摘要：近期，多個(gè)城市發(fā)布樓市限購(gòu)令，給火熱的樓市降溫的同時(shí)，也使個(gè)人住房貸問(wèn)題再度成為輿論關(guān)注的熱點(diǎn)。在剛剛過(guò)去的這一輪房地產(chǎn)熱潮中，房貸規(guī)模不斷攀升，并在實(shí)際交易過(guò)程中出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要嚴(yán)加防范。

       首付貸、房抵貸……隨著樓市的火爆，一些房貸領(lǐng)域的不合規(guī)行為也有所顯現(xiàn)，商業(yè)銀行應(yīng)制定更為嚴(yán)格的資質(zhì)評(píng)估和貸款審批機(jī)制，增強(qiáng)內(nèi)部稽查，并爭(zhēng)取建立覆蓋全國(guó)各金融機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信制度和內(nèi)部資源共享機(jī)制，以及時(shí)了解貸款人的信用情況，識(shí)破騙貸等情況。

       嚴(yán)打違規(guī)行為

       首付貸、房抵貸……隨著樓市越來(lái)越熱，一些不合規(guī)行為在房貸市場(chǎng)也有所顯現(xiàn)�！白鳛橐粋�(gè)規(guī)模激增的市場(chǎng)，在發(fā)展過(guò)程中的確存在一些規(guī)避監(jiān)管、打政策擦邊球的問(wèn)題�！敝袊�(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策研究主管周景彤在接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面源于個(gè)人客戶(hù)迅速增長(zhǎng)的房貸需求；另一方面也來(lái)自于個(gè)別銀行與中介機(jī)構(gòu)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的訴求。

       “首付貸”等場(chǎng)外方式是之前居民加杠桿的一種渠道，比如中原地產(chǎn)“e+首付貸”、拼房網(wǎng)之類(lèi)的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)等，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%，大大提高了居民購(gòu)房貸款的杠桿水平。

       “就目前的情況來(lái)看，房貸市場(chǎng)上的一些不合規(guī)行為尚集中在個(gè)別銀行和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，房貸市場(chǎng)運(yùn)行總體上較為規(guī)范。況且，國(guó)家和地方相關(guān)部門(mén)已采取多重措施，堅(jiān)決打擊房貸發(fā)放管理中的違規(guī)行為，許多銀行內(nèi)部也加強(qiáng)了自我管理�！敝芫巴�表示。

       普華永道中國(guó)金融業(yè)主管合伙人梁國(guó)威表示，從2016年3月份起“首付貸”等業(yè)務(wù)已被叫停，主要是出于控制房地產(chǎn)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的考慮。之后，各地各級(jí)監(jiān)管部門(mén)相繼出臺(tái)政策文件落實(shí)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)打“首付貸”。

       周景彤還指出，房貸發(fā)放過(guò)程中所發(fā)生的其他問(wèn)題，如違反受托支付要求向第三方劃撥貸款，可能會(huì)造成貸款被挪用，損害房屋交易雙方的利益，一些不良借款人甚至可能通過(guò)“虛假受托”乘機(jī)鉆空子，形成潛在不良貸款。

       值得注意的是，除場(chǎng)外配資外，在市場(chǎng)上還出現(xiàn)了某些銀行為一些貸款資質(zhì)不全的客戶(hù)辦理房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。對(duì)此，專(zhuān)家表示，不能說(shuō)銀行沒(méi)有漏洞，但也不能完全歸咎于銀行�，F(xiàn)在市場(chǎng)上也存在不法中介幫助客戶(hù)篡改偽造資料的情況，這給銀行的審核帶來(lái)困難。“目前，銀行對(duì)于客戶(hù)資質(zhì)的審核是相當(dāng)嚴(yán)格的，一方面，全國(guó)不少城市重啟限購(gòu)，銀行的審核自然會(huì)趨于嚴(yán)格；另一方面，第四季度，不少銀行會(huì)收緊房貸。所以，無(wú)論是從審核還是放貸速度上來(lái)講，銀行都將會(huì)愈發(fā)嚴(yán)格�！比�360分析師郝俊丞表示。

       提升防范意識(shí)

       從比例上看，在房貸業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題尚屬于個(gè)例，但仍不容小覷。周景彤表示，若對(duì)客戶(hù)資質(zhì)審查中所出現(xiàn)的客戶(hù)蓄意隱瞞收入及信用問(wèn)題、謊報(bào)貸款用途、提供虛假擔(dān)保等問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決，將會(huì)增加銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，影響資產(chǎn)質(zhì)量。

       需要看到的是，在現(xiàn)代金融體系中，各金融機(jī)構(gòu)及非金融機(jī)構(gòu)間的關(guān)聯(lián)日益密切，少數(shù)違規(guī)銀行不良貸款率的上升可能會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。梁國(guó)威表示，從國(guó)際上歷次房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)危機(jī)得出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的催生和房?jī)r(jià)的非理性上漲，帶來(lái)的副作用和危害非常明顯，包括影響社會(huì)收入分配，抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資和發(fā)展，銀行體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。

       “首付高低是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。從目前情況來(lái)看，大量的房地產(chǎn)按揭進(jìn)入的價(jià)格都是比較低的，且首付比例非常高。因此，房貸還不算一個(gè)特別大的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)�！敝袊�(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，但如果放任價(jià)格的快速上升，以至于泡沫越吹越大，一旦破裂，到了連首付都不能覆蓋下跌幅度，則風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)積累得很大。

       郝俊丞表示，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求不足，目前銀行貸款業(yè)務(wù)相對(duì)單一，由此房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，部分銀行甚至放松了對(duì)客戶(hù)資質(zhì)的審查。這種不良競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。

       建立有效機(jī)制

       從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸的不良率不足0.3%，有的銀行甚至低于0.1%，相比于其他貸款品種，個(gè)人房貸確實(shí)還算是商業(yè)銀行低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

       “盡管目前看來(lái)，房貸相對(duì)于企業(yè)貸款來(lái)說(shuō)還是比較優(yōu)質(zhì)，但要清楚地認(rèn)識(shí)到過(guò)度發(fā)展的潛在風(fēng)險(xiǎn)，要減少集中度，尤其是規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張。”曾剛表示，國(guó)際上的教訓(xùn)也提醒我們，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫潛在風(fēng)險(xiǎn)的重視。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，需要一個(gè)宏觀(guān)政策上的約束，及時(shí)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲以及形成快速上漲的預(yù)期。實(shí)踐當(dāng)中，銀行自身也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房貸，包括貸款集中度、投放規(guī)模、貸款準(zhǔn)入等方面的匹配和審查�！彼�說(shuō)。

       周景彤認(rèn)為，要更好地預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)，首先要弄清風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和作用機(jī)制，從而對(duì)癥下藥，建立有效機(jī)制。“商業(yè)銀行應(yīng)制定更為嚴(yán)格的資質(zhì)評(píng)估和貸款審批機(jī)制，增強(qiáng)內(nèi)部稽查，并爭(zhēng)取建立覆蓋全國(guó)各金融機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信制度和內(nèi)部資源共享機(jī)制，以及時(shí)了解貸款人的信用情況，識(shí)破開(kāi)發(fā)商騙貸等情況。”他表示，對(duì)于其他金融及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，如律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估等，應(yīng)明確責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)貸款人相關(guān)情況的調(diào)查，出具更具有真實(shí)性和實(shí)用性的調(diào)查報(bào)告，以對(duì)銀行的貸款審查過(guò)程起到良好的輔助作用。

       此外，周景彤認(rèn)為，對(duì)個(gè)人房貸客戶(hù)隱瞞自身財(cái)務(wù)狀況及貸款資金用途等情況，銀行應(yīng)加強(qiáng)審查，制定更為嚴(yán)格的追責(zé)條款。參與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)該加強(qiáng)自律，自覺(jué)維護(hù)市場(chǎng)秩序。有關(guān)部門(mén)亦應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，對(duì)違規(guī)違法行為要加大處罰力度。