摘要：地方樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，上海近日發(fā)布的調(diào)控政策中重新實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。自9·30以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)24個(gè)�。ㄊ校┏雠_(tái)了超過(guò)50條樓市調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從近兩個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控政策看，本輪調(diào)控與往年最大的不同是，調(diào)控政策持續(xù)的打補(bǔ)丁、加壓力，同時(shí)疊加了歷史最嚴(yán)格的執(zhí)行力度。從市場(chǎng)影響看，政策效果明顯，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)降溫趨勢(shì)延續(xù)。

       三輪調(diào)控層層遞進(jìn)

       張大偉表示，近兩個(gè)月樓市經(jīng)歷了三輪遞進(jìn)式調(diào)控。第一輪是自北京9·30推出“京八條”后，21個(gè)省市先后于國(guó)慶假期發(fā)布調(diào)控政策，主要特征是從限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等方面對(duì)各地樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)。第二輪則是國(guó)慶發(fā)布調(diào)控政策后各地的落地執(zhí)行期，基本上出臺(tái)調(diào)控政策城市都1-2次發(fā)布了落地執(zhí)行細(xì)節(jié)，在第一輪限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，10月中旬開(kāi)始各地開(kāi)展了房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行。這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度更強(qiáng)。

       第三輪則始于11月28日，上海發(fā)布全面信貸收緊政策。這是第一個(gè)城市提及全面恢復(fù)2014年9·30政策之前的認(rèn)房又認(rèn)貸的政策。第三輪政策從前兩輪的主要影響投資，到第三輪全面約束改善需求，預(yù)計(jì)影響較大。后續(xù)其他一線(xiàn)城市及漲幅比較快的二線(xiàn)城市有可能部分恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸。這一政策對(duì)市場(chǎng)的改善需求影響很大。

       而11月28日發(fā)布調(diào)控政策的上海、天津等升級(jí)調(diào)控政策的城市房?jī)r(jià)前期漲幅較高。從10月房?jī)r(jià)走勢(shì)看，增速盡管有所放緩，但環(huán)比仍處在上漲之中。

       此外，第三輪調(diào)控逐漸開(kāi)始從銀行金融端發(fā)力，在提高首套及二套房首付后，疊加年底資金緊張效應(yīng)，房地產(chǎn)信貸或面臨收緊，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將暫時(shí)告別價(jià)格上漲。

       一二線(xiàn)城市成交量下滑

       數(shù)據(jù)顯示，10月調(diào)控以來(lái)，一二線(xiàn)城市樓市明顯降溫，三線(xiàn)城市穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市分化顯著，調(diào)控政策取得一定預(yù)期成效。

       數(shù)據(jù)顯示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且絕對(duì)值為“十一”調(diào)控潮以來(lái)的單周最低位。從中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)看，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%。其中，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市分別下降7%、14%，三四線(xiàn)城市微升1%。在調(diào)控整體收緊后的兩個(gè)月內(nèi)，新房成交呈現(xiàn)出逐周走低之勢(shì)。11月前四周，全國(guó)40城市新房合計(jì)成交量較10月同期下降約兩成，且各線(xiàn)城市均現(xiàn)回落。二手房市場(chǎng)成交量也逐步走低，11月第4周中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降5%，且持續(xù)四周成交量環(huán)比下滑。11月前四周的二手房合計(jì)成交量較10月同期下降約5%。其中，蘇州、上海的降幅已達(dá)三成左右。

       值得注意的是，在北京、上海、深圳的新政中，均大幅調(diào)高了二套房尤其是非普住宅的標(biāo)準(zhǔn)，由于三地非普標(biāo)準(zhǔn)仍沿用數(shù)年前的價(jià)格，最高價(jià)格已經(jīng)顯著低于目前的成交價(jià)，因此調(diào)高二套非普首付，預(yù)計(jì)對(duì)改善性需求產(chǎn)生較大影響。上海在恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，還提高了非普二套房的首付至70%。同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，按照上�，F(xiàn)有普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)及2016年1-11月交易價(jià)格來(lái)看，目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)間僅有1%的住宅屬于普通住宅，外環(huán)外僅有19%符合普通住宅。若2017年普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，絕大多數(shù)的改善型住宅均屬于非普通住宅，可能傷及改善型需求。

       土地市場(chǎng)仍然火爆

       盡管重點(diǎn)城市新房和二手房成交量持續(xù)下滑，部分地區(qū)成交價(jià)格也出現(xiàn)了下滑。但重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的火熱景象。房企爭(zhēng)相在一二線(xiàn)重點(diǎn)城市大舉增加土地儲(chǔ)備。多地根據(jù)土地市場(chǎng)做出了多種調(diào)整和限制，仍然難以動(dòng)搖房企積極儲(chǔ)備土地的決心。

       近期，廣州、福州、武漢、長(zhǎng)沙等地土地市場(chǎng)拍賣(mài)吸引了多家房企，“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式并未抑制房企在上述熱點(diǎn)城市的搶地?zé)崆椤８Ｖ萆现芄灿?jì)成交9宗含住用地，出讓金超過(guò)117億元。其中，8宗地塊均觸及50%的溢價(jià)率上限，轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)配建面積。

       同時(shí)，房?jī)r(jià)水平長(zhǎng)期低于其他一線(xiàn)城市的廣州，上周土地市場(chǎng)也集中爆發(fā)，共計(jì)14宗含住用地成交，出讓金超過(guò)280億元。其中，13宗地塊達(dá)到45%的溢價(jià)率上限。上周成交地塊中，多宗創(chuàng)下單價(jià)歷史新高，其中4宗含住宅用地在剔除配建后的樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，競(jìng)得者包括保利、中冶、龍湖、首開(kāi)。

       業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控收緊使得市場(chǎng)趨冷，但由于今年前期房企業(yè)績(jī)普遍表現(xiàn)良好，并手握大量現(xiàn)金，同時(shí)經(jīng)過(guò)前三季度的去庫(kù)存后需要補(bǔ)充土地。本輪量?jī)r(jià)增長(zhǎng)相對(duì)理性的一批熱點(diǎn)城市，成為房企關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。