摘要：正值樓市“金九銀十”交替之際。過去一年，全國一、二線城市樓市的迅猛上漲讓許多人“措手不及”，而樓市的過熱也迎來了政策的調(diào)控。自9月30日晚間至10月6日，短短七天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，10月6日又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。分析人士指出，這意味著去年“330”樓市新政以來全面寬松政策迎來拐點(diǎn)，樓市或?qū)⒔禍�。不過，隨著樓市的降溫，資金往哪兒去，又成為新的焦點(diǎn)。

       4座城市10月6日加入調(diào)控大軍

       在北京發(fā)布樓市新政后，多個(gè)城市緊跟步伐，這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。10月6日，珠海、東莞和福州也加入了十一長假期間的限購城市大軍。10月6日凌晨，珠海市政府出臺了樓市新政，宣布即日起執(zhí)行限購限貸政策。距今年4月宣布取消限購不足半年，珠海再次重啟限購以應(yīng)對樓市的上漲。按照新規(guī)，從即日起珠海市執(zhí)行住房限購政策，對擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭、無法提供購房之日前在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在全市范圍內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通住房。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，僅有160多萬人口，常被列入三線城市的珠海房價(jià)已超過廣州，漲到18988元/平方米。

       10月6日傍晚，東莞出臺限購政策：自2016年10月7日起，在東莞市行政區(qū)域內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房；對擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，以及擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。10月6日晚間，福州宣布停止向3類家庭出售144平方米及以下的商品住房。福州成為國慶期間，第18個(gè)限購城市。其后，惠州于10月6日夜間出臺樓市調(diào)控措施，要求預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。

       還有哪些城市可能跟進(jìn)限購？

       業(yè)內(nèi)人士分析，未來，石家莊、青島等房價(jià)漲幅較快的城市，仍有出臺限購政策的可能。

       實(shí)際上，從2010年到現(xiàn)在，中國樓市從限購到取消限購再到重回限購，在政策上已經(jīng)走過一個(gè)來回。高峰時(shí)，全國有46個(gè)城市實(shí)施限購政策，后陸續(xù)取消限購，只剩下北上廣深和三亞維持限購，如今一眾城市又重回限購行列。

       業(yè)內(nèi)人士分析稱，從后續(xù)市場走向看，以下城市限購可能性比較大：石家莊、青島、昆山。這些城市有一個(gè)共同點(diǎn)是從地理位置上看，要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不錯(cuò)的重點(diǎn)二線城市，要么就是位于一線城市周邊的城市。其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍，而且房價(jià)增幅過快。因此，這些城市都有可能出臺各類版本的限購做法。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從各地集中全面出臺政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來還有多個(gè)城市會出臺調(diào)控政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴。

       不過，在一些城市樓市火爆的同時(shí)，一些城市仍然面臨降庫存的壓力，未來有望出臺寬松政策，如沈陽等。因此，未來整個(gè)樓市的調(diào)控將會更多地呈現(xiàn)出“因城施策” 的樣態(tài)，逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。

       密集調(diào)控政策下房價(jià)會降嗎？

       國慶期間，各地密集出臺樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群，似乎都在問這么一個(gè)問題：“十一之后房價(jià)會降嗎？”

       易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點(diǎn)會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識到，此類市場拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。

       張大偉認(rèn)為，這一輪新政策主要打擊的是投資客以及外地戶籍購房者。目前看，這一輪收緊政策，除了北京已經(jīng)接近恢復(fù)到了2014年“930”前的政策壓力，其他城市雖然力度較寬，但針對外地戶籍的購房資格和信貸資格也開始收緊。

       對于本輪調(diào)控的政策效果，張大偉認(rèn)為，“房價(jià)不是一直漲的，在2014年、2011年、2008年、2005年房價(jià)的確是跌的。如果房價(jià)再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了�！�

       私募人士：樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股

       好多80后北漂，在京奮斗多年，兢兢業(yè)業(yè)，手頭有個(gè)幾十萬的積累。按照中國傳統(tǒng)的思路，此時(shí)正是買房成家立業(yè)的時(shí)候。

       來自山東棗莊的北漂小李手頭存了30萬，小李說，還有一個(gè)選擇，就是把30萬投入到股市中去。樓市密集限購下，或許資金會往股市跑。至少不用杠桿，樓市如果下跌的話，以他的杠桿比例，他將很快淪為負(fù)資產(chǎn)人群。

       國慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進(jìn)場，較7月增加174人。

       相關(guān)媒體也注意到，有人在趁高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍，包括一些上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，其中上市公司扎堆賣房有一些是為了保業(yè)績，還有一些是為了保殼。

       有私募人士認(rèn)為，隨著樓市密集調(diào)控政策出臺，此時(shí)的股市比樓市更安全。在目前資產(chǎn)荒的背景下，樓市和股市都是市場資產(chǎn)配置的主要對象，當(dāng)然樓市和股市的市場需求群體、市場功能定位等也不完全相同，不能簡單對比。因此，市場風(fēng)險(xiǎn)以及對風(fēng)險(xiǎn)的承受能力依然是應(yīng)該考慮的首要因素。

       對于剛需人群來說，買房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預(yù)測房價(jià)的漲跌。但對于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來說，風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。

       限購城市調(diào)查

       一線城市人口回流推高二線城市房價(jià)？

       合肥，中部二線城市。最近半年，合肥和廈門、南京、蘇州等四個(gè)二線城市，由于房價(jià)上漲過快，被業(yè)內(nèi)稱為“房價(jià)四小龍”，而合肥的漲幅在“四小龍”中又排名第一。合肥房價(jià)迅猛上漲讓好多老合肥人直呼“看不懂”、“措手不及”。十一前夕，北京青年報(bào)記者前往合肥，對火爆的樓市展開了一番調(diào)查。

       一線城市買不了 回老家也吃力

       9月24日，合肥最貴豪宅“融創(chuàng)合肥壹號院”首次開盤在合肥引發(fā)了搶購，開盤當(dāng)日1小時(shí)產(chǎn)生了6億的銷售額。在此前的大半年時(shí)間，合肥樓市正在面臨一輪上漲，多數(shù)剛需盤在合肥“開盤即售罄”，多盤一房難求，許多開發(fā)商紛紛把合肥列入新進(jìn)城市的名單。在不到一年的時(shí)間里，合肥的房價(jià)從均價(jià)六七千元漲到了一萬三左右，接近翻倍。

       老家在蚌埠，大學(xué)畢業(yè)以后選擇在深圳工作的李剛（化名）十一前夕趕到合肥看房。由于深圳樓市的暴漲，原打算在深圳買房的李剛已經(jīng)對自己在深圳置業(yè)不抱希望，和家里人合計(jì)之后，他把目光投向了家鄉(xiāng)的省會城市合肥。大學(xué)畢業(yè)四年的李剛積攢了大約30萬元，這是他準(zhǔn)備買房的首付錢。

       “這個(gè)首付，一年前在合肥能買個(gè)好地段大兩居的新房，現(xiàn)在看了一圈，卻發(fā)現(xiàn)30萬元的首付在合肥已經(jīng)沒有任何選擇余地了，只能買二手房中的小兩居了�！痹诤戏适裆絽^(qū)的一家房產(chǎn)中介門店，李剛對北青報(bào)記者表示。

       李剛表示，像他這樣的人群有很多，老家在安徽，工作地點(diǎn)在北上廣深等一線城市，但一線城市的房價(jià)以及嚴(yán)格的限購條件已經(jīng)讓他們失去了進(jìn)場的資格。他們轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向了老家的省會城市，卻發(fā)現(xiàn)在老家的省會城市買房也已經(jīng)很吃力了。

       合肥周邊城市房價(jià)還在跌

       合肥蜀山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一名工作人員告訴北青報(bào)記者，過去一年合肥房價(jià)的暴漲，除了投資客炒作之外，像李剛這樣的在外地特別是一線城市工作的人群回流也是一個(gè)重要原因。整個(gè)安徽在外地務(wù)工的人群非常巨大，他們回到安徽置業(yè)首先想到的是合肥。這就造成了合肥的房價(jià)在暴漲，而周邊距離只有幾十上百公里的城市比如蚌埠、蕪湖等地，房價(jià)不僅沒漲還在下跌。

       合肥出租車司機(jī)高師傅稱，房價(jià)已經(jīng)成為了整個(gè)合肥的熱門話題。近幾個(gè)月，經(jīng)常有許多安徽其他城市的年輕人，從機(jī)場或者高鐵一上車，就讓他拉到售樓處去，這些年輕人是安徽人，但從來沒有到過合肥，第一次來就是為了買房。

       高師傅說，作為一個(gè)老合肥人，他對合肥房價(jià)的上漲有點(diǎn)兒“措手不及”，但高房價(jià)在這個(gè)城市引發(fā)了普遍的爭議。尤其是一些合肥周邊地區(qū)特別是農(nóng)村來的大學(xué)生，畢業(yè)以后根本沒有希望買得起房。一些農(nóng)村家庭舉家四五口人在合肥打工，就是為了供一套房子。“很多準(zhǔn)備買房結(jié)婚的年輕人，由于房價(jià)在短時(shí)間的猛漲，往往房也買不起了，婚事也告吹了。民政局現(xiàn)在出現(xiàn)一種怪現(xiàn)象，結(jié)婚的人少了，離婚買房卻排起了長隊(duì)�！�

       4000元月收入如何支撐一線房價(jià)

       高師傅認(rèn)為，合肥的房價(jià)具有很大的泡沫，主要是合肥的收入水平不足以支撐這個(gè)房價(jià)�！昂戏室话惚容^好的工作也就4000元左右，很多人月收入都在兩三千左右。所以我們說，合肥是二線城市，房價(jià)卻是一線城市的高度�！�

       9月，合肥樓市行情還在繼續(xù)。就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計(jì)1050.52畝，起始總價(jià)達(dá)47.6億元。在激烈爭奪后，萬科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價(jià)成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價(jià)率在250%左右，其中有3塊土地拍賣溢價(jià)甚至超過300%。

       直到10月2日，政府一腳踩下了剎車。合肥緊急出臺樓市新政，從供應(yīng)、限價(jià)、限購、約束恐慌等多方面進(jìn)行調(diào)控，包括提高了首付比例、明確增加供應(yīng)、針對預(yù)售價(jià)格的管控等，堪稱二線城市中最嚴(yán)之一。

       對話

       張大偉：本輪市場走勢消化了過去2年積累的剛需

       對話方：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

       相關(guān)媒體：為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放？

       張大偉：從各地全面出臺政策看，基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來還有多個(gè)城市會出臺條款政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市參與本輪樓市調(diào)控。

       相關(guān)媒體：哪些城市樓市可能會最先出現(xiàn)回調(diào)？

       張大偉：從房價(jià)走勢看，這一輪上漲得太迅速，投資需求太集中，所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性，但從可能性來說，依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因?yàn)殂y行對這些區(qū)域的信貸支持最大。

       相關(guān)媒體：就某個(gè)城市而言，哪些房子投資風(fēng)險(xiǎn)較大？

       張大偉：從過去的歷史看，房價(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域，一旦市場降溫，會出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng)，比如一線城市的輻射區(qū)，投資房產(chǎn)，最關(guān)鍵的不是看紙面上賺了多少錢，要看能不能變現(xiàn)。

       相關(guān)媒體：今年以來，各地頻繁拍出高價(jià)地，這些高價(jià)地會被影響嗎？

       張大偉：全國在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地地塊，這些高價(jià)地在限價(jià)及降溫的樓市下，很可能出現(xiàn)群體性煩惱。

       相關(guān)媒體：全國密集出臺樓市新政，現(xiàn)在有聲音認(rèn)為是房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，你怎么看？

       張大偉：房價(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)到了，想跌價(jià)依然看信貸，你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率，如果持續(xù)上升，那么房價(jià)的拐點(diǎn)也快了；如果平穩(wěn)，房價(jià)短期不會跌。

       相關(guān)媒體：投資客是不是該賣了？

       張大偉：是。12月美聯(lián)儲是否會加息將決定中國信貸政策，而且如果加息，那么這一輪市場爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。

       相關(guān)媒體：剛需人群現(xiàn)在入手是否合適？

       張大偉：買房看兩個(gè)指標(biāo)，有學(xué)區(qū)有地鐵，對于剛需來說，這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”，調(diào)控針對投資投機(jī)很明顯。如果是換房的，連環(huán)單需要注意控制交易時(shí)間。

       相關(guān)媒體：中國房地產(chǎn)的周期輪還在嗎？

       張大偉：認(rèn)同現(xiàn)在很多人說的大周期未結(jié)束的觀點(diǎn)，因?yàn)橹袊�存在戶籍城�?zhèn)化率和實(shí)際城鎮(zhèn)化率之間接近一個(gè)億人口的差額，也就是說，這些人已經(jīng)生活在城市，但沒有城市房產(chǎn)。高房價(jià)是影響落戶的最主要原因。本輪市場走勢的爆發(fā)很大程度上，消化了居民儲蓄和過去2年積累的剛需，所以有短期調(diào)整的必要。