摘要：今年8月以來，蘇州、廈門、杭州、南京等城市相繼重啟樓市限購政策，武漢、廊坊、福州等從商品房貸款首付比例、土地市場、商品房銷售、控制房價(jià)等環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范和限制，自去年下半年尤其是今年初的樓市反彈之后，一、二線城市再度進(jìn)入政策緊縮期。這些城市出臺收緊政策的原因和目的是什么？目前已經(jīng)取得了什么樣的成效？未來還將有哪些城市面臨政策收緊？

       各地近期集中收緊樓市政策

       8月11日南京出臺政策，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

       8月11日蘇州發(fā)布限購政策，非蘇州本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時(shí)，需繳納1年社保，并提供相應(yīng)社保證明。同時(shí)對土地市場供應(yīng)、土地供應(yīng)條件、土地出讓競價(jià)、土地出讓理性競價(jià)及商品房價(jià)格管理等方面進(jìn)行了調(diào)整和規(guī)范。

       8月17日廊坊進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場提出七條要求，包括嚴(yán)格土地出讓、依法開發(fā)建設(shè)、加強(qiáng)預(yù)售管理、規(guī)范交易秩序、明晰職責(zé)分工、強(qiáng)化信用懲戒、優(yōu)化市場環(huán)境。

       8月18日武漢發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理工作的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。

       8月31日廈門宣布執(zhí)行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在廈門市行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房，包括新建商品住房和存量住房(二手住房):擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

       8月31日武漢推出限貸政策，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個(gè)人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個(gè)人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個(gè)人住房貸款購買商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)購房貸款。

       9月18日杭州出臺限購政策，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

       9月25日南京出臺限購政策，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。

       9月27日杭州宣布于28日上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例，暫停購房入戶。

       9月28日福州發(fā)布《福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》，分別從增加住宅用地供應(yīng)力度、控制房價(jià)增長、加強(qiáng)市場監(jiān)管等七方面入手。

       9月28日濟(jì)南下發(fā)通知，采取措施保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體措施包括提高居住用地競買資金條件、縮短土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間、擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模等。

       9月29日南京調(diào)控升級:10月1日起暫停受理公轉(zhuǎn)商貼息貸款申請。

       1 重啟限購因房價(jià)地價(jià)上漲過快

       問：這一輪收緊政策出臺的原因是什么?

       胡景暉：去年9·30以來，尤其是今年年初以來，一二線城市，特別是限購已經(jīng)松綁的二線城市，出現(xiàn)了高價(jià)地頻現(xiàn)、樓市量價(jià)齊漲等市場過熱的現(xiàn)象，這是導(dǎo)致近期二線城市頻頻恢復(fù)限購、收緊樓市政策的主要原因。

       嚴(yán)躍進(jìn)：這一輪收緊政策主要是從收緊需求端的角度出發(fā)的，背后則是對目前資產(chǎn)泡沫的一種擔(dān)憂，主要是對房價(jià)過快上漲的一種干預(yù)。

       熊志坤：去年出臺的去庫存的寬松政策持續(xù)發(fā)酵，導(dǎo)致了去年下半年以來，一些二線城市的房價(jià)和地價(jià)出現(xiàn)過快上漲。

       2 房價(jià)將趨平穩(wěn)下跌可能性小

       問：已經(jīng)出臺收緊政策的城市取得了怎樣的成效?

       胡景暉：已經(jīng)出臺限購政策的城市，短期內(nèi)樓市并未出現(xiàn)明顯降溫：一方面，政策真正起到作用，尚需一定時(shí)間；另一方面，在限購的同時(shí)，尚需收緊信貸雙管齊下。

       熊志坤：可以肯定的是，限購政策出臺之后，成交量將普遍出現(xiàn)下降。但由于政策力度不同，不同城市的影響也并不完全一樣，譬如蘇州當(dāng)月房價(jià)走勢一度出現(xiàn)環(huán)比下滑，而其他城市并沒有出現(xiàn)明顯變化。按照以往的規(guī)律，政策在出臺之后需要一段時(shí)間的消化，不一定是立竿見影的。

       嚴(yán)躍進(jìn)：政策出臺的第一步，市場并不見得出現(xiàn)快速降溫，相反是恐慌性需求的釋放，使得成交量價(jià)短期內(nèi)繼續(xù)上升，需求進(jìn)一步透支，待政策消化一段時(shí)間之后，價(jià)格開始趨向平穩(wěn)，但下跌的可能性不大。

       3 政策持續(xù)收緊是大概率事件

       問：預(yù)計(jì)未來還會(huì)有哪些城市會(huì)出臺政策?北京有怎樣的政策傾向?

       胡景暉：未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，年初至今房價(jià)漲幅過快、高價(jià)地頻出、樓市過熱的一二線城市，尤其是松綁限購的二線城市，或?qū)⒅鸩交謴?fù)限購。

       北京的限購政策一直是全國最嚴(yán)格的，所以在限購方面進(jìn)一步加強(qiáng)的可能性不大。未來除了全國層面收緊樓市信貸外，就北京而言，或?qū)⒃诩哟笸恋毓��?yīng)、控制高價(jià)地等方面引導(dǎo)市場理性發(fā)展。

       熊志坤：未來將有兩類城市會(huì)繼續(xù)出臺收緊政策，一類是房價(jià)上漲比較快的二線城市，這些城市的特征是新房供應(yīng)量較少，庫存量相對偏小，價(jià)格上漲動(dòng)力大；另一類是位于一線城市周邊的區(qū)域和城市。受一線城市高房價(jià)帶動(dòng)，外溢效應(yīng)明顯，房價(jià)快速上漲。不過，由于每個(gè)城市的具體情況和面臨的問題并不相同，因此不同城市所采取的政策也必然有差異。

       嚴(yán)躍進(jìn)：從未來預(yù)期來看，合肥、福州、天津等城市都有可能繼續(xù)收緊政策，房價(jià)漲幅排在全國前十的城市都有可能，這些城市出臺的政策將從限購限貸、土地市場抑制價(jià)格等各個(gè)方面展開。

       4 短期內(nèi)成交量價(jià)仍將處高位

       問：政策調(diào)控之下，對四季度及明年的樓市走勢如何看待?

       胡景暉：2016年初以來，市場的加速趕頂已是“強(qiáng)弩之末”，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來市場的火爆，是由于“恐慌”而對未來購房需求的更進(jìn)一步透支，未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期。

       嚴(yán)躍進(jìn)：可以肯定的是，四季度的整體成交量仍然會(huì)明顯高于去年同期水平，同比增幅仍可能在10%左右。但相比高溫的三季度，會(huì)有所下跌，但跌幅也不會(huì)太大。價(jià)格仍然會(huì)繼續(xù)攀升，受收緊政策的預(yù)期影響，年底之前還會(huì)有很多人有繼續(xù)置業(yè)的打算。隨著政策影響的逐步釋放，明年量價(jià)可能會(huì)有所下滑，價(jià)格或?qū)⒕S持平穩(wěn)。

       熊志坤：當(dāng)收緊政策成為主旋律之后，在限購限貸的政策影響之下，不少投資者心態(tài)出現(xiàn)變化，越限越稀缺的心態(tài)還將繼續(xù)嚴(yán)重透支購買需求。同時(shí)，當(dāng)一個(gè)城市出臺限制性政策之后，需求便迅速蔓延到周邊區(qū)域，帶動(dòng)了新一波城市的量價(jià)上漲。