摘要：今年部分城市商品住宅庫存去化周期數(shù)據(jù)繼續(xù)下降，存銷比處于歷史低位。同時(shí)，熱點(diǎn)區(qū)域的土地市場尚未出現(xiàn)降溫現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策應(yīng)注重買賣雙方共同發(fā)力。亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在宅地供應(yīng)極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。除此之外，近期針對(duì)商住治理的傳言再起，雖然尚未有明確的細(xì)則出臺(tái)，但是未來一段時(shí)間內(nèi)針對(duì)未開工項(xiàng)目的規(guī)劃審批將更加嚴(yán)格，這也直接影響到明年商住項(xiàng)目的供應(yīng)量。受到這兩方面的影響，明年住宅市場也將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。

       旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部2016年中期全員溝通會(huì)上，旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬發(fā)表了主題為“捍衛(wèi)理想”的演講。在這篇演講中，孔鵬提及，“今年上半年，上海大概120億，蘇州90億左右，我們（指旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部）大概85億，難就難在我們上半年沒有供貨。旭北在快速成長，在沖百億的路上，現(xiàn)在土地稀缺，獲得土地很難，大家可能都很擔(dān)心這個(gè)問題�！�

       這是北京房企的縮影，也是北京房企普遍面臨的情況。相關(guān)媒體了解到，今年上半年，北京萬科只拿了一塊地；北京龍湖拿了兩塊地。在資金充裕的市場背景下，拿地成為北京房企第一難題。

       供地荒

       在北京內(nèi)部召開的商住樓嚴(yán)控的研討會(huì)上，關(guān)于土地供應(yīng)，僅有少數(shù)表態(tài)。據(jù)相關(guān)人士透露，北京市對(duì)于土地供應(yīng)的態(tài)度是，“可以加大供應(yīng)，但要嚴(yán)控地王�！�

       該人士透露，嚴(yán)控地王是因?yàn)槟壳氨本?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">房價(jià)過高，而土地供應(yīng)量少是因?yàn)楸本┱�處在疏解人口的背景下�?/p>

       亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前8個(gè)月，北京公開土地市場實(shí)現(xiàn)宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米。

       今年4月12日，北京市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《北京市2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。今年北京全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃，相比2015年4600公頃的數(shù)量，減少了500公頃。雖然建設(shè)用地供應(yīng)總量有所減少，但住宅用地仍安排1200公頃，與2015年計(jì)劃量持平。

       盡管北京市并沒有明確嚴(yán)控供應(yīng)，但土地供應(yīng)“瘦身”卻是顯而易見的。

       根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃公布的指標(biāo)，2016年全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃，其中新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2250公頃。

       北京市國土局對(duì)外的表態(tài)是，今年北京市將嚴(yán)控新增建設(shè)用地，各區(qū)落實(shí)年度減量目標(biāo)，明確新增建設(shè)用地供應(yīng)對(duì)應(yīng)減量騰退用地實(shí)施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

       “瘦身”正真實(shí)反映在公開土地市場上。

       中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：過去幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺。從2013年到2015年間，北京土地市場供應(yīng)的住宅類用地地塊為113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬平米。剔除地塊中包含的其他屬性地塊，只有1350萬平米為住宅，這其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應(yīng)比例計(jì)算，大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價(jià)。

       更為嚴(yán)峻的是今年前8個(gè)月，北京公開土地市場實(shí)現(xiàn)宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米。

       亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在宅地供應(yīng)極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。除此之外，近期針對(duì)商住治理的傳言再起，雖然尚未有明確的細(xì)則出臺(tái)，但是未來一段時(shí)間內(nèi)針對(duì)未開工項(xiàng)目的規(guī)劃審批將更加嚴(yán)格，這也直接影響到明年商住項(xiàng)目的供應(yīng)量。受到這兩方面的影響，明年住宅市場也將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。

       當(dāng)前的市場庫存也不足。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：截止到今年8月15日，北京市官方公布的可售住宅是58374套。按照二季度純商品房住宅1.4萬套計(jì)算，大約去化周期是12個(gè)月。而這些庫存也要分類來看，真實(shí)的庫存量處于很低的水平。2014年以來，北京庫存一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。最高點(diǎn)是9.2萬套。

       鏈家地產(chǎn)也提供了二手房層面的供應(yīng)情況。8月第三周新增客源/新增房源為5.48，意味著每1套新增供給對(duì)應(yīng)5.48個(gè)新增需求，供需矛盾較緊張，在這種市場下賣方占有絕對(duì)話語權(quán)，在基于市場判斷進(jìn)行調(diào)價(jià)時(shí)，漲價(jià)業(yè)主的占比高達(dá)75.5%，且這一指標(biāo)呈持續(xù)上升趨勢，可見賣方的強(qiáng)勢地位在進(jìn)一步增強(qiáng)。

       開發(fā)商苦惱與等待

       不少北京區(qū)域房企正在面臨“斷頓”問題。

       “之前還有土地儲(chǔ)備的暫時(shí)還不會(huì)面臨斷頓問題，沒有的肯定有問題。包括商改住占庫比例大的都會(huì)出現(xiàn)斷頓問題�！本┩躲y泰集團(tuán)總裁高一軒建議，政府應(yīng)盡快加大供地以穩(wěn)定預(yù)期，同時(shí)采取有效手段控制地王。

       他認(rèn)為，供地的稀缺會(huì)影響市場預(yù)期。北京的房價(jià)還會(huì)更高。

       開發(fā)商希望政府加大供應(yīng)，但北京市正面臨疏解人口的重要任務(wù)。顯然，二者之間有所矛盾。按照北京市整個(gè)人口紅線，到2020年全市常住人口要小于2300萬，其中城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2-3個(gè)百分點(diǎn)，爭取到2020年下降15個(gè)百分點(diǎn)左右。

       高一軒坦承，今年截至到目前，京投銀泰還尚未拿地。開發(fā)商目前最苦惱的問題是拿地難。房企的解決方案是“等待”。

       孔鵬用一種激勵(lì)的方式試圖鼓舞他的北京團(tuán)隊(duì)�！�房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的需求是什么呢？城市化加改善。城市化率包括大中城市的改善需求還是很旺盛的，所以我們面對(duì)著10年的高位平臺(tái)期，這一點(diǎn)毋庸置疑。我們旭北（旭輝集體北京公司）在快速成長，我們很多曾經(jīng)服務(wù)過的企業(yè)，合作過的伙伴都轉(zhuǎn)行了、消失了、不在了。為什么？在行業(yè)的高位平臺(tái)期，任何行業(yè)都面臨著集中度的提升。行業(yè)的集中很殘酷，就是大魚吃小魚，就是優(yōu)秀企業(yè)兼并落后企業(yè)。大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模不會(huì)再增長了，很多專家都說十三萬億十四萬億是頂，2013年是頂，2016年也不見得會(huì)超過這個(gè)頂。當(dāng)行業(yè)規(guī)模見頂?shù)臅r(shí)候我們?cè)趺崔k？只有一條路：那就是成為行業(yè)的大魚，成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和領(lǐng)軍者。”

       幾乎所有有志于在北京發(fā)展的房企都將目光轉(zhuǎn)向存量市場，通過收購的方式擴(kuò)大市場容量。北京萬科內(nèi)部啟動(dòng)的是“曼哈頓計(jì)劃”。所謂曼哈頓計(jì)劃也就是收購城市核心區(qū)項(xiàng)目，以相對(duì)低價(jià)獲取相對(duì)稀缺地段的存量物業(yè)，進(jìn)行改造從而獲取溢價(jià)。

       此外，不少房企還將目光轉(zhuǎn)向環(huán)北京區(qū)域。

       孔鵬認(rèn)為，“隨著非首都功能的外移，隨著結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大北京區(qū)域市場會(huì)有2000億市場轉(zhuǎn)移到周邊，移到河北。另外，最近建設(shè)部重新更改了土地指標(biāo)，評(píng)估了耕地，說上海北京不需要那么多的耕地，所以會(huì)釋放出來一些土地，釋放出來的土地相當(dāng)于我們北京城六環(huán)以內(nèi)的一個(gè)面積。未來開發(fā)商面對(duì)的是什么？雙中心一環(huán)，重新估值的土地還有釋放出來的指標(biāo)�！�

       孔鵬對(duì)他的員工激勵(lì)稱，“如果我們夠優(yōu)秀，我們還會(huì)面臨地荒嗎？”