摘要：今年，以燕郊為首的環(huán)京區(qū)域出現(xiàn)了一波“跳漲”，房價接連“破兩萬”、“破三萬”。隨著北京“930樓市新政”的出臺，環(huán)京樓市是利好繼續(xù)還是窮途末路呢？然而最近，燕郊某項目以4萬元價格開盤售罄的消息迅速引發(fā)市場熱議。

       今年，以燕郊為首的環(huán)京區(qū)域出現(xiàn)了一波“跳漲”，房價接連“破兩萬”、“破三萬”。如此夸張的漲幅甚至高于今年的北京樓市，于是“瘋狂”就成了環(huán)京樓市的標簽。不過隨著北京“930樓市新政”的出臺，按照以往慣例，北京樓市感冒，周邊就跟著打噴嚏，于是乎燕郊等環(huán)京樓市的降價甚至崩盤似乎都在情理之中。

        但就在這個節(jié)骨眼上，先是燕郊某項目最近開盤，稱售價站上“4萬元”，緊接著又傳出新政利好環(huán)京樓市，將接納被北京高首付擠出的購房大軍。這下就尷尬了，等待“看戲”的購房人也被搞迷糊了，到底新政后，環(huán)京樓市是利好繼續(xù)還是窮途末路呢？

       項目漲價試探市場 售樓處實際更冷清

       最近，燕郊某項目以4萬元價格開盤售罄的消息迅速引發(fā)市場熱議。眾所周知，燕郊在最近一年里房價實現(xiàn)了翻倍上漲，但最高報價也還是3萬多元。此次在北京“930新政”后一反常態(tài)地站上四萬元，引發(fā)了很多疑惑。

       據(jù)了解，實際上該項目的報價為3.5萬元/平方米，所謂的站上4萬元更多是噱頭。但即便如此，3.5萬元的定價在環(huán)京區(qū)域仍舊非�？捎^。

       類似的沒有降價甚至漲價的項目，在目前環(huán)京的新房中仍有出現(xiàn)，但大多都是為了試探市場反應。這些樓盤的邏輯是北京的限購、限貸，會讓不少人失去了購房的資格或能力，為追上房價的漲幅，部分被擠壓的購房需求會向周邊市場外溢，如燕郊、香河、廊坊、武清……

       在固安某項目負責銷售的營銷總監(jiān)黃先生表示，“他負責的項目應該在11月入市，營銷部的價格建議本是13500元/平方米，但因為之前賣得比較好，公司現(xiàn)金流也比較充裕，因此集團最后拍板的定價是15000元/平方米，但只有十幾套房源，而且沒有規(guī)定硬性的銷售任務，主要是為了試探市場反應。”

       黃先生也坦言，雖然理論上講會有更多需求外溢，但因為周邊樓市價格在今年已經(jīng)漲了一大截，他擔心整個樓市的預期改變會波及價格基礎(chǔ)脆弱的環(huán)京樓市。因此，購房人多以觀望為主，漲價后是否能順利去化，他自己心里也沒底，很多周邊的項目也都在盯著他們，來考慮自身定價。

       除了少數(shù)幾個項目給出了大概定價外，在樓市新政的影響下，大部分的環(huán)京項目都保持了沉默，不但價格保密，開盤暫停，相關(guān)的蓄客、宣傳也處于停滯狀態(tài)。據(jù)了解上周末，包括首爾甜城、匯福悅榕灣、萊蒙順澤水榭花城等多個售樓處發(fā)現(xiàn)，即便是周末幾個售樓處也大多空空如也，完全看不出往日里周末人聲鼎沸的盛況。

       其中，首爾甜城項目售樓處的銷售人員稱，“目前項目處在封盤階段，公司給銷售人員也放了假，只留幾個人值班�！�

       觀察燕郊著名的“售樓處一條街”的情況，可以發(fā)現(xiàn)80%的售樓處內(nèi)都只有寥寥數(shù)人。大部分銷售人員表示“開盤時間未定，價格也未定”。

       賣房人明顯增多

       新房冷冷清清，二手房卻率先開始了動作。

       位于燕郊的百萬平方米大盤燕京航城是燕郊的知名社區(qū)之一，配套相對成熟，二手房中介公司也分布較多。2009年以幾千元的單價買了6套二居室房子的王先生，最近一口氣將其中的四套掛上了中介門店的櫥窗。

       8月末，王先生本來只掛了一套80平方米的兩居室，定價225萬，隨著看房的人越來越多，他就將價格升到了235萬。但在北京新政之后，王先生認為需要急拋一些房子，拿點現(xiàn)金更踏實，于是就接連把手里的另外三套未出租的房子也掛了上去，由于此時看房人少了，他每套降了7萬元，都是以228萬的價格掛出。

       “前一段時間看著房價還挺好，中介也信誓旦旦說上三萬沒問題，就任性地漲價了，沒想到新政這么嚴厲，害怕燕郊房價到頂，趕快便宜點賣�！蓖跸壬�表示，他當時買這些兩居室的小戶型，就是為了更快地成交，但中介告訴他，最近新上房源特別多，看房人卻不踴躍，因此不好說什么時候能賣掉，只是答應盡量幫著多推推。

       10月14日，鏈家在線二手房數(shù)據(jù)顯示，燕郊新上二手房源(含商住兩用)為1991套，二手房源總量10284套，而在北京930新政出臺前夕的9月29日，燕郊二手房數(shù)量約為9000套，也就是說，新政發(fā)布后半個月內(nèi)，燕郊二手房源增加了1000多套。

       有業(yè)內(nèi)人士認為，二手房的時間節(jié)點相對隨意，有賣房意愿的人，一般會在節(jié)前就開始掛牌，假期剛好看房、走流程，突然多出近700套住房說明持有人賣房的意愿在加強，而且多是投資者追求短期較高的收益。

       價格徘徊 暫未明顯下降

        很明顯，對于環(huán)京樓市的走向，市場出現(xiàn)了一些分歧。有漲價待估的，也有急著降價賣的。不過，綜合來看，掛牌二手房還未出現(xiàn)明顯下降，大多數(shù)業(yè)主的掛牌價都是以當前均價為參考。

       以上上城五期為例，該小區(qū)8月份在鏈家成交單價幾乎都在22579元／平方米左右，9月份已經(jīng)漲到了24681元/平方米，10月份至今更是突破了25000元/平方米。

       鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月18日，燕郊二手房均價已達到25743元/平方米。

       “最近房源相比以前增加了不少，但是價格沒有太大變化�！毖嘟紟准�房產(chǎn)中介都表示新上二手房并未出現(xiàn)大幅度的跳水。

       不只是燕郊，廊坊的二手房市場也類似。秦薇是一位在廊坊萬達廣場工作的中介，近日，她剛剛撮合了一套公寓成交。她告訴北青報記者，這套44平方米的南向公寓，業(yè)主報價47萬元。雖然遇到了樓市新政，但業(yè)主仍看好未來環(huán)京的潛力，即便暫時不出手，也愿意靠出租養(yǎng)房，因此價格并未讓步，最后還是被一位畫家買下作為工作室。

       “一直到年底，估計成交量會出現(xiàn)一定程度下滑，不過應該不會出現(xiàn)大幅下滑的可能，畢竟現(xiàn)在單價降一成的房源，一定會被搶著買。另外廊坊與北京對接的程度相比前幾年有了很大程度的提高，基礎(chǔ)配套也大幅改善，價格大幅跳水的情況不太可能。”秦薇告訴北青報記者，從中介角度看，她們對環(huán)京市場仍舊長期看好。

       抄底還是高拋  離場與觀望同時存在

        環(huán)京樓市的表現(xiàn)也恰恰證明了市場的分歧和差異。一方面，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，受到需求溢出效應影響，北京樓市政策從嚴，對于燕郊樓市而言是一種利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房價已經(jīng)較高，沒有利好資源支撐的區(qū)域房價會趨于平緩，另外這些地區(qū)也不排除繼續(xù)出臺措施限制房價。

       也有一種聲音認為，燕郊被當做是北京樓市風向標，北京出臺調(diào)控政策，或許會導致燕郊投資客看空樓市，集中拋售手中物業(yè)，進而導致燕郊樓市步入下行通道，甚至崩盤，因此現(xiàn)在是高點拋售的最好機會。

        兩種觀點都各有道理，但從事實上看，經(jīng)過了幾輪沉浮，以燕郊為首的環(huán)京樓市自2015年夏天以來，上漲幅度十分驚人，不少二手房的定價相比一年多以前，都實現(xiàn)了翻倍。尤其是靠近通州的北三縣，在通州的帶動下，紛紛一躍而起。過高過快的漲勢，就難免需要休息和調(diào)整。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，從近期的房價數(shù)據(jù)來看，北京930對燕郊房價其實沒有什么影響，甚至北京那邊的限購對燕郊的房價可能還是個利好，更多的人可能選擇燕郊來置業(yè)。不過長期來看，燕郊房價沒有什么支撐的因素，此前也有降價的苗頭。

      而對于實際準備出手的買房人，業(yè)內(nèi)人士則建議，剛需買房的話，如果是被擠出北京，不得不在環(huán)京買房的，則可以趁著樓市調(diào)整的機會興許能淘到低價房源。而對于投資客來說，投資客普遍看中收益率，要有漲價的預期和利率杠桿，才會帶來新的投資需求，因此短期內(nèi)新的投資客恐怕并不會急于入場接盤環(huán)京樓市，因此對于早已獲利豐厚的早期投資客來說，不少人開始選擇賣房，這也就是造成二手房房源短期內(nèi)激增。