摘要：隨著調(diào)控效應(yīng)的釋放，房價(jià)上漲幅度已經(jīng)出現(xiàn)收窄現(xiàn)象，大幅上漲態(tài)勢得到遏制。專家預(yù)計(jì)，未來隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，房價(jià)漲幅會(huì)被控制在小幅波動(dòng)范圍內(nèi)，這對(duì)購房者而言，或許是不錯(cuò)的購房時(shí)間窗口期。

       房價(jià)上漲壓力減輕

       隨著調(diào)控政策效力的不斷釋放，房價(jià)上漲壓力已經(jīng)開始出現(xiàn)減輕跡象。

       根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的《2016年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》, 2016年10月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.1%，相比9月份1.8%的增幅有明顯回落態(tài)勢。

       縱觀2016年前三個(gè)季度變化發(fā)現(xiàn)，房價(jià)環(huán)比增幅明顯收窄。70城房價(jià)在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，在北上深三大一線城市的帶動(dòng)下，持續(xù)保持上漲態(tài)勢。在2016年5～6月份因?yàn)橐痪�城市調(diào)控收緊導(dǎo)致增幅收窄，7月份出現(xiàn)持平態(tài)勢，而8～9月份在熱點(diǎn)二線城市的帶動(dòng)下繼續(xù)攀升。到了10月份受政策調(diào)控的影響，房價(jià)環(huán)比增幅出現(xiàn)明顯回落。

       就市場的具體表現(xiàn)來看，不管是房價(jià)上漲城市的數(shù)量，還是具體城市的最大漲幅，均出現(xiàn)回落跡象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，與9月相比，2016年10月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有7個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.8%。而在9月份環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為8.2%，最大跌幅為0.3%。這進(jìn)一步反映了10月份房價(jià)最高增幅在收窄，而最大跌幅在擴(kuò)大。

       變化非常明顯的是深圳，由于受到“史上最嚴(yán)”政策調(diào)控，10月份深圳商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)明顯回落，從9月的61600元/平方米的歷史高位回落至55611元/平方米，環(huán)比下滑幅度達(dá)1成，此次調(diào)控終于讓深圳樓市走出了以往“越調(diào)越漲”的怪圈。

       房價(jià)上漲幅度放緩，上漲壓力減輕，得益于調(diào)控力度的收緊。同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜表示，本輪調(diào)控為中央整體布局，絕非偶然出臺(tái)政策，目的在于明確“去杠桿”、“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房價(jià)過快上漲。調(diào)控力度大的城市主要集中在重點(diǎn)一線城市、區(qū)域內(nèi)單極或雙極城市，諸如合肥、鄭州、廈門及福州等區(qū)域，以及受重點(diǎn)一線城市外溢影響的城市（其中包括三四線城市）。根據(jù)中央會(huì)議精神的要求，二線城市是要“穩(wěn)定住”，當(dāng)前，蘇州、杭州等城市房價(jià)上揚(yáng)過快，諸多購房需求都是一線城市長期限購后的投資外溢需求，執(zhí)行限購后將明顯打壓這些城市的市場熱度，以及將投資客拒之門外，對(duì)平抑市場價(jià)格，穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌�，起到關(guān)鍵作用。

       部分二三線城市補(bǔ)漲     

       現(xiàn)階段部分二三線城市進(jìn)入補(bǔ)漲階段，但在調(diào)控收緊的大背景下，這樣的變化恐會(huì)招致調(diào)控收緊。

       數(shù)據(jù)顯示，部分二三線城市已經(jīng)成為最近一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)上漲的“帶頭大哥”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年10月份，70個(gè)城市中，有63個(gè)城市房價(jià)上漲或止跌。其中無錫、長沙、鄭州、濟(jì)南和杭州5個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比增幅最大，分別達(dá)到4.9%、4.5%、3.5%、3.4%和3.2%。當(dāng)然，包括贛州、武漢、福州、南京和秦皇島的增幅也較大，位列前10位。

       從同比情況來看，由于在今年前三季度的持續(xù)大漲，部分熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)取代北京、上海、深圳，成為漲幅最大的城市。數(shù)據(jù)顯示，由于在此前幾個(gè)月的強(qiáng)勁上漲表現(xiàn)，合肥和廈門兩個(gè)城市的房價(jià)上漲幅度最為“高調(diào)”，同比漲幅分別達(dá)到48.6%和45.9%，領(lǐng)漲全國。而此前一直以“領(lǐng)跑者”出現(xiàn)的深圳，10月份同比漲幅為32.1%，已經(jīng)滑落至第6位。

       對(duì)于這樣的變化，專家預(yù)測有可能會(huì)招致新一輪調(diào)控的到來。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，一線城市的房價(jià)偏高，加之已經(jīng)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控，使得部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，轉(zhuǎn)而進(jìn)入二線城市，從而促使二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。包括無錫、長沙、鄭州等二三線城市的上漲態(tài)勢更明顯，此類城市控制房價(jià)的壓力也開始增加，未來可能會(huì)遭遇調(diào)控或者調(diào)控加碼。首當(dāng)其沖的是武漢，此前一直保持不小幅度的穩(wěn)步上漲態(tài)勢，在10月份環(huán)比漲幅為3%，已經(jīng)擠進(jìn)漲幅榜前列。

       未來樓市趨平穩(wěn)

       隨著調(diào)控政策影響效應(yīng)的釋放，未來樓市將會(huì)趨于平穩(wěn)，成交狀況出現(xiàn)階段性低迷情形。

       樓市調(diào)控力度越來越緊。以上海為例，近期不斷釋放調(diào)控收緊信號(hào)，如在10月19日央行總部召開會(huì)議，要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，同時(shí)要繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)首付資金來源的審查，加強(qiáng)居民收入證明的審核，并防范各類資金違規(guī)流入土地市場；11月8日，上海銀監(jiān)局發(fā)文要求轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，全面加強(qiáng)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。再比如杭州，在10月底接連出手實(shí)施調(diào)控后，在11月10日再次出臺(tái)調(diào)控政策，要求上調(diào)住房公積金及商業(yè)貸款首付比例，停發(fā)三套以上住房貸款，加強(qiáng)首付資金來源審核的同時(shí)還將加強(qiáng)開發(fā)商拍地資金來源的監(jiān)管。此外，包括福州、武漢、廣州、成都等重點(diǎn)城市仍然調(diào)控政策頻出，從資金監(jiān)管、土地拍賣調(diào)控等多個(gè)方面向樓市傳遞調(diào)控收緊信號(hào)。另外，各地對(duì)市場秩序的整頓也在加強(qiáng)，各種違規(guī)行為也不斷被披露出來。

       業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，考慮到市場受到調(diào)控政策的影響，成交量估計(jì)會(huì)出現(xiàn)明顯的回落，而房價(jià)也終將趨于平穩(wěn)。作為先行指標(biāo)，二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，在10月份，北京、上海、深圳三大一線城市二手房成交量環(huán)比下滑均超過兩成，分別達(dá)到31%、32%和21%。熱點(diǎn)城市二手房成交狀況同樣出現(xiàn)下滑情況，其中蘇州下滑幅度最大，環(huán)比達(dá)到56%，此外天津、廈門、杭州、濟(jì)南等城市同樣也出現(xiàn)明顯下滑情形。

       此外，開發(fā)商方面也出現(xiàn)了觀望態(tài)勢，這有可能會(huì)進(jìn)一步影響到今年年末的成交狀況。如在10月份，北上廣深四大一線城市供應(yīng)量環(huán)比下滑幅度均超過5成。專家預(yù)測，這種狀況在短期內(nèi)不會(huì)得到改善，隨著供應(yīng)量的減少，成交隨之會(huì)受到影響。

       不過對(duì)購房者來說，未來一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該會(huì)迎來一個(gè)不錯(cuò)的購房“時(shí)間窗口”。畢竟受到政府調(diào)控的影響，現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，大多已經(jīng)對(duì)價(jià)格做出了讓步，售價(jià)比之前的心理價(jià)位低了不少。