摘要：北京新政下，相關(guān)媒體針對(duì)北京二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，新政的蝴蝶效應(yīng)也從新房市場(chǎng)傳導(dǎo)到了二手住宅市場(chǎng)上。相關(guān)媒體數(shù)據(jù)顯示，截至10月4日，在鏈家委托可售北京二手住宅庫(kù)存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平，且?guī)齑嫒栽诔掷m(xù)下降；在二手住宅成交中，接近80%的購(gòu)房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場(chǎng)處于相對(duì)非理性的狀態(tài)。

       房主坐地漲價(jià)底氣沒了

       “930新政”二手房市場(chǎng)調(diào)查

       北京調(diào)控新政的蝴蝶效應(yīng)也從新房市場(chǎng)傳導(dǎo)到了二手住宅市場(chǎng)上。買賣雙方的博弈發(fā)生了變化，之前業(yè)主違約坐地漲價(jià)的情況減少，購(gòu)房人違約延緩換房計(jì)劃的情況增多。而對(duì)于首付款準(zhǔn)備充裕的部分剛需購(gòu)房人而言，無論新政有何效應(yīng)，他們還是不愿錯(cuò)過當(dāng)下選定的合適房子。

       素描

       首套變二套購(gòu)房人違約

       “算了一下，評(píng)估價(jià)600萬房子，首付高了240萬元。”今年十一國(guó)慶節(jié)前的9月30日晚上，對(duì)于陳蕾(化名)來說是個(gè)不眠之夜，突如其來的樓市調(diào)控，打亂了她的購(gòu)房計(jì)劃。

       今年8月，陳蕾打算賣了海淀區(qū)的小房子，在豐臺(tái)區(qū)換個(gè)大房子。陳蕾通過中介門店看了豐臺(tái)區(qū)多套二手住宅，最終選定一套150平方米房子�！氨本�房?jī)r(jià)漲得快，所以我想先訂了房再賣房�！标惱倩貞浾f，今年9月下旬，她通過中介與豐臺(tái)區(qū)大房子的業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，支付定金20萬元。該套房評(píng)估價(jià)為600萬元。首付比例30%，首付款為180萬元。

       同期，陳蕾把海淀區(qū)小房子掛在中介對(duì)外出售。北京調(diào)控新政出臺(tái)了，陳蕾算了一下，她購(gòu)買豐臺(tái)區(qū)大房子，屬于非普宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240萬元�！拔覝惒粔�240萬元，付不了首付，只能違約了。”陳蕾嘆氣說。她已通過中介經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主協(xié)商解決此事。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示，“之前是房?jī)r(jià)上漲過快業(yè)主賣完房后悔會(huì)違約，現(xiàn)在北京調(diào)控新政一出，可預(yù)見客戶會(huì)集中違約。”

       剛需購(gòu)房人堅(jiān)定出手

       為了未來孩子上學(xué)方便，孫強(qiáng)和家人決定換房。今年7月底，孫強(qiáng)把朝陽區(qū)的住宅賣了，他償還抵押貸款后，獲得房款280萬元。孫強(qiáng)通過中介看了好幾套海淀區(qū)房子，但由于總價(jià)過高而沒成交。孫強(qiáng)回憶說，“8月底，我看到一套總價(jià)530萬元的房子，趕緊跟業(yè)主說訂房。沒想到，一夜之間，業(yè)主漲價(jià)30萬元。接下來我繼續(xù)看房，竟然又遇到業(yè)主漲價(jià)。與此同時(shí)，新出來的房源報(bào)價(jià)也在上漲�！�

       9月下旬，孫強(qiáng)跟著中介經(jīng)紀(jì)人看了海淀區(qū)一套54平方米的房子，總價(jià)540萬元。房子裝修很好，非常干凈，孫強(qiáng)當(dāng)即要給定金。業(yè)主沒有收定金，說要考慮一下。在孫強(qiáng)懷著忐忑不安的心情等待業(yè)主回復(fù)時(shí)，北京調(diào)控新政出臺(tái)。

       “受到新政的影響，這幾天看房的人少了些�！币晃恢薪殚T店經(jīng)紀(jì)人對(duì)孫強(qiáng)說。孫強(qiáng)通過中介門店經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系上述房源的業(yè)主，表示要簽約購(gòu)房。10月10日夜晚，業(yè)主終于松了口，同意與孫強(qiáng)簽約。孫強(qiáng)連夜趕到中介門店，與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同，支付定金100萬元。

       “盡管北京出了新政，但我們換房屬于剛需，能找到一套合適的房源，太難了。無論未來北京房?jī)r(jià)是漲或是跌，我們都不想再錯(cuò)過這次買房機(jī)會(huì)了”孫強(qiáng)說。

       分析

       市場(chǎng)交易回歸理性

       來自相關(guān)媒體提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京二手住宅月度成交量達(dá)到了1.5萬至2萬套，是歷史常規(guī)水平的1.5倍，個(gè)別月份甚至高達(dá)3萬多套。截至10月4日，在相關(guān)媒體委托可售北京二手住宅庫(kù)存只有常規(guī)水平的40%，處于極低水平，且?guī)齑嫒栽诔掷m(xù)下降；在二手住宅成交中，接近80%的購(gòu)房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場(chǎng)處于相對(duì)非理性的狀態(tài)。

       相關(guān)人士表示，“沒有永遠(yuǎn)向上的市場(chǎng)，一切不合理、一切非理性終將得到糾正，二手住宅市場(chǎng)會(huì)回歸基本的理性和常規(guī)的秩序。在新政的影響下，二套房的購(gòu)買成本將大幅增加。北京調(diào)控新政的推出有利于剛需人群購(gòu)房需求的滿足，同時(shí)抑制投資投機(jī)性需求，可以穩(wěn)定北京二手住宅市場(chǎng)和房?jī)r(jià)。”

       預(yù)測(cè)

       年底二手住宅

       均價(jià)有望回落

       據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部、偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，在今年十一國(guó)慶節(jié)期間，北京二手住宅網(wǎng)簽209套，同比上漲106%�！斑@個(gè)數(shù)據(jù)反映的是更早時(shí)間的市場(chǎng)狀況，是由于之前市場(chǎng)升溫的慣性所致�！笨椎ふf，在十一國(guó)慶節(jié)后的三個(gè)工作日，北京二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套，明顯不如此前工作日基本上成交千套以上的表現(xiàn)。北京二手住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)降溫。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉與北京中原市場(chǎng)研究部主管康芃均認(rèn)為，新政將成為樓市降溫的拐點(diǎn)。市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期，購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜，市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐，北京二手住宅市場(chǎng)的交易量很難繼續(xù)維持高位，價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小。第四季度，二手住宅交易量將會(huì)出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)漲幅也將縮小。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說，“二手住宅是根據(jù)評(píng)估價(jià)格決定貸款額度，隨著今年二手住宅價(jià)格的快速上漲，實(shí)際成交價(jià)格的增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評(píng)估價(jià)格的漲幅。在本輪調(diào)控前，北京二手住宅的實(shí)際首付比例已經(jīng)高達(dá)40%至60%。隨著新政的落地，預(yù)計(jì)北京二手住宅的實(shí)際首付比例有可能達(dá)到50%至70%，這極大抑制二手購(gòu)房需求釋放。今年第四季度，部分在今年漲速過快的區(qū)域，二手住宅價(jià)格將出現(xiàn)回落�！�