摘要：10月28日,北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)就9月底掛牌的4宗地塊發(fā)布公告,明確了銷售限價(jià)。其中,海淀區(qū)永豐3地塊的商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)5.34萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)不超過(guò)5.61萬(wàn)元/平方米,大興黃村地塊銷售均價(jià)不超過(guò)5.58萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)不超過(guò)5.85萬(wàn)元/平方米。

       這是北京市“9·30”新政出臺(tái)后首批“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”地塊。這4宗地價(jià)在采用“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”出讓方式的同時(shí),還執(zhí)行“90/70”政策,即套型面積90平米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。此次公告還明確,這4宗地塊將來(lái)銷售的商品住房,自取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后,5年內(nèi)不得出售。

       關(guān)于價(jià)格

       銷售采取“雙限”原則

       這4宗地塊最終價(jià)格以周邊項(xiàng)目成交均價(jià)為基礎(chǔ),綜合考慮出讓地塊周邊配套水平等因素后確定,與周邊自住房定價(jià)基本適應(yīng)。

       為滿足自住性需求,4宗地塊首先考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期,以及新房與二手房的價(jià)格差異,參比項(xiàng)目以地塊周邊新建商品房項(xiàng)目,或建成年份較新的二手房為主;其次,剔除大戶型、高端住宅項(xiàng)目,參比項(xiàng)目為144平米以下的普通住宅;最終,選定項(xiàng)目后,經(jīng)加權(quán)平均測(cè)算出近三個(gè)月銷售均價(jià),作為出讓地塊限定價(jià)格的基礎(chǔ)。為防止不同戶型價(jià)格差異過(guò)大,也兼顧不同樓層、朝向房屋銷售的客觀需求,此次采取了“雙限”規(guī)則,即不僅規(guī)定了項(xiàng)目的銷售均價(jià)上限,也規(guī)定了單套的銷售單價(jià)上限。

       據(jù)了解,大興黃村地塊周邊地鐵、商業(yè)等配套較為齊全,而海淀地塊位于北部永豐地區(qū),配套服務(wù)水平相對(duì)較弱。在限定價(jià)格測(cè)算過(guò)程中,考慮地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)水平等因素后,綜合評(píng)定了各地塊的銷售限定價(jià)格。

       解讀

       專家表示,無(wú)論是設(shè)定地塊出讓時(shí)的地價(jià)上限,還是限定的銷售房?jī)r(jià),都體現(xiàn)了政府對(duì)于合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,抑制房?jī)r(jià)快速上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的�！斑@次4個(gè)地塊設(shè)定的地價(jià)上限,普遍比市場(chǎng)預(yù)期的成交價(jià)格水平要低。嚴(yán)控地價(jià)除了防止‘高價(jià)地’的出現(xiàn),設(shè)置地價(jià)上限也是為了引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性參與競(jìng)爭(zhēng),將北京土地市場(chǎng)的地價(jià)水平穩(wěn)定在合理區(qū)間�！�

       “另外,從這次房屋售價(jià)的限定看,這個(gè)意圖也很明顯。從土地供應(yīng)到最終房屋的銷售,一般會(huì)有一年半到兩年的時(shí)間,現(xiàn)在就鎖定了未來(lái)的房?jī)r(jià),更能合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。簡(jiǎn)單地說(shuō),購(gòu)房者已經(jīng)知道了未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲,誰(shuí)還會(huì)為高價(jià)的房子去接盤買單?既然未來(lái)兩年房?jī)r(jià)也就這樣,投資客再去炒房還有什么意義?”業(yè)內(nèi)專家說(shuō)。

       關(guān)于租賃

       鼓勵(lì)企業(yè)租賃自持房

       北京市規(guī)土委此前已提出:“在競(jìng)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后,將競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售”。不過(guò),目前北京市住宅對(duì)外租賃的主體主要為個(gè)人,且國(guó)內(nèi)缺少企業(yè)自持住房對(duì)外租賃的政策借鑒。下一步,北京市住建委將與北京市規(guī)土委研究企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理政策,聽取相關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及居民意見,盡快出臺(tái)企業(yè)自持商品租賃住房后續(xù)管理辦法,做好政策配套。

       公告還首次提出了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的競(jìng)買方式。根據(jù)競(jìng)買規(guī)則,這些地塊首先會(huì)掛牌競(jìng)價(jià),在達(dá)到預(yù)設(shè)的地價(jià)上限時(shí),就改為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例,各企業(yè)按照1%的整倍數(shù)競(jìng)投。而企業(yè)自持商品住房面積比例也有一個(gè)預(yù)設(shè)的上限,在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投達(dá)到這個(gè)上限后,就改為一次性投報(bào)自持商品住房面積比例。

       屆時(shí),將由專家組成的評(píng)選委員會(huì)對(duì)這些方案進(jìn)行評(píng)分,評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)包括綠色建筑星級(jí)、裝配式建筑技術(shù)應(yīng)用、其他節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用、規(guī)劃建設(shè)方案、企業(yè)自持商品住房運(yùn)營(yíng)方案等。

       解讀

       專家表示,競(jìng)買規(guī)則中設(shè)定了競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例,是落實(shí)近期國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》其中“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)”的要求,鼓勵(lì)開發(fā)商自持住房用于租賃,增加租賃房源的供給,滿足居民租賃住房需求。“這樣的方式,既有滿足剛需自住的購(gòu)買型住房,也增加了城市的租賃住房供給,可以滿足不同的居住需求,增強(qiáng)城市活力。”

       此外專家表示,競(jìng)買規(guī)則中設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的程序,體現(xiàn)了政府對(duì)于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注�！跋薅�了將來(lái)銷售的房?jī)r(jià),就意味著開發(fā)商的利潤(rùn)空間會(huì)降低。但從政府層面考慮的是,不能讓開發(fā)商因壓縮成本而降低房屋建筑的品質(zhì)和質(zhì)量。開發(fā)商可以因?yàn)槔麧?rùn)不高不去高價(jià)拿地,但既然拿地了,就要提供高品質(zhì)的房屋�！�

       關(guān)于銷售

       購(gòu)買后5年內(nèi)禁售

       北京市住建委還將會(huì)同相關(guān)部門加強(qiáng)銷售管理,明確項(xiàng)目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫(kù)等捆綁搭售行為,或者以附加條件等限定方式變相漲價(jià),迫使購(gòu)房人接受更高價(jià)格。同時(shí),也將嚴(yán)格查處倒號(hào)賣號(hào)等違規(guī)行為。

       有關(guān)部門還明確,購(gòu)買后5年內(nèi)不得再出售。4宗地塊住宅項(xiàng)目性質(zhì)雖為商品住房,但因采用了“控地價(jià)限房?jī)r(jià)”的出讓方式,為防止購(gòu)買后短期內(nèi)出售牟利,明確規(guī)定這4宗地塊將來(lái)銷售的商品住房,自取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后5年內(nèi)不得出售。

       解讀

       專家表示,從這里可以看出,北京提出這項(xiàng)措施并推出試點(diǎn)地塊,目的很明顯,就是為了保障居民的剛需、自住性需求�！笆紫�,這些地塊上建設(shè)銷售的商品房,價(jià)格已經(jīng)被政府限定了,而且整個(gè)項(xiàng)目里七成以上都是90平米以下的中小套型,顯然這些試點(diǎn)項(xiàng)目將來(lái)面向的是剛需的家庭。另外,購(gòu)買之后5年內(nèi)不得上市出售,更是體現(xiàn)了這些房源是為了滿足居民自住的需求。”