摘要：如果調(diào)控使價(jià)格暴漲和銷售大漲勢(shì)頭得到遏制，且由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩，調(diào)控政策是否會(huì)反復(fù)或松動(dòng)？在這點(diǎn)上，歷史經(jīng)驗(yàn)值得注意。必須吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，宏觀調(diào)控必須保持定力，絕不能因影響短期經(jīng)濟(jì)增速就反反復(fù)復(fù)。只有長(zhǎng)期抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，才能保持房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定或適度回落，更好滿足剛需民眾的購(gòu)房需求。

       日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市及10月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，10月下半月與上半月相比，在15個(gè)一線和二線城市中，新建商品住宅價(jià)格7降1平，其余7個(gè)城市雖依然上漲，但漲幅均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。而10月份與9月份相比，無(wú)論一二線城市還是三線城市，無(wú)論新建商品住宅還是二手住宅，平均環(huán)比漲幅都比上月有所回落。由此表明，部分一線及部分二線城市近段時(shí)間啟動(dòng)的樓市調(diào)控措施，至少在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的勢(shì)頭。

       但是，分析研究表明，判斷樓市調(diào)控政策的效果不能只看環(huán)比而忽視同比。如果觀察最新的價(jià)格同比走勢(shì)，情勢(shì)確實(shí)是喜憂參半。喜的是，10月份4個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格，除漲幅最低的廣州外，北京、上海、深圳同比漲幅都比9月份有所回落；憂的是，一些二線城市同比漲幅仍在上升，比如，南京就由43%上升至44.4%。這也意味著，判斷樓市調(diào)控效果還要對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察。

       縱觀中國(guó)樓市發(fā)展變化、起伏跌宕的過(guò)程，其中既有市場(chǎng)規(guī)律作用的結(jié)果，也有非市場(chǎng)因素影響的結(jié)果。但如果價(jià)格長(zhǎng)期背離價(jià)值，一定是有非市場(chǎng)因素在起作用，會(huì)積聚并加劇泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)，也不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)。在這樣的情況下，政府出手、采取調(diào)控措施，以求恢復(fù)正常的市場(chǎng)秩序，實(shí)屬職責(zé)所在。在一些發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，政府也在有針對(duì)性地用多種手段調(diào)控樓市。

       至于調(diào)控是否奏效，答案無(wú)疑是肯定的。從近段時(shí)間各地追加的調(diào)控措施看，雖然條款有多有少、力度有強(qiáng)有弱，但具有實(shí)質(zhì)性的措施主要有3個(gè)：一是限貸，多數(shù)地方不同程度地提高了二套房貸門(mén)檻，有的還涉及首套房貸；二是限購(gòu)，有的城市對(duì)購(gòu)買(mǎi)3套以上房、外地人購(gòu)買(mǎi)二套以上房等提出限制；三是加大土地供應(yīng)。從邏輯上分析，這些措施應(yīng)該能夠在一定程度上抑制投資投機(jī)性需求，使炒房者因可能付出更多代價(jià)、面臨更大風(fēng)險(xiǎn)而卻步、收手。但政策效應(yīng)一般都有滯后期，要給樓市調(diào)控多一點(diǎn)時(shí)間和耐心，不要因短期效果不彰而有所動(dòng)搖。

       與此同時(shí)，還有一點(diǎn)需要特別予以關(guān)注。如果調(diào)控使價(jià)格暴漲和銷售大漲勢(shì)頭得到遏制，且由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩，調(diào)控政策是否會(huì)反復(fù)或松動(dòng)？在這點(diǎn)上，歷史經(jīng)驗(yàn)值得注意。上一輪以雙限為主要內(nèi)容的調(diào)控本已取得實(shí)質(zhì)性成效，但由于一些地區(qū)過(guò)于依賴房地產(chǎn)業(yè)和土地財(cái)政，抗不過(guò)房?jī)r(jià)與銷售下行對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的下拉，陸續(xù)取消了一系列限制性措施，使一二線城市房?jī)r(jià)迎來(lái)新一輪更猛烈的暴漲，在加劇泡沫風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也打擊了剛需民眾的信心。

       為此，我們必須吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，宏觀調(diào)控必須保持定力，絕不能因影響短期經(jīng)濟(jì)增速就反反復(fù)復(fù)。各地政府要通過(guò)深入調(diào)研，準(zhǔn)確判斷并把握供求狀況。如果供應(yīng)與剛需之間確實(shí)存在一定缺口，那么在房?jī)r(jià)向價(jià)值方向明顯回歸的基礎(chǔ)上，可以適度調(diào)整限購(gòu)范圍和標(biāo)準(zhǔn)。如果這項(xiàng)摸底工作沒(méi)有落實(shí)好，就不能輕舉妄動(dòng)。而且，限貸的原則和延長(zhǎng)二手房上市時(shí)間等原則，應(yīng)該長(zhǎng)期堅(jiān)持不動(dòng)搖。同時(shí)，對(duì)“重現(xiàn)江湖”的以首付貸、場(chǎng)外配資等對(duì)沖調(diào)控效果的違規(guī)行為，要加大處罰力度。

       總之，只有長(zhǎng)期抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，才能保持房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和適度回落，更好滿足剛需民眾的購(gòu)房需求，使全體民眾在考慮房?jī)r(jià)因素后的收入也能保持一定增長(zhǎng)。