摘要：自從北京“9.30新政”出臺(tái)后，北京整體樓市遇冷。市場(chǎng)觀望情緒蔓延，新建住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，商住公寓也明顯降溫。

       相比普通住宅動(dòng)輒千萬的置業(yè)門檻，門檻僅為百萬級(jí)別的商住產(chǎn)品，填補(bǔ)了部分市場(chǎng)空白。尤其是今年以來，北京商住房表現(xiàn)搶眼。不過，隨著“9·30新政”出臺(tái)，整體樓市遇冷，商住公寓也開始明顯降溫。

       市場(chǎng)觀望情緒蔓延

       “9·30新政”從土地、房屋供應(yīng)、房?jī)r(jià)限制、信貸、交易管理等方面進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)控，隨后北京新建住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，市場(chǎng)觀望情緒濃重，商住公寓也不例外。

       據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，尤其是10月首周（10月3日-9日）成交985套，環(huán)比下降65.2%。10月31日-11月20日這三周的成交量均低于1000套，最低時(shí)僅為421套。

       對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴(yán)加審查商住項(xiàng)目，監(jiān)管力度加大有關(guān)；“9·30新政”釋放的管控信號(hào)，也讓一部分投資客開始觀望。同時(shí)，地產(chǎn)新政和新廣告法對(duì)商住項(xiàng)目嚴(yán)加審查，商住項(xiàng)目均較為謹(jǐn)慎，開始停止大面積推廣和渠道帶客。而對(duì)于部分不合規(guī)項(xiàng)目，政府已暫停其網(wǎng)簽。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅進(jìn)一步表示，“商住客群中一部分是剛需、剛改型，還有一部分是投資型，他們都對(duì)價(jià)格比較敏感。因此雖然調(diào)控政策并未直接涉及商辦，但卻令上述客群產(chǎn)生看空預(yù)期，因此影響到交易。同時(shí)，相關(guān)部門加大了對(duì)于商改住產(chǎn)品的的監(jiān)管，也造成了市場(chǎng)可售貨量減少、銷量下滑。

       房源少、投資客少

       銷售人員普遍表示，商住房市場(chǎng)受新政影響不大，“房?jī)r(jià)普遍還在漲，只是沒八九月漲得那么快”。成交量方面，有銷售人員表示，現(xiàn)在不是買的人少的問題，而是房源少，“房山區(qū)原來有7個(gè)項(xiàng)目在售，目前只有3個(gè)且房源都不多�！�

       位于房山的遠(yuǎn)洋·新仕界，均價(jià)3萬元/平方米，130萬/套起，附近的超級(jí)蜂巢均價(jià)為28000元-33000元/平方米；位于大興區(qū)的恒大未來城，均價(jià)為53000元-55000元/平米；位于昌平的新龍AB棟，32000元/平方米，只剩部分尾房；在門頭溝，中昂小時(shí)代、鴻坤·七星長(zhǎng)安均有房源在售；位于順義的金地未未來，也有房源在售，項(xiàng)目相關(guān)人士表示，“十一”前就完成全年任務(wù)，新政后沒那么大的銷售壓力。

       不過，隨著樓市降溫，投資熱度降低，商住項(xiàng)目整體進(jìn)入觀望期，部分投資客選擇暫時(shí)退出，尋求新的投資渠道。采訪時(shí)某商住項(xiàng)目銷售人員表示：“低總價(jià)商住類的買家中投資客占了相當(dāng)一部分比例，新政后投資客也明顯減少了�！�

       中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰分析，北京整體樓市降溫幅度很大，商住房源集中在五環(huán)外，價(jià)格處于高位�！靶枨蟊容^旺的仍是住宅，商住中只有部分能居住的受歡迎�！�

       市場(chǎng)動(dòng)向

       小戶型Loft或?qū)⒔^跡

       據(jù)悉，近期，有開發(fā)商收到了《北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目規(guī)劃管理的通知》。通知要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場(chǎng)交易。

       對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，通知中規(guī)定，200平方米以下的商住層高控制在3.6米以下，這將導(dǎo)致小戶型Loft可能就此絕跡；要求在售項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽或進(jìn)行整改，將會(huì)影響網(wǎng)簽量；未售項(xiàng)目和在建項(xiàng)目不得改變土地出讓合同規(guī)定的用途且層高有限制，這也將導(dǎo)致報(bào)批審核力度加大、項(xiàng)目附加值減小。