摘要：據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，30個(gè)典型城市新房住宅成交面積環(huán)比增長9.2%。在該指標(biāo)連續(xù)三個(gè)月下降之后，在政策調(diào)控預(yù)期、高地價(jià)等因素的刺激下，首度出現(xiàn)反彈。

       在政策調(diào)控預(yù)期、高地價(jià)等因素的刺激下，“沉寂”了三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度出現(xiàn)反彈跡象。

       上海易居房地產(chǎn)研究院9月2日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，30個(gè)典型城市新房住宅成交面積環(huán)比增長9.2%。在該指標(biāo)連續(xù)三個(gè)月下降之后，首度出現(xiàn)反彈。

       這一跡象頗為受人關(guān)注。有分析指出，若升溫的趨勢(shì)最終確立，則意味著市場(chǎng)又一波行情的到來。這不僅會(huì)繼續(xù)刺激土地市場(chǎng)，使房地產(chǎn)投資、拿地等供應(yīng)端指標(biāo)有所改善，而且還可能因房價(jià)反彈，而招致調(diào)控政策更快降臨。

       二線城市領(lǐng)銜升溫

       易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2287萬平方米，創(chuàng)最近七年來的同期最高水平。環(huán)比今年7月增長9.2%，同比增長27.2%。

       環(huán)比來看，這也是最近4個(gè)月以來市場(chǎng)的首度升溫。此前的5-7月，該指標(biāo)已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑。

       這與官方的數(shù)據(jù)不謀而合。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積的增速均在4月達(dá)到今年新高，此后便連續(xù)下滑。但到7月，降溫的趨勢(shì)已有所平緩。

       根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，30個(gè)城市中，有20個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長。其中蘇州的環(huán)比增幅最高，達(dá)到93.9%。但需要指出的是，蘇州7月份市場(chǎng)交易陷入低谷，所以8月份的環(huán)比值顯得非常高。

       以蘇州為代表，二線城市的升溫最為明顯。納入易居統(tǒng)計(jì)的15個(gè)二線城市，8月新房成交環(huán)比上漲9.5%，明顯高于一線城市的9.0%和三線城市的7.5%。從區(qū)域分布來看，中部城市最為活躍。18個(gè)東部城市成交量上漲9.0%，7個(gè)中部城市增長15.9%，5個(gè)西部城市則下降6.1%。

       易居方面表示，8月份市場(chǎng)交易升溫，反映出購房者入市積極性在提高。對(duì)于購房者而言，除了擔(dān)心房價(jià)上漲以外，也擔(dān)心信貸等政策收緊，所以才加快購房節(jié)奏。

       今年8月11日，南京、蘇州同時(shí)出臺(tái)政策，對(duì)樓市調(diào)控措施予以強(qiáng)化。8月31日，武漢、廈門也同時(shí)發(fā)布限貸、限購等措施。此外，合肥也傳出出臺(tái)“限購令”的風(fēng)聲。有分析認(rèn)為，這些政策的出臺(tái)，及其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，使得8月份多個(gè)城市出現(xiàn)了恐慌性購房現(xiàn)象，并導(dǎo)致二線城市成交量出現(xiàn)明顯回升。

       與此同時(shí)，隨著東部城市市場(chǎng)空間逐漸縮小，從下半年開始，房企深入中部城市拿地，并推動(dòng)武漢、鄭州、石家莊等城市地價(jià)不斷攀高。此舉被認(rèn)為是刺激需求入市，并導(dǎo)致中部區(qū)域成交量漲幅較大的主因。

       此外值得注意的是，在政策的壓制下，“長三角”等區(qū)域的投資資金出現(xiàn)向武漢、長沙等中部區(qū)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，也對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生了一定影響。

       行情與風(fēng)險(xiǎn)并存

       成交量的變化是市場(chǎng)的先行指標(biāo)，其不僅會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變動(dòng)，而且往往對(duì)拿地、投資等供應(yīng)端的指標(biāo)產(chǎn)生影響。

       對(duì)于8月市場(chǎng)升溫帶來的趨勢(shì)性信號(hào)，上海易居的解讀較為樂觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“此類市場(chǎng)邏輯在9月份會(huì)得到延續(xù)。尤其近期部分二線城市存在政策調(diào)整的可能，所以購房者在入市方面依然不敢懈怠。部分房企在9月份推盤節(jié)奏相對(duì)也會(huì)加快，這都會(huì)使得9月份市場(chǎng)成交繼續(xù)攀升�！�

       支撐該結(jié)論的還有季節(jié)性因素：9月和10月是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，被業(yè)界稱為“金九銀十”。該時(shí)段往往是企業(yè)一年中最重要的出貨時(shí)機(jī)，多采取加快推盤、降價(jià)等策略進(jìn)行銷售。

       因此，若即將到來的“金九銀十”如期兌現(xiàn)，今年的第二波市場(chǎng)行情也將正式確立。此前的一輪行情出現(xiàn)在上半年，房地產(chǎn)銷售、投資、資金來源等指標(biāo)從年初開始攀升，并在4月達(dá)到高點(diǎn)，然后逐漸下滑。

       上海易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向相關(guān)媒體表示，按照上述邏輯，二線城市和中部區(qū)域仍然會(huì)成為本輪市場(chǎng)升溫的重點(diǎn)。具體而言，長沙、石家莊、無錫、嘉興、廣州等房價(jià)被低估的城市會(huì)成為熱點(diǎn)，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)比較快的上漲。

       嚴(yán)躍進(jìn)還表示，市場(chǎng)升溫會(huì)使得此類城市去庫存壓力減小，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資和其他供應(yīng)指標(biāo)上升。

       需要注意的是，市場(chǎng)的升溫會(huì)使部分城市的房價(jià)出現(xiàn)過快上漲，也會(huì)繼續(xù)給土地市場(chǎng)帶來刺激，并使得“地王”持續(xù)出現(xiàn)。因此，伴隨著市場(chǎng)的升溫，會(huì)有越來越多的城市出臺(tái)調(diào)控政策進(jìn)行打壓。

       然而，風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司就認(rèn)為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自于居民新增中長期貸款，因此可以看到，信貸驅(qū)動(dòng)的樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。該機(jī)構(gòu)表示，工行、建行在部分熱點(diǎn)城市開始收緊外來人口購房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

       上述機(jī)構(gòu)還指出，隨著熱點(diǎn)城市地王頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，信貸政策收緊將是大勢(shì)所趨，初步估計(jì)在四季度實(shí)施。屆時(shí)，市場(chǎng)熱度將驟然降溫，觸發(fā)拐點(diǎn)。