摘要：2016年上半年，房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)可謂“一枝獨(dú)秀”，在“資產(chǎn)荒”和信貸增加的大環(huán)境之下，長(zhǎng)期作為投資者眼中優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的的房地產(chǎn)業(yè)，又開始了新一輪的價(jià)格大漲。

       面對(duì)房?jī)r(jià)如此漲幅，人們對(duì)房地產(chǎn)逐漸到達(dá)拐點(diǎn)的預(yù)期日益上升，房地產(chǎn)是否“泡沫化”的爭(zhēng)論也得到了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。此輪房?jī)r(jià)大漲是否屬于資產(chǎn)泡沫化的外化表現(xiàn)，不同地區(qū)特征如何？依據(jù)房?jī)r(jià)收入比和存銷比兩個(gè)指標(biāo)，有助于辨明不同等級(jí)城市房地產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)狀況，并找到去庫(kù)存的改善路徑。

       首先，需求端的房?jī)r(jià)收入比隨城市等級(jí)的不同而呈現(xiàn)出差異化特征。一線城市房?jī)r(jià)收入比處于較高位置。北京、上海均在25左右，今年漲勢(shì)明顯的深圳達(dá)到37。二線城市房?jī)r(jià)收入比均值為9.63，整體正常但分化明顯。偏高的城市均集中在東部沿海及長(zhǎng)江中下游地區(qū)。漲幅較大的南京、合肥、廈門明顯高于其余地區(qū)，其中廈門達(dá)到23.1。三線城市（烏魯木齊、貴陽(yáng)、海口、蘭州、銀川、西寧、呼和浩特）房?jī)r(jià)收入比普遍偏低，區(qū)域分化不明顯，均值為7.3，海口以10.7居首位。

       其次，供給端的存銷比在西部的二線城市和大部分三線城市均不容樂(lè)觀。截至7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)銷比降至1.5以下的正常水平，同比下降0.48。其中，一線城市的庫(kù)存量依然緊張，北上廣深四地平均存銷在8.7左右。二線城市整體庫(kù)存量相對(duì)處于合理水平，平均存銷比為11.4。但區(qū)域產(chǎn)異化依舊明顯。以杭州、合肥為首的長(zhǎng)江中下游城市存銷比在6-7個(gè)月，南京的庫(kù)存量更只有兩個(gè)月。而東北及西北地區(qū)庫(kù)存量明顯偏高，沈陽(yáng)、哈爾濱長(zhǎng)春等地庫(kù)存均在15個(gè)月以上，西安的存銷比達(dá)到19個(gè)月。三線城市的問(wèn)題最嚴(yán)重，平均存銷比為21個(gè)月，其中烏魯木齊高達(dá)27個(gè)月。

       一線城市的供不應(yīng)求依舊是房?jī)r(jià)過(guò)高的主要原因。但一線城市大量增加供給的難度很大，短期不現(xiàn)實(shí)，且房?jī)r(jià)的變動(dòng)多依附于政策。對(duì)于現(xiàn)有手段，政府應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移重心，尋求新的調(diào)控方式。一線城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)起步較早，因此住房改善性需求極大。以城區(qū)為例，有將近60%的居民住宅有改善性需求，這些住房的完善可分擔(dān)相當(dāng)一部分壓力。重慶作為近幾年發(fā)展速度最快的直轄市，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大波動(dòng)，主要源于重慶市政府對(duì)廉租房、共有房的建設(shè)。北上廣深能否打破現(xiàn)有局面，借鑒“重慶模式”，以地方政府為主導(dǎo)大力進(jìn)行廉租房、共有房的建設(shè)，都是值得期待的。

       對(duì)于本輪上漲領(lǐng)跑的部分二線城市，市場(chǎng)的投機(jī)行為必須引起注意。對(duì)于庫(kù)存量較少的城市，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)向，出臺(tái)相關(guān)政策，同時(shí)對(duì)蓄意的投機(jī)行為進(jìn)行有效約束，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。同時(shí)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲向二線城市轉(zhuǎn)移的背景下，一些滯漲城市值得關(guān)注。以東北地區(qū)為例。沈陽(yáng)、哈爾濱等主要城市今年房?jī)r(jià)均出現(xiàn)小幅下降。隨著國(guó)家1.6萬(wàn)億元振興東北政策的出臺(tái)，滯漲城市是否會(huì)有改觀，改觀以后前期積壓的庫(kù)存能否支撐增長(zhǎng)預(yù)期，都是下個(gè)階段需要關(guān)注的問(wèn)題。同時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)理性看待二線城市房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)于增長(zhǎng)過(guò)快的地區(qū)，遵循客觀規(guī)律，避免“羊群效應(yīng)”，杜絕投機(jī)行為。

       三線城市依然存在嚴(yán)重的供給過(guò)剩，因此對(duì)三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的考驗(yàn)最為嚴(yán)峻。雖然當(dāng)期“去庫(kù)存”取得階段性進(jìn)步。但參照歐美及日本的城市化進(jìn)程，隨著更多二線城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，更多的人口會(huì)向一、二線等較發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)，這對(duì)需求本就薄弱的三線城市是“雪上加霜”的。針對(duì)三線城市，不僅是政府，相關(guān)企業(yè)和消費(fèi)者同樣面臨很大壓力。政府作為城市的經(jīng)營(yíng)者和公共服務(wù)提供者，應(yīng)進(jìn)一步壓縮商品性住宅的開發(fā)建設(shè)，增加公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。另外，以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不斷削減房地產(chǎn)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，除了壓縮利潤(rùn)對(duì)樓盤進(jìn)行拋售等方式外，對(duì)下階段的發(fā)展應(yīng)積極進(jìn)行多元化布局。

       綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題日益明顯，且主要集中在三線城市。一線城市較低的庫(kù)存率可以沖抵高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較低。二線城市今年表現(xiàn)搶眼，區(qū)位上看由于一線城市前期的漲幅已經(jīng)趨于飽和，受擠出效應(yīng)影響，漲幅靠前的二線城市均集中在一線城市周邊，且擁有良好的居住環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。但部分二線城市市場(chǎng)炒作氣氛濃厚，南京民間更是屢現(xiàn)合伙湊錢炒房的情況。此類投機(jī)行為嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的正常運(yùn)行，為下階段的運(yùn)行埋下隱患。三線城市由于前期的過(guò)度開發(fā)，現(xiàn)階段去庫(kù)存壓力依然很大。三線城市今年的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度下跌，這從側(cè)面說(shuō)明，如今經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，部分前期虛高的標(biāo)的正逐漸回歸真實(shí)價(jià)值。