摘要：2016年上半年樓市行情火熱，一線城市及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)火熱上漲，土地市場(chǎng)“地王”頻出；并且從房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，熱點(diǎn)二線城市漲幅超過(guò)一線城市。面對(duì)過(guò)熱的樓市現(xiàn)狀，專家表示下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

       根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。其中，一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)普漲、樓市行情火熱。而土地市場(chǎng)上，高價(jià)地又頻出。這一系列現(xiàn)狀，也引起了市場(chǎng)的關(guān)注和擔(dān)憂。

       為給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，近期一些熱點(diǎn)城市已陸續(xù)收緊政策或進(jìn)入調(diào)控窗口期。盡管對(duì)樓市的后續(xù)效應(yīng)還有待觀察，不過(guò)傳統(tǒng)的“金九銀十”或因此受影響。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，由于此前市場(chǎng)需求已遭過(guò)度透支，今年的“金九銀十”可能會(huì)成色不足。

       熱點(diǎn)二線城市漲幅超一線

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有58個(gè)，持平的城市有1個(gè)，下降的城市有11個(gè)，同比總體仍在上漲。分城看，一線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均進(jìn)一步收窄；而絕大部分二、三線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

       從一線城市來(lái)看，上半年深圳和上海的漲幅最為明顯。特別是深圳，去年僅一年左右的時(shí)間，深圳樓價(jià)的漲幅就超過(guò)20000元/平方米，今年一季度仍延續(xù)去年的漲勢(shì)，新房均價(jià)已達(dá)51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達(dá)16%，同比上漲47.4%；同樣領(lǐng)漲的還有上海，根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海房?jī)r(jià)均價(jià)已漲至45411元/平方米。

       值得注意的是，上海市住建委9月6日正式發(fā)布消息重申，上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行3月25日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，保持本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       相較于滬深，北京的上漲態(tài)勢(shì)也并未減緩。根據(jù)北京市建委公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年北京新建住宅市場(chǎng)各區(qū)總成交額1254.37億元，環(huán)比去年下半年上漲15.5%，同比去年上半年也上漲5成，成交均價(jià)34838元/平方米，價(jià)格環(huán)比去年下半年上漲4000元/平方米，同比上漲6000元/平方米，價(jià)格持續(xù)處于增長(zhǎng)通道。

       在四個(gè)一線城市中，廣州房?jī)r(jià)處于“慢牛”狀態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為15599元/平方米，同比僅上升6.14%。與北上深三大一線城市相比，廣州的樓價(jià)漲幅顯然很慢，不過(guò)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年樓市或要補(bǔ)漲，空間還很大。

       不過(guò)，今年部分熱點(diǎn)二線城市的表現(xiàn)可以說(shuō)完全超過(guò)了一線城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市中，南京、廈門和合肥房?jī)r(jià)同比漲幅分別為33%、39.2%、33.8%，遠(yuǎn)超北上廣；像天津、杭州、福州、南昌、鄭州、無(wú)錫和惠州等城市房?jī)r(jià)同比增幅均達(dá)到兩位數(shù)以上。

       除了商品房交易市場(chǎng)，一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆行情還體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，“高價(jià)地塊”頻出已引起業(yè)界的密切關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市拍出的“高價(jià)地”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。其中，杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過(guò)200%。

       多地進(jìn)調(diào)控窗口期

       過(guò)熱的市場(chǎng)行情，已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注與擔(dān)憂。

       對(duì)于下半年的樓市基調(diào)，發(fā)改委在7月14日發(fā)布宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況并回應(yīng)熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，已給出了明確的方向：對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲；對(duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫(kù)存。下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

       9月6日，住建部亦發(fā)文強(qiáng)調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。

       近期，部分二線城市已相繼出臺(tái)樓市收緊政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，接下來(lái)各地也會(huì)因“多米諾骨牌”效應(yīng)逐步進(jìn)入調(diào)控窗口期。

       在合肥，7月1日開(kāi)始執(zhí)行差異化信貸政策，商品房最低首付比為25%，部分情況購(gòu)買商品房的首付比為40%；蘇州、南京也同時(shí)在8月11日公布調(diào)控新政；而武漢和廈門則分別于9月1日和9月5日起實(shí)行限貸、限購(gòu)政策。

       隨著以上熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于部分城市房?jī)r(jià)和地價(jià)出現(xiàn)過(guò)熱傾向，為防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)熱點(diǎn)城市出臺(tái)收緊政策已成為大概率事件，而商品住房市場(chǎng)也有可能會(huì)迎來(lái)調(diào)整期。

       業(yè)內(nèi)：調(diào)控或升級(jí)

       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。此時(shí)，地價(jià)依然一路走高，房?jī)r(jià)仍然在快速上漲。此時(shí)政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，熱點(diǎn)城市尤其是房?jī)r(jià)上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購(gòu)。

       截至目前，包含北上廣深四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國(guó)共有9個(gè)城市實(shí)行不同程度的限購(gòu)和限貸政策�！捌鋵�(shí)廈門在7月就開(kāi)始限貸，最近則是加碼限購(gòu)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從各地的政策順序來(lái)看，通過(guò)限貸來(lái)去杠桿往往是第一步，如果在房?jī)r(jià)未能抑制住的情況下，就有可能進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控重啟限購(gòu)，“至于限制的具體力度則取決于房?jī)r(jià)漲幅的高低�！�

       房企：市場(chǎng)過(guò)度透支

       實(shí)際上，早在蘇州、南京等地出臺(tái)調(diào)控政策后，很多開(kāi)發(fā)商就未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)以及對(duì)企業(yè)的影響也提出了一些自己的觀點(diǎn)和看法。盡管對(duì)市場(chǎng)各有預(yù)判，不過(guò)都一致認(rèn)為前期市場(chǎng)已遭過(guò)度透支。

       旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中就認(rèn)為，政策出發(fā)點(diǎn)還是保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，一個(gè)城市這么高的漲幅，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很有利，會(huì)透支未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)。相信政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，是比較有利的；融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張巖則表示，國(guó)家制定這些政策也是相對(duì)合理，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)到完全賣不了的地步。

       盡管房企比較樂(lè)觀，不過(guò)隨著重啟調(diào)控的城市越來(lái)越多，此前火熱的市場(chǎng)行情勢(shì)必很難延續(xù)下去，而傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”也會(huì)受到影響。

       新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，熱點(diǎn)城市最大的問(wèn)題是無(wú)地可增，因此供應(yīng)難以明顯增加，更多非熱點(diǎn)城市要么供求基本平衡，要么就在去庫(kù)存的路上，市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生太大變化。

       在歐陽(yáng)捷看來(lái)，接下來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)放緩，其它二線城市受熱點(diǎn)城市的溢出效應(yīng)有所增長(zhǎng)，三四線城市去庫(kù)存政策不會(huì)改變，但增長(zhǎng)不會(huì)更多。“金九銀十依然是相對(duì)好的季節(jié)，但因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)透支，房?jī)r(jià)上漲、阻擋了部分客戶，政策擠出和延后了部分需求，金九銀十不能抱以過(guò)多期望，不會(huì)再有過(guò)去那種火爆但依然好于往年的7-8月份�！�

       而當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬判斷本年金九銀十還是會(huì)延續(xù)2016年整年的火熱態(tài)勢(shì)。不過(guò)，但是不可否認(rèn)的是整體需求被這波18個(gè)月的行情過(guò)分透支，隨著各地方政府政策相繼出臺(tái)，后市量?jī)r(jià)增速勢(shì)必會(huì)受到影響，加之信貸政策的趨緊變化，未來(lái)熱點(diǎn)城市的成交量會(huì)有變化。

       但受供應(yīng)有限影響，市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，本輪政策刺激使一二線城市市場(chǎng)火熱與三四線形成明顯反差。張鵬認(rèn)為，隨著整體貨幣政策的收縮，如地方城市不出臺(tái)應(yīng)對(duì)政策應(yīng)會(huì)對(duì)三四線市場(chǎng)的成交量造成一定影響。