摘要：對(duì)于即將到來(lái)的“銀十”，仍有大量的購(gòu)房人摩拳擦掌準(zhǔn)備入市，無(wú)論開(kāi)發(fā)商怎樣變換開(kāi)盤方式，推出即售罄，推出即遇搶購(gòu)，成為“銀十”項(xiàng)目開(kāi)盤的狀態(tài)。

       價(jià)格繼續(xù)沖高 商住項(xiàng)目取證困難

       剛過(guò)去的“金九”，雖然入市項(xiàng)目數(shù)量有限，卻“成色十足”。9月份，各開(kāi)發(fā)商推出的項(xiàng)目幾乎款款都是“爆品”。無(wú)論開(kāi)發(fā)商怎樣變換開(kāi)盤方式，推出即售罄，推出即遇搶購(gòu)，成為“金九”項(xiàng)目開(kāi)盤的常態(tài)。

       對(duì)于即將到來(lái)的“銀十”，仍有大量的購(gòu)房人摩拳擦掌準(zhǔn)備入市。不過(guò)，9月供應(yīng)低潮情況，10月并未出現(xiàn)起色。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有26個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括臺(tái)湖銀河灣(樓盤資料)、益田·遠(yuǎn)洋萬(wàn)和風(fēng)景(樓盤資料)等7個(gè)純新盤，以及中國(guó)鐵建·花語(yǔ)金郡(樓盤資料)、華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料業(yè)主論壇)等19個(gè)老項(xiàng)目后期。前幾個(gè)月一直是新盤主力的商住項(xiàng)目明顯減少，26個(gè)新盤中僅有四個(gè)是商住產(chǎn)品。而10月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目報(bào)價(jià)相對(duì)此前均有提高。

       新盤

       預(yù)計(jì)26盤入市 “金九銀十”推盤量徹底失色

       “金九銀十”這一樓市的黃金節(jié)點(diǎn)，在以往不僅意味著大量購(gòu)房人選擇這一節(jié)點(diǎn)入市，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之時(shí)，一年銷售計(jì)劃中的重中之重。因此，開(kāi)發(fā)商以往多會(huì)選擇在“金九銀十”集中推盤，大量新盤在此期間推向市場(chǎng)。

       今年的“金九銀十”，有些不同。剛過(guò)去的9月，雖然購(gòu)房人熱情高漲，但入市項(xiàng)目數(shù)量卻十分有限。8月底，《廣廈時(shí)代》曾報(bào)道過(guò)，9月預(yù)計(jì)入市的新盤僅有30個(gè)。實(shí)際上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，9月實(shí)際開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)H有23個(gè)，金九在推盤量上成色明顯不足。

       從目前市場(chǎng)信息看，“銀十”，這一情況并不會(huì)出現(xiàn)改善。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有26個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括臺(tái)湖銀河灣、益田·遠(yuǎn)洋萬(wàn)和風(fēng)景等7個(gè)純新盤，以及包括中國(guó)鐵建·花語(yǔ)金郡、華業(yè)東方玫瑰等在內(nèi)的19個(gè)老項(xiàng)目后期。

       如此火熱的市場(chǎng)下，選擇入市的項(xiàng)目數(shù)量為何嚴(yán)重縮水？亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，這主要受制于土地市場(chǎng)的供應(yīng)節(jié)奏。整個(gè)9月北京公開(kāi)土地市場(chǎng)仍未有宅地出讓，這也是自6月之后連續(xù)第3個(gè)月住宅用地零供應(yīng)、零成交。而前9個(gè)月北京住宅用地僅實(shí)現(xiàn)7宗成交，其中純商住宅建筑面積僅42萬(wàn)平方米，這一數(shù)字也創(chuàng)造了歷年新低。隨著首開(kāi)華潤(rùn)城(樓盤資料)、電建·金地華宸等一批2015年出讓宅地項(xiàng)目的逐漸入市，未來(lái)土地可供變現(xiàn)量急劇減少，開(kāi)發(fā)商為維持企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，勢(shì)必將放慢出貨速度，因此未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)量也將持續(xù)低迷。

       “金九銀十”在推盤量上的徹底失色是北京新建商品房市場(chǎng)庫(kù)存問(wèn)題的直接體現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年北京商品房住宅供應(yīng)量與供應(yīng)面積均刷新了歷史最低紀(jì)錄，前八月商品房住宅供應(yīng)相較2015年同期減少了37.2%。截至9月中旬，市場(chǎng)庫(kù)存近5.8萬(wàn)套，同比去年同期下調(diào)了23.7%。未來(lái)北京商品房庫(kù)存仍將持續(xù)下調(diào)，庫(kù)存將很快進(jìn)入5萬(wàn)套區(qū)間。

       趨勢(shì)

       商住項(xiàng)目入市明顯減少 在售項(xiàng)目仍被追捧

       雖然預(yù)計(jì)入市的新盤數(shù)量沒(méi)有明顯變化，但在“銀十”預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目明顯減少。今年以來(lái)，商住項(xiàng)目成為市場(chǎng)的主角，幾次限購(gòu)調(diào)整的傳聞讓商住類項(xiàng)目成交量激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前八月北京商住類產(chǎn)品的成交量達(dá)4.5萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。9月，經(jīng)歷了此前的爆發(fā)，商住項(xiàng)目的成交雖然有所回落，但入市新盤也占據(jù)了9月新盤的半壁江山。從目前市場(chǎng)釋放的信息看，10月這一情況將出現(xiàn)改變。

       根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月僅有長(zhǎng)安源(樓盤資料)、國(guó)門智慧城(樓盤資料)、國(guó)銳金嵿、路勁世界城4個(gè)商住項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市。郭毅認(rèn)為，商住項(xiàng)目的明顯減少主要是受到商住調(diào)控預(yù)期之下預(yù)售管控加強(qiáng)的影響。

       郭毅分析稱，2016年以來(lái)北京商住項(xiàng)目一直保持著較高的入市積極性，3月份預(yù)售套數(shù)曾高達(dá)7314套，進(jìn)入下半年以來(lái)6月、7月也連續(xù)兩個(gè)月維持在6000套以上。不過(guò)自8月份開(kāi)始，隨著商住調(diào)控傳言的不斷發(fā)酵，相關(guān)部門對(duì)于商住項(xiàng)目的規(guī)劃審批及預(yù)售管控也開(kāi)始收緊，8月僅2132套商住產(chǎn)品取得預(yù)售許可證。而進(jìn)入9月之后這一管控更加嚴(yán)格，截至21日，商住產(chǎn)品取證預(yù)售量?jī)H有849套。郭毅認(rèn)為，10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，除國(guó)銳·金嵿(樓盤資料)項(xiàng)目早期已取得預(yù)售許可證不受影響之外，其他商住項(xiàng)目雖有入市計(jì)劃，但能否順利取證入市也尚未可知。

       雖然商住項(xiàng)目的入市節(jié)奏因政策預(yù)期而有所放緩，但購(gòu)房人對(duì)商住項(xiàng)目的購(gòu)買熱情依然高漲。上周，位于豐臺(tái)區(qū)青龍湖板塊的西山湖項(xiàng)目三期開(kāi)盤，該項(xiàng)目主推戶型為37-93平方米的商住loft。據(jù)項(xiàng)目方透露，當(dāng)天開(kāi)盤共推300套房源，排號(hào)近600個(gè)，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)售罄。另一位于順義區(qū)的商住項(xiàng)目當(dāng)代北辰MOMA VILLAGE(樓盤資料)，開(kāi)盤去化率也達(dá)到了87%。而9月，其他在區(qū)位上更具優(yōu)勢(shì)的商住項(xiàng)目開(kāi)盤，也都遭遇搶購(gòu)，開(kāi)盤售罄已是常態(tài)。

       在目前商品房供應(yīng)量明顯不足、購(gòu)房人購(gòu)房熱情高漲的態(tài)勢(shì)下，不限購(gòu)的商住產(chǎn)品仍然是購(gòu)房人追捧的焦點(diǎn)。

       價(jià)格

       預(yù)計(jì)開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格集體上漲 調(diào)價(jià)周期明顯變短

       除了商住項(xiàng)目明顯減少外，10月入市新盤另一個(gè)顯著特點(diǎn)就是價(jià)格的明顯上漲。商品房的全面高端化仍在延續(xù)，開(kāi)盤的老項(xiàng)目后期相較前期價(jià)格明顯上漲，純新盤的預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格也在不斷調(diào)高。

       根據(jù)亞豪君岳會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月入市的項(xiàng)目中，朝陽(yáng)區(qū)兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市單價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上；

       而豐臺(tái)區(qū)預(yù)計(jì)入市的天恒金融街·公園懿府、西山甲一號(hào)(樓盤資料)報(bào)價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米左右；

       大興亦莊核心區(qū)住宅項(xiàng)目中國(guó)鐵建·花語(yǔ)金郡、亦莊金茂悅報(bào)價(jià)均在5.5萬(wàn)元/平方米左右；

       房山核心區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)板塊住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)也正在沖擊4.5萬(wàn)元/平方米；

       門頭溝的華遠(yuǎn)·裘馬四季(樓盤資料)6月新盤入市報(bào)價(jià)即達(dá)到5.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)10月再次開(kāi)盤將超過(guò)這一價(jià)格，沖擊6萬(wàn)元/平方米。

       以豐臺(tái)區(qū)10月即將入市的天恒金融街·公園懿府和西山甲一號(hào)為例，兩個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期入市，價(jià)格相較前期產(chǎn)品均有大幅提高。公園懿府是位于南四環(huán)的純改善型樓盤，此前開(kāi)盤次次售罄。今年1-8月位列豐臺(tái)區(qū)住宅成交榜的前三名，成交均價(jià)為48167元/平方米。該項(xiàng)目主力戶型為115平方米三居，以此計(jì)算，一套總價(jià)在550萬(wàn)元左右，而按照項(xiàng)目最新65000元/平方米的開(kāi)盤預(yù)計(jì)價(jià)格，一套三居總價(jià)已上升至近750萬(wàn)元。另一位于豐臺(tái)園博園板塊的西山甲一號(hào)項(xiàng)目，8月28日剛進(jìn)行過(guò)一次開(kāi)盤，對(duì)外報(bào)價(jià)為58000元/平方米，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，最近兩周簽約成交價(jià)在53000元/平方米左右。僅相隔一個(gè)月不到，報(bào)價(jià)已經(jīng)上漲至65000元/平方米。

       老項(xiàng)目后期相較前期房源價(jià)格大幅上漲，而一些從未開(kāi)盤的項(xiàng)目，對(duì)外報(bào)價(jià)也在不斷上調(diào)。一位近期在忙著看房的購(gòu)房人表示，他已經(jīng)無(wú)法跟上各項(xiàng)目調(diào)價(jià)的節(jié)奏，感覺(jué)價(jià)格每周都在調(diào)，銷售在不停地和他說(shuō)價(jià)格又漲了。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至9月中旬，北京年內(nèi)成交商品房住宅35810套，合計(jì)成交金額達(dá)到了1902億，單套成交額高達(dá)531萬(wàn)，刷新了歷史紀(jì)錄，同比漲幅高達(dá)40.2%，成交均價(jià)達(dá)到了35424元每平方米，同樣創(chuàng)造了歷史新高，同比上漲24.9%。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從各個(gè)區(qū)域住宅項(xiàng)目的報(bào)價(jià)情況來(lái)看，北京住宅供應(yīng)市場(chǎng)中高端項(xiàng)目已成為主力，并且已出現(xiàn)明顯的郊區(qū)高端化、城區(qū)頂豪化的現(xiàn)象。受此影響，城區(qū)已成為高端財(cái)富階層的置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，剛改類需求外遷至近郊區(qū)域或分流至二手市場(chǎng)，而首置剛需則只能被迫外遷至更加遙遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣甚至環(huán)京區(qū)域，或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住市場(chǎng)。

       市場(chǎng)

       購(gòu)房熱情仍舊高漲 意向購(gòu)房群體擴(kuò)大

       雖然市場(chǎng)供應(yīng)量有限，價(jià)格也大幅上漲，但等待入市的購(gòu)房人卻在不斷增多，意向購(gòu)房群體伴隨著價(jià)格的推高而擴(kuò)大。

       在剛剛結(jié)束的北京秋季房地產(chǎn)交易展示會(huì)上，海外地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、投資型地產(chǎn)及自住型地產(chǎn)項(xiàng)目都得到了不同人群的關(guān)注。根據(jù)北京房展展會(huì)方調(diào)查顯示，此次秋季房展北京本地觀眾數(shù)量占總觀展人群數(shù)量的80%左右。觀展者中最近有買房打算的人群占總調(diào)查人數(shù)的75%，近期沒(méi)有買房打算的占25%。在打算買房的人群中，剛性需求（首次置業(yè)）占比20%，升級(jí)需求（換房或異地二套）占比51%，投資需求占比29%，升級(jí)及投資需求明顯上升。

       即將到來(lái)的十一黃金周或許又是一個(gè)“買房周”，在相關(guān)媒體調(diào)查了解時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多購(gòu)房人都在計(jì)劃著十一假期“看看房”。由于目前北京樓市的價(jià)格已經(jīng)位于高位，普通中產(chǎn)靠一人之力已經(jīng)投不動(dòng)了。有些購(gòu)房人就動(dòng)了合伙買房的念頭。使用某一個(gè)人的資格，幾個(gè)朋友共同湊首付投資買房。有這種想法的購(gòu)房人，比較保守的，認(rèn)為資金放在房子里還是最安全的，即使短期收益不好房子也可以留給孩子，比投入股市等投資渠道要好；比較激進(jìn)的則在期待房?jī)r(jià)的繼續(xù)急速上漲，用較少的資金撬動(dòng)不菲的投資收益。

       現(xiàn)在到底還要不要買房？業(yè)內(nèi)人士在被問(wèn)到這一問(wèn)題時(shí)，大都無(wú)法給出明確的回答�！翱床欢�”是他們給出最多的答案。一位地產(chǎn)從業(yè)人士笑稱，股市、p2p等投資渠道在刊登廣告時(shí)，都會(huì)用小字加上一行，“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”。他覺(jué)得現(xiàn)在售樓處也應(yīng)該加上這樣的告示牌，“投房有風(fēng)險(xiǎn)，降價(jià)別投訴”。他表示，無(wú)論在什么樣的市場(chǎng)下，量力而行，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)都是投資決策中最重要的。信貸寬松讓高杠桿買房變得容易，但高杠桿帶來(lái)的永遠(yuǎn)都是高風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)榻鼛啄曩I房從來(lái)沒(méi)賠過(guò)，就認(rèn)為買房一直不會(huì)賠。