摘要：房地產(chǎn)市場調(diào)控期間在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍高價地、哄抬地價等行為的房企將被禁止發(fā)行公司債。而貨幣政策重心開始由穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向抑制資產(chǎn)價格泡沫，原因在于經(jīng)濟L型拐點已過、“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致金融風(fēng)險堆積、房價過快上漲威脅可持續(xù)增長。

       頻頻傳來的監(jiān)管消息，讓最近的房地產(chǎn)市場如同天氣一樣，一天比一天寒冷。

       1、公司債收緊 房企融資大動脈斷血

       曾經(jīng)被房企視作融資大動脈的公司債短短幾日內(nèi)就被兩大交易所同步收緊。

       10月份最后幾天，先是21世紀經(jīng)濟報道稱上交所發(fā)布加強公司債監(jiān)管的文件，緊接著10月31日中國證券網(wǎng)披露，深交所也發(fā)布了類似的監(jiān)管文件，兩大交易所一致明確未來公司債募集資金將不能用于購置土地，并規(guī)范分類監(jiān)管標準。房地產(chǎn)市場調(diào)控期間在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍高價地、哄抬地價等行為的房企將被禁止發(fā)行公司債。

       這些標準等同于給希望發(fā)行公司債的房企設(shè)置了明確的門檻，房企借債還債的大門變得越來越窄。

       2、防范房價過快上漲風(fēng)險 中央再提抑制資產(chǎn)價格泡沫

       10月28日，中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。本次會議指出，“要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”。

       2014年以來，政治局會議兩次提及“抑制資產(chǎn)價格泡沫”，第一次是2016年7月，將“抑制資產(chǎn)價格泡沫”放在“降成本”部分，第二次就是10月這次，首次將“抑制資產(chǎn)價格泡沫”放在了“貨幣政策”部分。

       九州證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家鄧海清指出，貨幣政策重心開始由穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向抑制資產(chǎn)價格泡沫，原因在于經(jīng)濟L型拐點已過、“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致金融風(fēng)險堆積、房價過快上漲威脅可持續(xù)增長。

       興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委也分析認為，貨幣政策立場的微調(diào)已經(jīng)在進行之中。為了抑制房價泡沫，10月銀監(jiān)會會議提出嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而信貸中房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比也受到了關(guān)注。

       3、加強審查接力貸、合力貸 部分銀行甚至對此暫停放貸

       “接力貸”，指的是以父母作為所購房屋的所有權(quán)人，父母方的子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。

       “合力貸”，指的是以子女作為所購房屋的所有權(quán)人，子女方的父母作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。

       這種差異化的信貸產(chǎn)品既能夠幫助銀行擴大信貸規(guī)模，也能從側(cè)面擴大房地產(chǎn)的交易量。而當限購限貸政策紛紛襲來時，部分銀行開始對“接力貸”、“合力貸”等信貸產(chǎn)品加強審查力度，甚至對此類情況暫停放貸。

       據(jù)相關(guān)媒體報道，上海有些銀行已經(jīng)叫停了“接力貸”、“合力貸”業(yè)務(wù)，比如興業(yè)銀行、招商銀行的相關(guān)工作人員均向記者表示，在受理客戶相關(guān)貸款等按揭業(yè)務(wù)時，都會做審慎的貸前調(diào)查，加強借款人的第一還款來源審核。而且興業(yè)銀行上海分行明確表示，興業(yè)銀行在上海地區(qū)將不接受“接力貸”、“合力貸”等業(yè)務(wù)。

       4、北京再出重拳！ 不僅控地價 還限房價

      10月28日，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布關(guān)于4宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告，進一步細化這4宗“限房價 競地價”試點地塊的競買規(guī)則。根據(jù)補充公告，海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米。大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。

       同時，為了防止開發(fā)商通過捆綁精裝修等方式變相提高將來銷售時的房價，此次在補充公告中也明確，項目中建設(shè)的商品住房應(yīng)嚴格按照上述限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。商品住房銷售時不得強制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

       對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：

       首先，限房價，直接打擊開發(fā)商拿高價地的預(yù)期和積極性。4宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價均在2-3萬左右，剔除配建基本都在3萬左右，最高限價在5.34-5.58萬，可以說完全杜絕了地王的可能性。

       過去開發(fā)商拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價之后，使得這一目的不可能實現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價模式從過去的銷售預(yù)期定價模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r。這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價地。

       其次，對現(xiàn)在市場來說也有非常明顯的影響，5萬多的最高限價，4宗地合計62萬平米，剔除其中的配套合計大約60萬平米住宅，對市場來說將增加大量平價住宅。

       限定了將來銷售的房價，這意味著開發(fā)商無法將土地溢價轉(zhuǎn)嫁給購房者。購房者已經(jīng)知道了未來的房價不會大漲，誰還會為高價的房子去接盤買單？

      5、危局浮現(xiàn) 中小房企或現(xiàn)倒閉潮

       監(jiān)管日漸收緊環(huán)境下，中小房企危局浮現(xiàn)。

       據(jù)中國證券報統(tǒng)計的上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、北京產(chǎn)權(quán)交易所、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、山東產(chǎn)權(quán)交易中心和廣州產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息，掛牌信息，十月份房地產(chǎn)公司股權(quán)和項目掛牌轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，共17例，創(chuàng)下今年以來單月最高水平。相比之下，今年1月~10月的轉(zhuǎn)讓案例總數(shù)僅為34。

       具體來看，轉(zhuǎn)讓方多為二線或三線城市的中小房企，主要業(yè)務(wù)為住宅項目的開發(fā)。

       海通證券姜超日前在報告中指出，部分中小型房企經(jīng)營較為激進，負債率高企且在本輪地產(chǎn)周期中未有改善。

       有業(yè)內(nèi)人士表達了對中小房企的擔(dān)憂，其稱如今不少房企采取股東借款、房地產(chǎn)基金、存量資產(chǎn)證券化等方式維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，隨著融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現(xiàn)一波中小房企倒閉潮。

       6、瘋狂套現(xiàn) 李嘉誠一月撤資500億

       上述背景之下，樓市又傳來一個大消息。

       北京商報消息，剛剛在上海200億元出售浦東世紀匯廣場的李嘉誠再傳套現(xiàn)消息，昨日有市場消息稱，長實地產(chǎn)此前出售的香港中環(huán)中心75%權(quán)益已臨近最后拍賣，最終將以357億港元的價格售予中資機構(gòu)，預(yù)計長實最快11月初將公布交易詳情。

       如果出售成功，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后的一個月內(nèi)李嘉誠將套現(xiàn)500億元左右。從2013年套現(xiàn)開始以來，李嘉誠已經(jīng)從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出資金近800億元。

對此，財經(jīng)評論人士齊俊杰認為，投資的最基本原則就是，君子不立危墻之下，作為炒房的祖宗級選手，李嘉誠吃過見過，更加明白這個道理。

       巴菲特總是能抄底，其實他就是在賭美國經(jīng)濟不崩潰，而他每次都賭贏。正所謂別人恐懼他貪婪，而李嘉誠何嘗不是，此時李嘉誠高位套現(xiàn)中國，又高調(diào)進軍歐洲，說白了就是在賭歐洲不完蛋。作為這么大的綜合經(jīng)濟體來看，李嘉誠賭贏的概率還是很大的。

       最重要的是，國內(nèi)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)高位，全世界的信用周期變化，隨著美國加息，全球資本寬松的局面將一去不返，這就好比一根上吊繩，已經(jīng)套在了資產(chǎn)泡沫的頭上。正在逐漸的勒緊。而很多人還在主動把腦袋往這個套里面伸，沒有這些接盤俠，李嘉誠還真不能走的如此瀟灑。

       還是那句話，時間會證明一切，能夠穿越50年的投資周期，這不是一般人能夠感受到的。當年巴菲特拋售中石油港股的時候，價位僅僅11.47港元，而A股中石油的發(fā)行價是16元人民幣，開盤價48元，有多少人笑話巴菲特老糊涂了？這些笑話巴菲特的又有幾個活著從山頂走下來的！