摘要：當(dāng)普通住宅，得準(zhǔn)備足了首付，來(lái)?yè)Q一個(gè)較低的網(wǎng)簽價(jià)；提格成非普通住宅，交易中又要承擔(dān)大筆稅費(fèi)。這一進(jìn)一退的選擇，恰好成了當(dāng)前樓市成交時(shí)不少人要面對(duì)的艱難選擇。

        9月30日，北京出臺(tái)樓市調(diào)控政策“京八條”，文件層面雖然只是簡(jiǎn)單以普宅和非普宅劃分首付情況，但非普宅首付比大幅抬高，對(duì)樓市的調(diào)控作用卻不可小看。在今年連續(xù)幾輪的上漲后，京城樓市的不少普宅已經(jīng)升格為非普通住宅，這對(duì)于炒房客來(lái)說，再想享受大幅貸款來(lái)炒房已幾乎不可能。

       小區(qū)73套房?jī)H一套普宅
       
       “京八條”是以普通住宅和非普通住宅來(lái)判斷首付比例。若是首套房，普宅首付比不低于35%，非普宅則不低于40%；若是二套房，普宅首付比不低于50%，非普宅不低于70%。

       實(shí)際上，普宅與非普宅有著嚴(yán)格的界限。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，普通住宅需滿足三大條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。價(jià)格上本市也有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)為468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元；六環(huán)外23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

       如此看來(lái)，僅僅是其中的一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，就已經(jīng)把不少房子納入非普宅范圍內(nèi)。“今年前幾個(gè)月的樓市走勢(shì)，已經(jīng)讓不少房子都喪失了普宅身份�！北蔽瀛h(huán)一相關(guān)媒體地產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人小寧直言。這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)在2014年發(fā)布，距離今天已近兩年。

       相關(guān)媒體專門以位于北五環(huán)至北六環(huán)之間的北苑家園茉藜園小區(qū)的二手房房源作為案例一一梳理。該小區(qū)在相關(guān)媒體上公布的在售房源為73套，涵蓋不同面積大小的一居室、兩居室和三居室。然而，僅僅從價(jià)格上看，茉藜園小區(qū)里的73套二手房中，只有一套房子總價(jià)低于374萬(wàn)元，單價(jià)上更是沒有一套低于3.168萬(wàn)元／平方米。

       這唯一的一套普宅，總價(jià)雖為350萬(wàn)元，但面積則只有48.8平方米。照此計(jì)算，單價(jià)也已經(jīng)突破7萬(wàn)元。

       普宅為何難覓？相關(guān)媒體公布的該小區(qū)的成交均價(jià)走勢(shì)披露了背后的秘密，從今年年初開始，連續(xù)幾輪房?jī)r(jià)攀升期，這個(gè)小區(qū)由于交通、位置、環(huán)境等原因都參與其中，均價(jià)從3萬(wàn)多元也漲到了此時(shí)的5萬(wàn)多元。房子邁上了更高的價(jià)格樓梯，自然也因此抬升為非普宅。

       “非轉(zhuǎn)普”須扛極大首付壓力

       此前的二手房市場(chǎng)，業(yè)主報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格超過普宅價(jià)格“大限”，并不會(huì)被買房人、特別是炒房客看在眼里。

       這是因?yàn)槎�手房市�?chǎng)長(zhǎng)期存在的“潛規(guī)則”。一位中介經(jīng)紀(jì)人披露，買房人與賣房人最終商定的價(jià)格雖然是真正的成交價(jià)，但網(wǎng)簽環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的價(jià)格往往會(huì)大幅低于成交價(jià)。于是，只要網(wǎng)簽價(jià)低于普宅總價(jià)限制即可。

       但在銀行貸款環(huán)節(jié)，所辦理的貸款額度也都是按照這個(gè)網(wǎng)簽價(jià)來(lái)計(jì)算。比如五環(huán)外的一套兩居室，實(shí)際成交價(jià)為400萬(wàn)元，網(wǎng)簽價(jià)定在370萬(wàn)元，此前最多貸款259萬(wàn)元。至于無(wú)法納入貸款的部分141萬(wàn)元?jiǎng)t只能算為首付，比例其實(shí)是35%。

       不過，這種“明暗兩價(jià)”的交易在差距較小、首付較少時(shí)還能讓買房人承受，一旦報(bào)價(jià)過高或銀行首付比抬高，首付壓力就會(huì)抬高。此前樓市的暴漲，已經(jīng)讓大部分住宅升格為“非普宅”。這位經(jīng)紀(jì)人說，“業(yè)主報(bào)價(jià)漲了，但網(wǎng)簽價(jià)不能再漲，只能提高首付�？們r(jià)漲100萬(wàn)元，就意味著買房人的首付加100萬(wàn)元�！�

       9月30日，“京八條”落地，首付比抬高，再加上此前的價(jià)格上漲，買房人承受的首付壓力也就再度抬升。以五環(huán)到六環(huán)之間一套總價(jià)500萬(wàn)元的首套房為例，網(wǎng)簽價(jià)如果定在370萬(wàn)元，此前需要準(zhǔn)備總首付241萬(wàn)元，現(xiàn)在普宅和非普宅分別需準(zhǔn)備259.5萬(wàn)元和278萬(wàn)元；如果是二套房，此前準(zhǔn)備總首付315萬(wàn)元，現(xiàn)在普宅和非普宅則需要準(zhǔn)備315萬(wàn)元和389萬(wàn)元。

       新房普宅僅占5成

       同樣的情況也出現(xiàn)在新房市場(chǎng)。

       “北京新房普宅比例只有一半左右�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉給記者列舉了一連串數(shù)據(jù)。在今年前三季度，北京簽約的純商品住宅為11493套，其中超過140平方米的住宅成交3889套，占比達(dá)33.8%；不過，如果再考慮價(jià)格方面的限制，這一比例將更高。即使疊加自住商品房，新房中普通住宅的比例也僅為52.9%。

       業(yè)內(nèi)分析，普宅升級(jí)為非普宅，首付比例的抬高，將擠走一部分投資炒房客，給市場(chǎng)降溫。

       這種降溫是雙向的。“資金緊張的人開始陷入觀望，而急于賣房的業(yè)主也開始琢磨著降價(jià)。”相關(guān)媒體從偉業(yè)我愛我家集團(tuán)獲悉，從10月1日開始，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等，和政策出臺(tái)前相比均有明顯回落；與之前恐慌的市場(chǎng)氣氛相比，預(yù)計(jì)部分資金緊張的客戶或?qū)⒀泳徎蛉∠?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newxinfang/zhinan/" class="p_wordlink" target="_blank">購(gòu)房計(jì)劃；業(yè)主也由坐地漲價(jià)轉(zhuǎn)為觀望，部分客戶已經(jīng)開始主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià)，以求快速成交套現(xiàn)，市場(chǎng)逐步回歸理性。

       “如此看來(lái)，預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，而在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格很可能出現(xiàn)調(diào)整�！睆埓髠フf。