀切”

       有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降到最低點(diǎn)。今年伊始，全國(guó)樓市在“新政策”下逐步回暖，京滬深三大城市率先領(lǐng)漲，深圳成為“領(lǐng)頭羊”，新房均價(jià)邁入5萬(wàn)元。

       面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，滬深3月25日發(fā)布限購(gòu)政策。其后，北京重啟9070政策。京滬深開(kāi)啟年內(nèi)首輪調(diào)控。滬深房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)“滿月”后，兩地樓市交易量現(xiàn)50％左右回落。

       一線城市限購(gòu)從嚴(yán)，環(huán)一線周邊城市房?jī)r(jià)開(kāi)始“接力”。南京、廈門、合肥、蘇州等輪流引領(lǐng)樓市上漲，環(huán)比漲幅超過(guò)5％。

       8月全國(guó)房?jī)r(jià)呈同比普漲態(tài)勢(shì)，納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局范疇的70個(gè)城市中，上漲數(shù)量超過(guò)八成。一線城市漲幅連續(xù)三個(gè)月收窄后也開(kāi)始擴(kuò)大，熱點(diǎn)二線城市取代一線城市引領(lǐng)房?jī)r(jià)上漲。

       隨后，熱點(diǎn)二線城市開(kāi)啟今年第二輪調(diào)控。不過(guò)，這輪調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)影響有限。

       樓市量?jī)r(jià)齊升，有需求相對(duì)旺盛等因素，但離不開(kāi)金融杠桿推波助瀾。央行數(shù)據(jù)顯示，7月新增人民幣貸款規(guī)模4636億元，居民中長(zhǎng)期貸款新增4773億元，成新增貸款唯一主力。

       對(duì)樓市“抽水機(jī)”帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫。北京9月30日率先開(kāi)啟新一輪樓市調(diào)控新政策，20余個(gè)城市跟進(jìn)，并掀起對(duì)捂盤惜售、虛假宣傳的整治旋風(fēng)。

       與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成為新一輪調(diào)控顯著特征。10月，無(wú)論環(huán)比還是同比，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量開(kāi)始減少，成交面積和成交金額增速雙雙回落。對(duì)部分環(huán)比增幅依然領(lǐng)先的城市，調(diào)控一再加碼。

       “高價(jià)地”從一線向二線城市蔓延 “限高”政策花樣翻新

       今年3月開(kāi)始，隨樓市回暖，高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊從一線城市向二線城市蔓延，土地拍賣持續(xù)“高燒”，5月、6月、7月均超過(guò)30宗。

       中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)單宗土地超過(guò)10億元的地塊65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100％的高價(jià)地46宗，9月溢價(jià)率超過(guò)100％的地塊50宗。

       財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)15.2％，去年同期降幅超過(guò)25％。國(guó)土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8％。凸顯地價(jià)漲幅之快。

       各熱點(diǎn)城市開(kāi)始提高土拍門檻。合肥7月1日實(shí)施新政策明確，參與競(jìng)拍房企需繳納出讓地塊底價(jià)50％保證金，出讓金總額20億元以下的，須在土地出讓合同簽訂1個(gè)月內(nèi)一次付清；出讓金總額20億元以上的，繳納時(shí)間不超過(guò)6個(gè)月。

       南京明確競(jìng)拍達(dá)最高限價(jià)后改為“搖號(hào)”決出最終買家。北京試點(diǎn)達(dá)最高限價(jià)后，改為競(jìng)拍“自持面積”。

       廣州采取“限地價(jià)＋競(jìng)配建”出讓方式，得到不少城市認(rèn)可。由于設(shè)置最高限價(jià)，開(kāi)發(fā)商在土拍下半場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)入“競(jìng)配建”，一宗地塊一半面積無(wú)償用于建設(shè)保障房成為常態(tài)。如保利地產(chǎn)11月底在廣州南沙連續(xù)拍下兩幅土地，競(jìng)配的人才公寓面積占總面積超48％。

       歷經(jīng)多年城市化進(jìn)程，一些城市可供出讓的土地日漸減少。為改變開(kāi)發(fā)商對(duì)土地緊缺的預(yù)期，北京“9·30”政策出臺(tái)后，22個(gè)熱點(diǎn)城市明確表態(tài)，接下來(lái)將加大土地供應(yīng)，嚴(yán)防“高價(jià)地”產(chǎn)生。

       結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯 “隱形庫(kù)存”需高度警惕

       今年2月末，商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年年末增加2077萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7％，其中住宅庫(kù)存“貢獻(xiàn)”超過(guò)三分之二。今年以來(lái)，中央和地方頻頻發(fā)力，放寬信貸、降低稅費(fèi)、貨幣化補(bǔ)貼成各地去庫(kù)存發(fā)力點(diǎn)。截至10月末，商品房待售面積69522萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3％，環(huán)比連續(xù)8個(gè)月下降。其中，住宅待售面積現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。9月住宅待售面積更創(chuàng)下減少1177萬(wàn)平方米的紀(jì)錄。

       普漲格局下，一二線城市庫(kù)存急劇下降，深圳、廣州等存銷比降至7個(gè)月以下。庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市因土地供應(yīng)過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等，去庫(kù)存壓力有增無(wú)減。

       由于實(shí)體商業(yè)不景氣、地方政府超前規(guī)劃等，占總庫(kù)存近三成的辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房不容樂(lè)觀。梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前10個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積除9月減少了45萬(wàn)平方米，其余月份均有增長(zhǎng)。辦公樓待售面積也呈“減少增多”。

       此外，“隱形庫(kù)存”更令人擔(dān)憂。今年開(kāi)始，房屋施工面積一直呈增長(zhǎng)之勢(shì)。截至10月底，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積達(dá)730981萬(wàn)平方米。即使減去前10月已銷售的120338萬(wàn)平方米，未來(lái)將有61億平方米房屋等待消化。