摘要：從北京未來(lái)的走勢(shì)看，新建商品房因?yàn)楦叨嘶�供�?yīng)少，價(jià)格可能將保持基本平穩(wěn)，部分供應(yīng)集中的遠(yuǎn)郊區(qū)可能會(huì)有下調(diào)，但二手房從走勢(shì)看，后續(xù)成交量的持續(xù)低迷將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下調(diào)。

       據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份，北京新建商品住宅（不含保障房）成交量為6208套，較10月下降34%，與政策出臺(tái)前的9月相比，更是大幅下跌58.2%。但成交均價(jià)每平方米40672元，創(chuàng)下歷史新高。

       11月份北京各類(lèi)新房交易量全面下滑

       數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京新房市場(chǎng)成交總金額為258.77億元，環(huán)比10月下降26.4%。930新政出臺(tái)后，全市新房市場(chǎng)交易量已經(jīng)連續(xù)兩月下滑，創(chuàng)下了今年除春節(jié)所在的2月份之外的全年月度網(wǎng)簽量新低。數(shù)據(jù)還顯示，11月份，北京各類(lèi)新房交易量出現(xiàn)全面下滑。公寓類(lèi)產(chǎn)品網(wǎng)簽3465套，環(huán)比降34.9%；自住型商品房成交67套，環(huán)比降90.8%；普通住宅成交1962套，環(huán)比降19.5%；別墅成交714套，環(huán)比降22.2%。

       二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始止?jié)q下跌

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份北京二手房住宅合計(jì)簽約19369套，環(huán)比10月份下滑7.5%。這一數(shù)據(jù)是2016年下半年的最低值，930新政后已連續(xù)2個(gè)月在2萬(wàn)套左右。預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)成交量將繼續(xù)在2萬(wàn)套以下徘徊。價(jià)格方面，11月份北京二手房成交均價(jià)為4.45萬(wàn)元，相比10月二手房均價(jià)4.5萬(wàn)元出現(xiàn)了止?jié)q下調(diào)。整體看，隨著信貸政策的收緊，北京二手房?jī)r(jià)格結(jié)束了過(guò)去連續(xù)一年半的上漲，開(kāi)始有下行趨勢(shì)。10月，北京二手房均價(jià)為4.5萬(wàn)元，9月份均價(jià)為4.42萬(wàn)元。

       成交量低迷或?qū)⒅露�手房�(jī)r(jià)格繼續(xù)下跌

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)從11月下半月開(kāi)始逐漸反映出930新政影響，市場(chǎng)成交開(kāi)始明顯下滑，目前的市場(chǎng)成交量已經(jīng)基本恢復(fù)2015年溫度，市場(chǎng)從三季度的高燒中迅速退燒。

       北京的930政策力度對(duì)市場(chǎng)的影響也大，從北京的11月市場(chǎng)變化看，二手房已經(jīng)出現(xiàn)了局部的價(jià)格下行。從北京未來(lái)的走勢(shì)看，新建商品房因?yàn)楦叨嘶�供�?yīng)少，價(jià)格可能將保持基本平穩(wěn)，部分供應(yīng)集中的遠(yuǎn)郊區(qū)可能會(huì)有下調(diào)，但二手房從走勢(shì)看，后續(xù)成交量的持續(xù)低迷將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下調(diào)，特別是前期漲幅過(guò)快的區(qū)域，很可能調(diào)整幅度會(huì)較大。

       張大偉認(rèn)為，本輪政策將快速抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，如果一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。從實(shí)際簽約看，受到新政影響的22個(gè)城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右。預(yù)計(jì)這一成交量將在10月下旬逐漸開(kāi)始反映到簽約數(shù)據(jù)上。實(shí)際全國(guó)布局的中介公司代理行，在10月業(yè)績(jī)環(huán)比下調(diào)都在40%-50%左右。11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場(chǎng)調(diào)控將導(dǎo)致四季度相比三季度起碼下調(diào)50%。

       張大偉表示，整體看，信貸的收緊將使市場(chǎng)快速告別價(jià)格過(guò)快上漲。過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫。

       偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，新政實(shí)施后，首付比例尤其是二套以及非普通住宅首付比例大幅提高，使得部分消費(fèi)者被迫放棄購(gòu)房，市場(chǎng)有效需求減少。加上政策引發(fā)樓市迅速降溫，購(gòu)房者心態(tài)也從積極入市轉(zhuǎn)為觀望等待，使得市場(chǎng)需求大幅減少。隨著交易量的萎縮，目前業(yè)主端的報(bào)價(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，議價(jià)空間普遍增大。未來(lái)北京二手住宅交易量還將繼續(xù)回落。