摘要：樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，房價或見頂?shù)挠懻摬唤^于耳，房地產(chǎn)信托還值得投資嗎？相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)信托投資熱沒有降溫，下半年仍有獲利空間。專家指出，投資者要注重風(fēng)險控制，優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

      自2015年以來，在信托資金投向中，房地產(chǎn)行業(yè)占比一度整體呈下滑趨勢。但伴隨著樓市回暖，房企的資金缺口加大，房地產(chǎn)信托再次充當(dāng)了房企的重要融資渠道，經(jīng)歷一年多萎縮的房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模大幅跳漲。

      用益信托數(shù)據(jù)顯示，2016年1~8月份，集合信托市場上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元，同比上漲13.7%。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額的30.45%。數(shù)據(jù)還顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動16年盈利增長的首要業(yè)務(wù)。16年以來發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家。

      用益信托網(wǎng)顯示，國慶后沒有新發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。雖然信托公司放緩房地產(chǎn)信托發(fā)行的腳步，但投資者熱情不減。10日，安信信托預(yù)售廣州荔灣區(qū)一款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，不僅預(yù)期收益仍高達(dá)7.3%~8%，還首次推出項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)地考察，讓投資者深入了解新項(xiàng)目的具體情況和已投項(xiàng)目的投后運(yùn)行情況。

      據(jù)中融信托公司的工作人員透露，現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有融資型和投資型兩種，二者最大區(qū)別在于運(yùn)作主體完全不同，前者主要由房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)信托資金回購或資產(chǎn)抵押條款，或信托公司受讓房地產(chǎn)公司相應(yīng)債權(quán)形式發(fā)行信托產(chǎn)品融資，信托公司僅僅充當(dāng)貸款中介角色；而后者在實(shí)際運(yùn)作過程中，信托公司必須參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，并從項(xiàng)目開發(fā)收益中分得一杯羹。

      相比融資型信托產(chǎn)品主要考慮房地產(chǎn)公司資產(chǎn)抵押物估值，投資型信托產(chǎn)品必須考量信托資金所投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售前景與現(xiàn)金回籠速度。該人士表示，“但目前信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)營銷尚缺乏豐富經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作案例，所以目前發(fā)行的大多是融資型信托產(chǎn)品�！薄　�

       債轉(zhuǎn)股：是市場化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的簡稱，指金融資產(chǎn)管理公司（AMC）等作為實(shí)施機(jī)構(gòu)，把原來銀行與企業(yè)間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)管理公司與企業(yè)間的控股（或持股）與被控股的關(guān)系，債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)后，原來的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。除國家另有規(guī)定外，銀行是不得直接將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)。

      業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)信托仍有獲利空間

      在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品安全性的考量上，當(dāng)前多數(shù)信托公司已設(shè)計(jì)各自的房地產(chǎn)信托融資項(xiàng)目資質(zhì)評分體系。相關(guān)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信托公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地產(chǎn)投資風(fēng)險高低的評估標(biāo)準(zhǔn)。

      廣州某房地產(chǎn)開發(fā)人士接受相關(guān)媒體采訪時表示，一款預(yù)期年化收益率8%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，加上向信托公司、銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)、托管費(fèi)等財務(wù)顧問費(fèi)用為5%，開發(fā)商的融資成本在13%左右。如果市場行情向下，中小開發(fā)商剛性兌付的能力將面臨挑戰(zhàn)。

      雖然專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資下半年或繼續(xù)下滑，但用益信托研究員帥國讓認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)信托仍有獲利空間，考慮到二三線城市房地產(chǎn)業(yè)庫存壓力較大，未來房地產(chǎn)行業(yè)很有可能進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目可能會面臨一定的違約風(fēng)險。投資者應(yīng)優(yōu)先選擇北上廣深一線城市的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。

      在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時，應(yīng)考慮如下三個方面：首先，要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司。其次，要選擇投資綜合實(shí)力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。最后，要關(guān)注房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。