摘要：10月，限購(gòu)限貸政策狂卷全國(guó)。隨之，多個(gè)城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑。對(duì)于在前9個(gè)月銷售正旺的房企來(lái)說(shuō)，信貸收緊和市場(chǎng)需求的抑制對(duì)其十月業(yè)績(jī)有怎樣的影響？另一方面，不管10月業(yè)績(jī)盈虧與否，在目前已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的上市房企中，已有過(guò)半房企完成了全年任務(wù)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，面對(duì)市場(chǎng)降溫，已無(wú)銷售壓力的房企將會(huì)放慢推盤(pán)節(jié)奏。

       近七成上市房企環(huán)比業(yè)績(jī)下滑

       10月全國(guó)多個(gè)一、二線城市的限購(gòu)政策相繼落地，包括恒大、碧桂園、保利等龍頭房企在內(nèi)的眾多品牌房企銷售業(yè)績(jī)均或多或少受到了影響。

       相關(guān)媒體根據(jù)公開(kāi)資料整理，在目前已公布10月銷售業(yè)績(jī)的32家房企中，環(huán)比業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的房企達(dá)22家，占到總數(shù)的近七成。

       房企在10月的銷售表現(xiàn)正與樓市目前的成交表現(xiàn)相契合。根據(jù)最近統(tǒng)計(jì)局公布的前10月房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告顯示， 1-10月，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)27.0%，增速比前9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額增長(zhǎng)42.6%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

       在業(yè)內(nèi)看來(lái)，受到熱點(diǎn)城市政策調(diào)控收緊的影響，或是房企調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏，或是項(xiàng)目去化減速，部分房企業(yè)績(jī)較上月出現(xiàn)較為明顯的下滑。

       而根據(jù)研究統(tǒng)計(jì)，10月百?gòu)?qiáng)房企銷售整體環(huán)比下降10%；其中有59家出現(xiàn)環(huán)比下降的情況，降幅達(dá)20%以上的房企多達(dá)49家，降幅50%以上的有12家。

       盡管如此，2016年前十月不少房企還是賺得盆滿缽滿。相關(guān)媒體根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)有超過(guò)五成房企完成全年業(yè)績(jī)，其中包括恒大、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等龍頭房企。

       萬(wàn)科、恒大、碧桂園“三國(guó)混戰(zhàn)”

       伴隨著各大房企10月業(yè)績(jī)的相繼出爐，年末房企業(yè)績(jī)“之爭(zhēng)”的勢(shì)頭凸顯。

       早在11月2日晚間，萬(wàn)科就搶先公布其10月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，銷售額達(dá)到489.9億，位居目前公布業(yè)績(jī)的32家上市房企10月銷售額排行首位。在9月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)沒(méi)有明顯起色的形勢(shì)下，萬(wàn)科10月的表現(xiàn)十分亮眼，銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)93%的環(huán)比增長(zhǎng)。

       兩天后的11月4日，恒大也發(fā)布了運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，其10月銷售額為361.3億。值得注意的是，在萬(wàn)科10月的繼續(xù)追趕下，恒大與萬(wàn)科前10月業(yè)績(jī)綜合差距縮小到48.2億。

       財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀近日發(fā)文點(diǎn)評(píng)恒大稱，恒大2017年到2019年的銷售額、營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)目標(biāo)，有較高的概率能夠超額實(shí)現(xiàn)，其與深深房重組回歸A股，估值可達(dá)2200億元。恒大已成為當(dāng)下中國(guó)商業(yè)世界的贏家，能打敗它的只有它自己。

       就在業(yè)內(nèi)猜測(cè)2016年房企銷冠究竟花落誰(shuí)家時(shí)，碧桂園在銷售面積上卻悄無(wú)聲息地超越了萬(wàn)科。數(shù)據(jù)顯示，10月碧桂園銷售面積達(dá)538萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超萬(wàn)科的347.8萬(wàn)平方米以及恒大的406.2萬(wàn)平方米。在前10月銷售面積總額方面，碧桂園也以3317萬(wàn)平方米超越了萬(wàn)科2339.9萬(wàn)平方米的銷售面積。

       另一方面，碧桂園雖在銷售面積方面表現(xiàn)不俗，但由于其銷售均價(jià)低于萬(wàn)科、恒大，因此以2715.4億元的銷售業(yè)績(jī)位于前十月銷售金額排行的第三位。不過(guò)，抓住全國(guó)去庫(kù)存的大環(huán)境加速去化，2016年碧桂園的全年目標(biāo)完成率已達(dá)123.4%。

       雖然龍頭房企表現(xiàn)搶眼，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，明年房企將面臨更大的銷售壓力和挑戰(zhàn)。國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師侯麗科認(rèn)為，調(diào)控政策密集出臺(tái)將使前期房地產(chǎn)去庫(kù)存繼而激發(fā)投資和開(kāi)工好轉(zhuǎn)的閉環(huán)被打破，開(kāi)發(fā)商熱點(diǎn)區(qū)域拿地趨于謹(jǐn)慎。由于2016年地產(chǎn)行業(yè)銷售高基數(shù)的存在，2017年行業(yè)投資和銷量將面臨挑戰(zhàn)。

       確實(shí)，房企對(duì)市場(chǎng)的判斷已經(jīng)反映在土地市場(chǎng)。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年10月上市房企拿地前20位拿地金額總計(jì)為519.52億元，環(huán)比下降184.14%，同比下降100.46%；當(dāng)月，上市房企拿地前20位拿地面積總計(jì)1174.41萬(wàn)平方米，環(huán)比下降61.07%，同比下降10.66%。

       平：世茂 完成84.42%的全年業(yè)績(jī)

       與眾多房企超額完成業(yè)績(jī)相比，世茂房地產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)平平。

       根據(jù)世茂房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)2016年10月的合約銷售額約為53億元，同比下滑25.4%。同時(shí)，合約銷售面積為38萬(wàn)平方米，比2015年10月銷售面積的58.2萬(wàn)平方米也有所下滑。

       根據(jù)公告，2016年前10月集團(tuán)累計(jì)合約銷售總額約為565.6億元，累計(jì)合約銷售總面積為407.95萬(wàn)平方米，同比分別上升5%及下降9%。按照世茂房地產(chǎn)全年670億元的銷售目標(biāo)來(lái)看，目前84.42%的完成率也是剛好踩在達(dá)成目標(biāo)的及格線上。

       同時(shí)，世茂集團(tuán)旗下另一房地產(chǎn)上市平臺(tái)世茂股份表現(xiàn)也不盡如人意。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年前9月世茂股份僅完成全年銷售目標(biāo)69%。而集團(tuán)旗下的世茂房地產(chǎn)和世茂股份兩個(gè)上市平臺(tái)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題一直沒(méi)有明確解決。

       2016年3月，世茂股份宣布擬向不超過(guò)十名特定對(duì)象發(fā)行7.5億股的A股股票，募集來(lái)的66.7億元將用于收購(gòu)兄弟公司世茂房地產(chǎn)旗下的三個(gè)項(xiàng)目——杭州世茂智慧之門、南昌世茂新城和深圳前海世茂金融中心，并用以后續(xù)的建設(shè)費(fèi)用。而10月，世茂股份發(fā)布公告，宣布收到證監(jiān)會(huì)《關(guān)于不予核準(zhǔn)上海世茂股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)的決定》，由此也成為了首個(gè)再融資方案被否的房企。這也意味著，世茂股份和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合問(wèn)題依舊沒(méi)有理清。

       躍：首開(kāi) 已達(dá)成全年業(yè)績(jī)的1.65倍

       縱觀前十月銷售榜單，首開(kāi)絕對(duì)是一匹黑馬。

       11月10日，北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司對(duì)外公布2016年10月份銷售情況及取得房地產(chǎn)項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。簡(jiǎn)報(bào)顯示，2016年10月份，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積49.77萬(wàn)平方米，簽約金額85.23億元。其中，公司及控股子公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積38.39萬(wàn)平方米，簽約金額57.49億元。公司合作項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)簽約面積11.38萬(wàn)平方米，簽約金額27.74億元。

       同時(shí)，該公告顯示，2016年1-10月，首開(kāi)共實(shí)現(xiàn)簽約面積276.65萬(wàn)平方米，同比上升79.96%；簽約金額596.42億元，同比上升144.77%。按照年初360億元的全年銷售目標(biāo)，首開(kāi)已完成了全年銷售目標(biāo)的1.6倍。

       除了在無(wú)錫、廈門等地拿地外，首開(kāi)同樣在深耕海外市場(chǎng)。10月底，首開(kāi)集團(tuán)通過(guò)境外全資子公司成功定價(jià)發(fā)行五年期5億美元債券，獲得全球186家機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)。據(jù)了解，本次首開(kāi)發(fā)債獲取的資金將全部用于進(jìn)一步深耕海外業(yè)務(wù)。

       中投證券分析師李少明分析，首開(kāi)2015年同期以去庫(kù)存為主，2016年上半年新開(kāi)工113.8萬(wàn)平方米，順應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏保障后續(xù)可售資源充足，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，趕在調(diào)控落實(shí)前實(shí)現(xiàn)了全年銷售任務(wù)。公司是北京區(qū)域資深龍頭，在京資源優(yōu)勢(shì)突出，京外拓展儲(chǔ)備穩(wěn)定。圍繞主業(yè)調(diào)整，多元投資及存量資產(chǎn)盤(pán)活有利于增厚利潤(rùn)，發(fā)展有望上一臺(tái)階。