摘要：從北京樓市“9·30”新政起，22個(gè)城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策。如今，調(diào)控25天已經(jīng)過去，在限購、限貸政策影響下，樓市交易量出現(xiàn)明顯下滑，價(jià)格也出現(xiàn)了松動，不少二三線城市買方有了較大的議價(jià)空間。那么，樓市到底怎么樣了呢？是否意味著這輪史上最嚴(yán)的調(diào)控開始逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期？

       執(zhí)行

       各地執(zhí)行調(diào)控新政力度超市場預(yù)期

       珠海于25日晚發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)“限價(jià)”政策：新建商品房實(shí)行價(jià)格備案制，價(jià)格增幅不得高于參考基準(zhǔn)價(jià)格的3%。需要調(diào)整價(jià)格的，重新備案的間隔期應(yīng)在6個(gè)月以上。

       22個(gè)城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策以后，市場將目光聚焦在這些政策的執(zhí)行層面。相關(guān)媒體梳理各地調(diào)控以來的執(zhí)行措施并結(jié)合市場反應(yīng)發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控執(zhí)行力度之大超出市場預(yù)期，效果也比較明顯，市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期。

       “9·30”新政出臺以后，北京集中開展了在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤惜售、哄抬房價(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。對存在捂盤惜售行為的4個(gè)銷售項(xiàng)目進(jìn)行了查處。同時(shí)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價(jià)、捂盤惜售、虛假宣傳、不明碼標(biāo)價(jià)等9項(xiàng)不正當(dāng)經(jīng)營行為，以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息、炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、從事“首付貸”等12項(xiàng)違法違規(guī)行為。

       相關(guān)媒體注意到，在前期限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的一次房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行，這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控與歷史上各次調(diào)控相比，政策執(zhí)行力度最強(qiáng)。比如，深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)管委對深圳10個(gè)區(qū)/新區(qū)的20個(gè)在售樓盤進(jìn)行突擊檢查，力度空前；上海則側(cè)重從資金來源方面落實(shí)樓市新政，中國人民銀行上�？偛�19日召集25家在滬主要中資商業(yè)銀行，要求全面貫徹落實(shí)人民銀行全國貨幣信貸形勢分析和住房信貸工作座談會精神，以及上海市政府房地產(chǎn)調(diào)控精神，嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，強(qiáng)化首付來源審查，加強(qiáng)收入真實(shí)性審核。

       土地

       調(diào)控后高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少

       在22個(gè)城市出臺調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象，截至10月24日，全國合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊15宗、超過5億的地塊37宗。

       據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，相比調(diào)控前市場最火爆的8-9月，高價(jià)地?cái)?shù)量開始減少。10月份截至24日，累計(jì)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過100%的地塊有11宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。整體看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。

       樓市的成交量方面，截至10月23日，全國主要的54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅191254套，而9月同期簽約為216933套，成交量累計(jì)環(huán)比跌幅達(dá)到了12%。8月1-13日成交為215900套。整體看，隨著簽約周期的變化，部分城市因?yàn)橄拶彽哪┌嘬囆��?yīng)的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下降現(xiàn)象。

       住宅

       一二線城市成交量跌幅近四成

       中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，上周全國主要的54個(gè)城市合計(jì)成交量僅58373套，這也是最近3個(gè)月來的第二次單周跌下6萬套成交量。二線城市已經(jīng)連續(xù)3周成交量在3萬套左右徘徊。據(jù)多名地產(chǎn)人士透露，由于網(wǎng)簽的滯后，目前的成交量還未完全反映市場的情況，實(shí)際一二線城市成交量跌幅接近四成，市場快速降溫。

       從市場價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都明顯出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源，大幅降價(jià)到市場水平的現(xiàn)象。市場上前期經(jīng)常出現(xiàn)的賣方毀約基本絕跡，部分買方出現(xiàn)毀約。

       在“9·30”新政的嚴(yán)格執(zhí)行背景下，北京市商品住房交易、購房資格審核量漲幅均已出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)，購房群體趨于理性。

       房企

       房企融資難度開始加大

       種種跡象顯示，調(diào)控政策密集出臺之后，房企融資難度開始加大。10月24日，世茂股份發(fā)布公告稱，公司于10月21日收到中國證監(jiān)會《關(guān)于不予核準(zhǔn)上海世茂股份有限公司非公開發(fā)行股票申請的決定》。而這也是證監(jiān)會8月份重申“企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款”政策后，首個(gè)被證監(jiān)會否決的房企定增方案。

       另外，相關(guān)媒體注意到，此前地產(chǎn)企業(yè)買地最重要的資金來源公司債的發(fā)行也開始收緊。據(jù)媒體日前報(bào)道，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無異議函的項(xiàng)目。一刀切暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債的說法未得到權(quán)威部門的證實(shí)。不過，多名券商人士告訴相關(guān)媒體，在樓市調(diào)控的背景下，雖然符合標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)公司債仍在正常審核發(fā)行，但地產(chǎn)公司債的發(fā)行確實(shí)愈發(fā)趨嚴(yán)，上交所對發(fā)行項(xiàng)目的窗口指導(dǎo)也變得更加嚴(yán)格。收緊公司債或難以對樓市產(chǎn)生立竿見影的效果，但無疑將給火熱的土地市場帶來降溫效果。