摘要：從去年初開始的本輪一線城市房價暴漲態(tài)勢，已經(jīng)向二、三、四線城市蔓延。省會城市以及熱點二、三線城市房價已經(jīng)開始緊隨一線城市大漲起來。一個全國性房價普漲局面正在形成。對此，傳言上海、北京以及天津?qū)⒊雠_調(diào)控措施，包括繼續(xù)收緊限購限貸政策。

       本輪房價暴漲的原因是非常復(fù)雜的。從宏觀政策層面看，大肆放松樓市調(diào)控政策或者說徹底取締限購限貸限稅限價等綜合性樓市調(diào)控政策是首因。除了一線城市，目前其他城市的房地產(chǎn)政策包括房貸、稅收等政策都是最寬松最優(yōu)惠的。在這樣的政策下，蓋房買房都最劃算。資本必然蜂擁而入，房價不漲都難。

       貸款蜂擁而入房地產(chǎn)行業(yè)是房價暴漲的主要兇手。央行數(shù)據(jù)顯示，前7個月個人住房貸款增加將近3萬億元，住房與土地開發(fā)貸款將近4000億元，房地產(chǎn)貸款合計在3.4萬億元，占前7個月各項貸款增加額8萬億元的42.5%。四成多新增貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是多么可怕的一個數(shù)據(jù)啊。

       貸款資本瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)有宏觀政策導(dǎo)向的原因，即央行行長曾表示中國住房貸款的杠桿率并不高，在這種思想主導(dǎo)下，房地產(chǎn)貸款瘋狂加杠桿肯定會出現(xiàn)的。同時，房地產(chǎn)特別是一線城市房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，不僅吸引信貸資金，而且吸引各路資本都在瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

       另一個最大原因是商業(yè)銀行同樣面臨資產(chǎn)配置荒的問題。此前，某國有大行董事長表示，目前大型企業(yè)、好的企業(yè)基本都不貸款了。在這種情況下，銀行把個人住房按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對待。在前7個月個人住房貸款增加3萬億基礎(chǔ)上，九折房貸仍普遍存在。

       一個基本邏輯是，超級寬松房地產(chǎn)政策，必然導(dǎo)致房貸等各路資金都進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，接著是地王全面出現(xiàn)，再接著是房價普遍暴漲。

       房地產(chǎn)一業(yè)興導(dǎo)致百業(yè)衰、對其他實體行業(yè)的掏空效應(yīng)在中國已經(jīng)出現(xiàn)。包括信貸等負(fù)債性資金進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域不發(fā)生風(fēng)險的前提是，房價一直漲下去甚至暴漲下去。一旦房價下跌，必然導(dǎo)致房不抵債，最終發(fā)生資金鏈條斷裂，必然爆發(fā)金融風(fēng)險。美國次貸危機，歷史上多次房地產(chǎn)引爆的金融風(fēng)險都是前車之鑒。

       我們注意到，一些一線城市傳言將要出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。那么，一旦出臺效果會如何呢？一個基本判斷是房地產(chǎn)市場弄到今天，調(diào)控的難度越來越大了，效果不容樂觀。

       直擊房地產(chǎn)命門的房貸政策比如首付款比例已經(jīng)被社會金融、互聯(lián)網(wǎng)金融穿破底線。各種形式的首付貸根本無法監(jiān)管與控制。因此，與過去相比房貸政策的效果大不如從前、大打折扣了。

       關(guān)鍵問題還是政府對樓市調(diào)控的決心，這種半心半意的調(diào)控思維，每一次調(diào)控實際都是在給開發(fā)商促銷。比如，8月28日的浦東房地產(chǎn)交易中心被大量中介和購房者擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，不少人從早上8：30起就開始排隊，下午2：00還未能排到。截至8月28日11點，新房成交量達(dá)到了1267套。而五天之內(nèi)，上海新房成交總量高達(dá)5009套。業(yè)內(nèi)人士稱，如此高的成交量和傳聞“上海即將發(fā)布調(diào)控政策”有很大關(guān)系。傳聞的上海樓市調(diào)控政策已經(jīng)成為一次完美的促銷手段，開發(fā)商應(yīng)該感激涕零。

       當(dāng)然，也不是沒有一點辦法。最近被熱炒的加拿大溫哥華房價雪崩的主要原因是，7月25日，卑詩省府突然宣布，自8月2日起，海外個人或外資機構(gòu)登記購買的大溫住宅物業(yè)，將要額外支付15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅（Property Transfer Tax，簡稱PTT）。違規(guī)人士將會被罰款最高20萬元，或入獄兩年。這樣的措施一旦實施房價保準(zhǔn)直線下跌�？v觀中國，所有城市實行這樣的政策的可能性為零。

       看著央行大肆放水貨幣的勁頭，看著政府對土地財政、房地產(chǎn)稅收的迷戀，著實感到中國城市房價下跌的可能性真的不大。