摘要：2016年前10個(gè)月，高價(jià)地頻現(xiàn)成為土地拍賣市場的一個(gè)主要特征。統(tǒng)計(jì)顯示，前10月全國合計(jì)已經(jīng)出現(xiàn)213宗單宗地塊超過10億且溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地塊，而其中40%的高價(jià)地塊被19家房企搶得，16年以來拿地花費(fèi)金額最多的房企是融創(chuàng)中國。那么，是何原因?qū)е铝?016年高價(jià)地的涌現(xiàn)？在如今樓市密集調(diào)控的政策下，高價(jià)地將何去何從？

      現(xiàn)象：85宗地塊2016年超10億元成交

      據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2016年10月11日，年內(nèi)拿地總金額最多的19大房企合計(jì)拿地金額為7013億元，合計(jì)建筑面積為10338萬平方米，平均拿地成本為6783元每平方米，相比2015年標(biāo)桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)52.8%。

      19家企業(yè)拿地比例中，合計(jì)招拍掛市場獲得662宗地塊，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了122宗，超過10億元的單宗地塊達(dá)到了85宗，其中122宗高溢價(jià)率地塊合計(jì)金額達(dá)到2509億元，占比達(dá)到了36%。從全國看，前10月全國合計(jì)已經(jīng)出現(xiàn)213宗單宗地塊超過10億且溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地塊，也就是說16年全國40%的高價(jià)地塊被這19個(gè)企業(yè)獲得。

      據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2016年以來拿地花費(fèi)金額最多的房企是融創(chuàng)中國，其拿下的44宗地總金額達(dá)到775.34億元；其次是中國恒大，其拿下的82宗地總價(jià)為549.29億元；第三是招商蛇口的11宗地，花費(fèi)543.61億元。

      分析：房企為何熱衷于拿高價(jià)地

      2016年以來，房企為何熱衷于拿高價(jià)地？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。過去幾個(gè)月整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企積極補(bǔ)充庫存。

      據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，公司債幾乎是房企融資的最重要途徑。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年1月至2016年9月，公司債約占到房企債務(wù)融資總額的76%。2013年、2014年，公司債規(guī)模分別為5.15億元和139.50億元，2015年則開啟井噴模式，驟升到4122億元，16年前9個(gè)月再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到7481.04億元。

      2015年至今的土地?cái)U(kuò)張中，參與過高價(jià)地項(xiàng)目的房企都發(fā)行過一定規(guī)模的公司債。比如，制造多宗地王的信達(dá)地產(chǎn)，16年5月24日和8月12日發(fā)債累計(jì)融資60億元，8月23日再發(fā)債不超過110億元。

      在本輪房地產(chǎn)的擴(kuò)張中，房企拿地的高杠桿一直為業(yè)內(nèi)人士所詬病。據(jù)一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一些房企在拿地環(huán)節(jié)就開始引入杠桿資金，在土地競拍環(huán)節(jié)引入夾層融資。一些房企甚至采取明股實(shí)債模式巧妙地規(guī)避相關(guān)的監(jiān)管規(guī)定。

      展望：密集調(diào)控能否讓高價(jià)地降溫

      2016年國慶期間，樓市迎來“密集調(diào)控周”，相繼有21個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，包括北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、南昌。16年以來，這些城市頻繁土地拍賣產(chǎn)生高價(jià)地，房價(jià)的漲幅也在全國樓市中處于前列。

      相關(guān)媒體注意到，多個(gè)城市的調(diào)控政策就土地市場的降溫做出了政策安排。比如，10月8日上海加碼樓市調(diào)控，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

      2016年以來，中部城市合肥土地拍賣市場高價(jià)地頻現(xiàn)，而合肥出臺(tái)的樓市新政也規(guī)定了土拍新規(guī)則。首先，明確提出競買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中一宗居住用地的競買。其次，將在土地出讓合同中約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金貸款購房等。

      多名地產(chǎn)分析人士指出，在密集調(diào)控的背景下，土地市場有望率先降溫。張大偉認(rèn)為，樓市開啟調(diào)控，多家企業(yè)將面臨壓力，特別是在調(diào)控城市拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價(jià)、限購的影響。大量的高價(jià)地分布在這些調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲，這些房企未來的銷售壓力將非常巨大，特別是部分銷售額只有200億左右的企業(yè)，在樓市調(diào)控后壓力可想而知。對(duì)于那些溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地來說，地塊區(qū)域未來1-2年售價(jià)漲幅不到100%，地塊入市的難度都非常大。而在目前調(diào)控的氛圍下，這個(gè)漲幅幾乎不太可能。

      張大偉認(rèn)為，土地成本明顯上漲影響了房企的利潤率。預(yù)計(jì)在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競爭也將越來越激烈，未來房地產(chǎn)市場的分化還將持續(xù)。對(duì)于房企來說，未來布局在三四線較多的，可能將持續(xù)面臨去庫存的難題。

      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，伴隨著新一輪的密集樓市調(diào)控，部分房企將會(huì)在并購整合大潮中退出樓市。這包括部分拿高價(jià)地的房企在內(nèi)，還有部分金融機(jī)構(gòu)“降杠桿”后資金鏈或斷裂被收購或整合的房企、央企與品牌房企并購整合下的部分中小房企、非專業(yè)的跨界進(jìn)入樓市的房企、積極轉(zhuǎn)型中的房企、地方政府集中整治的僵尸房企。