摘要：2016年前三季度房企存貨現(xiàn)兩極化，中小規(guī)模房企存貨下降，存貨金額同比上漲排名靠前仍然是大型房企。專家表示，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。

       隨著樓市進(jìn)入下半場以及樓市調(diào)控之后國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，行業(yè)分化將越來越明顯，企業(yè)格局也將發(fā)生變化，規(guī)模化發(fā)展與提高市場占有率仍將成為龍頭房企的重要目標(biāo)。

       機構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年三季度存貨金額同比上漲排名靠前仍然是大型房企，對于規(guī)模導(dǎo)向型房企而言，增加土地儲備是進(jìn)一步規(guī)模化的前提條件。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2017年年中樓市將進(jìn)入新一輪市場調(diào)整期，這將導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企則成為逆勢發(fā)展的機會，通過股權(quán)收購與合作等方式增加土地儲備，增強規(guī)�；瘍�(yōu)勢。

       統(tǒng)計顯示，2016年前10月銷售額排行前三位的恒大、萬科、碧桂園銷售總額為9001億元，占全國商品房銷售額比重9.84%；銷售金額前十企業(yè)總額約為18300億元，占全國商品房銷售額比重約為20%，市場集中度越來越高。

       根據(jù)統(tǒng)計，今年三季度A股上市房企存貨規(guī)模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開股份1188億元。除保利地產(chǎn)環(huán)比有小幅下滑以外，其他5家房企存貨規(guī)模均保持穩(wěn)定增長。

       前三季度存貨環(huán)比上漲金額超過100億元的有6家房企。其中上漲金額最大的是綠地控股，3個月內(nèi)上漲216億元。期內(nèi)綠地控股新增土地儲備面積大于銷售面積62萬平方米，同時新增開工面積1365萬平方米，隨著越來越多的項目進(jìn)入建設(shè)階段，同樣也會增加存貨規(guī)模。

       前三季度存貨上漲幅度最大的是信達(dá)地產(chǎn)，上漲幅度為45.38%，存貨金額從上半年的334億元，擴大到485億元，上漲金額及幅度均位于前列。其依托中國信達(dá)的金融資源，加快了土地儲備和項目開發(fā)節(jié)奏，前三季度信達(dá)地產(chǎn)新增土地權(quán)益面積77.4萬平方米。

       同策咨詢研究部一份研究報告顯示， 監(jiān)測樣本企業(yè)的存貨情況發(fā)現(xiàn)，存貨金額呈持續(xù)增長趨勢，這一方面與行業(yè)集中度有關(guān)，另一方面，部分房企提出了保持銷售規(guī)模較高增速的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而帶動了激進(jìn)的土儲策略。

       截至2016年三季度，A股樣本房企存貨總額34194億元，環(huán)比今年上半年的32692億元，進(jìn)一步增加4.6%，較2015年同期增加16.79%。存貨總額上漲主要由大型房企帶動，存貨排名TOP30的房企存貨總額占105家樣本企業(yè)總額的82.2%，同比擴大2.2%。

       從企業(yè)層面來看，2016年三季度，56%的房企存貨同比保持上漲，存貨同比下降的房企數(shù)量較今年上半年擴大6%，小型房企加速退出房地產(chǎn)行業(yè)。

       存貨下降比例及金額較高的房企大致可以分為兩類：一類是存貨不穩(wěn)定的中小型房企，項目銷售結(jié)轉(zhuǎn)后，后續(xù)土地儲備沒有及時補充；另一類是轉(zhuǎn)型期房企，此類房企也多屬于中小規(guī)模。如蘇州高新轉(zhuǎn)型地產(chǎn)、金融、旅游、環(huán)保四大板塊；新潮能源轉(zhuǎn)型油氣行業(yè)等。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場與調(diào)整期，房地產(chǎn)對專業(yè)化要求越來越高，非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)因為在拿地布局、產(chǎn)品研發(fā)、融資渠道構(gòu)建、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等方面無法實現(xiàn)成本降低，也無法實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)中盈利，這時，上述房企有可能因此退出房地產(chǎn)或被其他房企收購。