摘要：多地調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市降溫明顯，土地市場(chǎng)卻仍是火熱狀態(tài)。雖然11月調(diào)控再次升級(jí)，但調(diào)控的升級(jí)并沒有阻止地王的產(chǎn)生，11月的多個(gè)地王都誕生在調(diào)控城市中。不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策，以期土地調(diào)控必須取得預(yù)期效果。

       11月末的兩天，廣州賣地吸金309億元，龍湖首開以32億競(jìng)得的白云新城宅地，刷新了廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

       這只是11月土地市場(chǎng)火熱大勢(shì)下的一個(gè)縮影。在廣州拍出單價(jià)地王之際，長(zhǎng)沙、武漢同步誕生了新的地王。

       11月21日，福州土拍異常激烈，當(dāng)日共有9宗住宅類土地出讓，其中8宗都達(dá)到了最高限價(jià)。

       再早一些，天津的單價(jià)地王紀(jì)錄、南京的江北單價(jià)地王紀(jì)錄也均在11月刷新。

       由于調(diào)控的影響，10月份的全國(guó)土地出讓面積創(chuàng)下了年度最低值。今年10月，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。累計(jì)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過100%的地塊有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌等地。

       整體看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。

       但到了11月，局勢(shì)大不同，很多人感嘆“熟悉的地王又回來了”�！爸�前的政策都比較溫和，加碼也是必然的。房?jī)r(jià)、地價(jià)還沒控住，新的政策才陸續(xù)出臺(tái)。”克而瑞研究中心分析師楊科偉對(duì)相關(guān)媒體表示，從本輪行業(yè)調(diào)控視角看，土拍持續(xù)高燒還是大大超出了“政策預(yù)期”。為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價(jià)再一次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策，以期土地調(diào)控必須取得預(yù)期效果。

       這已經(jīng)在部分城市有所體現(xiàn)。長(zhǎng)沙11月地王拍出兩天后，長(zhǎng)沙市便宣布即時(shí)起實(shí)施7條調(diào)控措施，正式加入全國(guó)樓市調(diào)控的行列；11月28日，天津和上海也相繼加碼調(diào)控，全面收緊信貸。

       多地火熱

       這一波土地市場(chǎng)的火熱涉及多個(gè)城市。

       11月22日，20家房企參與到長(zhǎng)沙市梅溪湖B-39地塊的搶奪大戰(zhàn)，其掛牌起始價(jià)10.36億元，經(jīng)過114輪競(jìng)價(jià)，最終被廈門建發(fā)以近29億元拿下，溢價(jià)率180%，經(jīng)計(jì)算，折合樓面價(jià)約為9240.8元/平方米。這不僅刷新了年內(nèi)長(zhǎng)沙土地出讓總金額的最高紀(jì)錄，同時(shí)也刷新了長(zhǎng)沙土地出讓的歷史最高單價(jià)。

       自10月國(guó)慶節(jié)期間密集出臺(tái)調(diào)控措施后，一些熱門城市在11月又宣布加碼限購(gòu)。

       例如武漢在11月15日宣布，主城區(qū)即時(shí)起正式實(shí)行升級(jí)版樓市調(diào)控政策，本地人限購(gòu)兩套房；外地人購(gòu)首套房需出具連續(xù)兩年社保或納稅證明，補(bǔ)繳無效，且限購(gòu)一套。

       但調(diào)控的升級(jí)并沒有阻止地王的產(chǎn)生，11月的多個(gè)地王都誕生在調(diào)控城市中。

       11月22日，武漢迎來了限購(gòu)升級(jí)后的首場(chǎng)土拍，共公開出讓17宗地塊，有11宗土地被設(shè)置了最高限價(jià)，這在武漢的土拍市場(chǎng)上還是頭一次。

       最終有5宗地塊因有2家報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)而被“熔斷”，當(dāng)天土拍總成交價(jià)約196.86億元。

       其中，位于漢陽(yáng)的楊泗港新港長(zhǎng)江城地塊最受關(guān)注，共吸引了萬(wàn)科、碧桂園、越秀、招商、華潤(rùn)、中建、金茂、中海等諸多大型房企，最終，被平安以110.65億元拿下，樓面地價(jià)折合13587元/平方米，創(chuàng)下了武漢出讓地塊總價(jià)最高的紀(jì)錄。

       11月28日，武漢再次掛牌5宗地塊，其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地，起拍價(jià)高達(dá)126億元，這一價(jià)格即便是底價(jià)成交，也已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價(jià)。

       杭州于11月10日宣布限購(gòu)限貸升級(jí)，提高首付比例，加強(qiáng)限制外地人購(gòu)房，并宣布實(shí)施嚴(yán)格的土地新政，例如溢價(jià)率超出100%，競(jìng)得方需在簽訂出讓合同后1個(gè)月內(nèi)結(jié)清全部土地出讓金。

       但由于需求旺盛，杭州的土地市場(chǎng)行情火爆。11月28日，杭州土地市場(chǎng)集中開閘，主城區(qū)、余杭、蕭山、大江東四地成功出讓11宗土地，共收金142.88億元，其中僅主城區(qū)就吸金133.9億元。

       其中，艮北新城商住地等三宗主城區(qū)地塊，均刷新了所在區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。蕭山北干中單元宅地樓面價(jià)也刷新了蕭山區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄，達(dá)21855元／平方米。綠都地產(chǎn)先后以19864元／平方米、18516元／平方米的樓面價(jià)拿下三墩北宅地和丁橋單元宅地，雙雙刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄，尤其是丁橋地塊的溢價(jià)率高達(dá)101%，這意味著綠都需要在一個(gè)月內(nèi)繳清土地出讓金。

       在武漢、長(zhǎng)沙地王誕生的同一天，廣州的土拍同樣頗受矚目。即便已經(jīng)采取了集中出讓、限地價(jià)、競(jìng)?cè)瞬殴�寓配建、限制土地�?jìng)拍資金的嚴(yán)厲的調(diào)控措施，廣州11月22日依然成交了8宗住宅用地、1宗商業(yè)用地，攬金205億元。

       當(dāng)日，每一幅住宅用地都達(dá)到了最高限價(jià)，并最終以接近甚至超過周邊樓價(jià)的價(jià)格成交。其中，龍湖以總價(jià)32.2億元拿下了白云新城AB2804012地塊，配建拆遷安置房面積30150平方米，折合樓面地價(jià)45469元/平方米，是廣州目前為止最高的土地成交單價(jià)；龍湖還聯(lián)合首開，以43億元的總價(jià)和配建109800平方米保障房拿下黃埔開源大道一地塊，折合樓面地價(jià)23012元/平方米，刷新區(qū)域紀(jì)錄。

       3天以后，廣州上演了另一場(chǎng)大型土拍，拍出8宗地塊，吸引了30多家品牌房企，單日吸金104億元。其中，保利一天之內(nèi)斬獲3宗地塊。

       經(jīng)過兩天土拍，廣州的土地收入超過309億元，區(qū)域地價(jià)也被全面刷新，就樓面單價(jià)而言，白云新城、廣鋼新城進(jìn)入4萬(wàn)元時(shí)代，番禺超3萬(wàn)元，南沙破1.5萬(wàn)元。

       調(diào)控加碼

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，年內(nèi)銷售排名前列的40大房企合計(jì)拿地10099.79億，拿地金額刷新了歷史紀(jì)錄，相比2015年全年的拿地金額上漲了27.3%。合計(jì)建筑面積為16658萬(wàn)平方米，平均拿地成本為6062元/平方米。相比2015年，標(biāo)桿房企的拿地平均成本增加高達(dá)50%。

       “寬松的貨幣政策是主要原因�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)相關(guān)媒體表示，調(diào)控之下房企依然積極，主要在于資金充裕，需要補(bǔ)充庫(kù)存，此外，目前房企開始集中圍獵二線城市，這導(dǎo)致全國(guó)地王頻繁出現(xiàn)。

       楊科偉認(rèn)為，近期土拍市場(chǎng)依舊高熱，有多種影響因素：第一，調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。

       第二，調(diào)控城市供地規(guī)模仍然過低。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。在剛剛過去的10月，調(diào)控城市土地成交建筑面積為970萬(wàn)平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

       以南京為例，該市10月5日發(fā)文要求加大供地力度，計(jì)劃年底前上市100公頃宅地，相對(duì)于南京140萬(wàn)平方米的月均交易量而言，這一供地目標(biāo)本已偏小，但直至11月下旬也只有60公頃宅地入市，并且其中還包括了超過30公頃的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地，接下來土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍將有增無減。廣州前三季度共推出53宗土地，成交面積約378萬(wàn)平方米；而前三季廣州住宅出讓面積200萬(wàn)平米，只有去年全年的28%。

       土地市場(chǎng)的供需不平衡，導(dǎo)致土地價(jià)格難以下降、地王頻出，尤其是一線城市。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，一線城市包括京滬廣深，4個(gè)城市合計(jì)成交住宅土地106宗，供應(yīng)的住宅土地規(guī)劃建面只有1237.75萬(wàn)平方米，相比2015年同期下調(diào)幅度達(dá)到了52%。

       預(yù)計(jì)全年一線城市住宅土地成交量只有1500萬(wàn)平米左右，將是一線城市住宅土地供應(yīng)刷新歷史紀(jì)錄最少的一年�！�開發(fā)商對(duì)土地確實(shí)很饑渴。今年銷售好，大家資金充裕，都希望趕緊補(bǔ)倉(cāng)，所以一旦我們看好的城市有地拍，都沖上去搶了�！币晃淮笮头科髤^(qū)域中層對(duì)相關(guān)媒體說�！按送猓�調(diào)控城市房?jī)r(jià)漲速雖然變慢，但只是‘緩漲’而非‘回落’。目前調(diào)控城市的需求只是被暫時(shí)限制，熱點(diǎn)城市前景預(yù)期未變，資金流入的沖動(dòng)依然存在。這些都促使土地市場(chǎng)高熱�！睏羁苽ミM(jìn)一步分析說。

       土地市場(chǎng)的“高燒”不退，在某種程度上再次促使地方政府加碼調(diào)控。

       22日長(zhǎng)沙拍出地王后，當(dāng)?shù)匾环科蟾邔釉谖⑿排笥讶Ω袊@：“出了地王，不出意外，調(diào)控也快了。”

       24日，長(zhǎng)沙隨即宣布執(zhí)行7條調(diào)控措施，分別是嚴(yán)格房?jī)r(jià)審查、嚴(yán)格預(yù)售網(wǎng)簽、開展重點(diǎn)稽查、嚴(yán)查投機(jī)炒房、強(qiáng)化資金管控、增加有效供應(yīng)、曝光不良企業(yè)。

       11月28日，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心宣布，為了配合新的調(diào)控措施，決定中止兩塊地的掛牌。

       11月28日，上海發(fā)布房地產(chǎn)差別化信貸政策，主要對(duì)商業(yè)貸款首套房和二套房的首付比例進(jìn)行調(diào)整，加碼調(diào)控。據(jù)了解，在接下來的1個(gè)月，上海即將集中推出14塊土地。“上海加碼調(diào)控，也有一部分因素是防止接下來的土拍出現(xiàn)過高溢價(jià)率的地塊�！睆埓髠シ治稣f。