摘要：9月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別比7月份增加13個(gè)和6個(gè)，同比上漲的城市分別比7月份增加4個(gè)和1個(gè)。

       數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)和同比上漲城市個(gè)數(shù)均較7月份有所增加，一、二、三線城市一、二手住宅價(jià)格同環(huán)比漲幅均擴(kuò)大。與此同時(shí)，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比7月份有所擴(kuò)大，同比漲幅二、三線城市均繼續(xù)擴(kuò)大，一線城市則在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大。

       數(shù)據(jù)

       多城漲幅有所擴(kuò)大

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀指出，我國(guó)8月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，總體體現(xiàn)出環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)有所增加和同比上漲城市個(gè)數(shù)也略有增加兩個(gè)特征。

       與7月相比，70個(gè)大中城市中，8月新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，持平的城市有2個(gè)，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

       同比來看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有62個(gè)，持平的城市有2個(gè)，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

       二手住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有9個(gè)，上漲的城市有57個(gè)，持平的城市有4個(gè)，最高漲幅為4.5%，最低為下降0.4%。二手房同比價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有53個(gè)，持平的城市有1個(gè)，最高漲幅為46.9%，最低為下降4.4%。

       劉建偉指出，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比7月增加13個(gè)和6個(gè)；持平的城市分別有2個(gè)和4個(gè)，分別比7月減少1個(gè)和3個(gè)；下降的城市分別有4個(gè)和9個(gè)。

       新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的64個(gè)城市中，比7月漲幅擴(kuò)大的城市有31個(gè)，漲幅在1%以上的城市有25個(gè)，最高漲幅為5.6%。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的57個(gè)城市中，比7月漲幅擴(kuò)大的城市有30個(gè)，漲幅在1%以上的城市有18個(gè)，最高漲幅為4.5%。

       與此同時(shí)，同比上漲城市個(gè)數(shù)也略有增加。8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有62個(gè)和53個(gè)，分別比7月增加4個(gè)和1個(gè)；持平的城市分別有2個(gè)和1個(gè)，均比7月增加1個(gè)；下降的城市分別有6個(gè)和16個(gè)。

       “分城看，8月一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均比7月有所擴(kuò)大。”劉建偉，而8月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二、三線城市繼續(xù)擴(kuò)大。

       縱深

       庫存壓力進(jìn)一步緩解

       根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月13日發(fā)布的《2016年1—8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，今年1—8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，商品房銷售額66623億元，增長(zhǎng)38.7%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

       雖然1—8月份商品房銷售面積和銷售額增速比1—7月份分別回落0.9個(gè)百分點(diǎn)和1.1個(gè)百分點(diǎn)，但其中住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)分別達(dá)到25.6%和40.1%，均高于總體商品房銷售面積和銷售額增幅。

       值得注意的是，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加54萬平方米。

       隨著樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”到來，9月一二三線城市樓市顯著升溫，主要城市的庫存壓力進(jìn)一步得到緩解。

       中國(guó)指數(shù)研究院9月5日發(fā)布《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)（20160829—20160904）》，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，第36周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4.2%。其中15個(gè)城市環(huán)比有所上升，占監(jiān)測(cè)城市的50%；與去年同期相比，30個(gè)代表城市成交量整體提升53.6%，其中23個(gè)城市同比上升。

       重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有15個(gè)主要城市庫存總量較上周下降1.90%。環(huán)比下降的13個(gè)城市中，廈門降幅最高，約9.68%，合肥次之，環(huán)比下降8.95%；僅深圳、蘇州環(huán)比有所上升，增幅分別為2.97%和0.53%。

       分城市來看，各線城市成交同環(huán)比繼續(xù)上揚(yáng)。環(huán)比來看，一、二、三線城市全部上升，但增幅均在10%以下；同比來看，各線城市繼續(xù)上行，一線城市增幅最高超七成。

       同時(shí)，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，武漢、上海和天津成交面積位居前三。從累計(jì)同比來看，僅深圳和北京分別下降31.16%和16.74%，其他城市均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中天津漲幅最高為89%。

       連線

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

       調(diào)控從嚴(yán)推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性

       自今年二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高后，南京、蘇州、廈門、武漢等地相繼出臺(tái)最新版房地產(chǎn)調(diào)控政策。18日，杭州發(fā)布公告，宣布將暫停向擁有多套房產(chǎn)的非本市戶籍居民家庭出售住房，回歸了限購城市的隊(duì)列中。

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管杭州樓市限購政策主要針對(duì)主城區(qū)，且主要針對(duì)非本市戶籍，力度不大。但是，結(jié)合此前蘇州、廈門樓市限購等種種跡象，表明核心二線城市政策已經(jīng)開始進(jìn)入收緊階段。

       “核心二線城市重啟限購主要是為了限制投資投機(jī)性需求。”張宏偉分析，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行，貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低，對(duì)于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房?jī)r(jià)正處于上漲通道的樓市。

       “從投資先后順序來看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市�！睆埡陚フf，這樣的投資客資金輪動(dòng)導(dǎo)致今年不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。

       張宏偉表示，對(duì)于首先出現(xiàn)輪動(dòng)的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅(qū)動(dòng)之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)，樓市也將步入調(diào)整的周期。對(duì)于還未出現(xiàn)快速上漲的長(zhǎng)沙、鄭州、青島、濟(jì)南、重慶等城市而言，現(xiàn)在仍然有投資價(jià)值可尋，但是在下一輪輪動(dòng)上漲之后也會(huì)進(jìn)入周期的高點(diǎn)。

       “從政策面來看，部分城市因?yàn)闃鞘羞^熱已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控措施，比如京滬深、蘇州、南京、合肥、杭州、廈門、鄭州等等�！睆埡陚シ治�，從政策面的趨勢(shì)來看，上述熱點(diǎn)城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性。

       張宏偉認(rèn)為，隨著如樓市限購等調(diào)控政策的從嚴(yán)執(zhí)行，上述城市的市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑，短期投資價(jià)值正在降低，投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，上述核心一、二線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。而等到投資客開始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。