摘要：去庫存一直是房地產(chǎn)的主旋律，據(jù)相關(guān)研究顯示，2016年上半年庫存削減態(tài)勢明顯，連續(xù)10個月庫存同比下滑。但是，房地產(chǎn)庫存兩極分化態(tài)勢也很明顯，部分城市庫存不降反升。

       3日，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用，建議未來因城施策加大調(diào)控力度，進(jìn)一步去庫存；鼓勵先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房，鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目。

       上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢。但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。專家稱，在持續(xù)“去庫存”的同時，應(yīng)警惕高杠桿帶來的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

       降溫 房地產(chǎn)銷售投資現(xiàn)回調(diào)

       進(jìn)入7月，“地王”的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，加上淡季效應(yīng)，此前領(lǐng)漲的深圳，也再次走在一線城市之前，率先進(jìn)行下調(diào)。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。

       事實(shí)上，回調(diào)已成為7月的房地產(chǎn)市場的主旋律。長江證券報告顯示，75城成交數(shù)據(jù)同比增速持續(xù)回落。2016年7月，75城成交面積同比增長11.47%，相比6月回落7.58個百分點(diǎn)，回落幅度比上月再度加快。

       對此，長江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢繼續(xù)得到驗(yàn)證，在寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊、房價上漲、基數(shù)抬升等四重因素影響下，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。

       房地產(chǎn)投資也同步放緩。日前，統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實(shí)際增長8.0%），增速比1月至5月回落0.9個百分點(diǎn)，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個百分點(diǎn)。這是2016年以來，房地產(chǎn)投資在連續(xù)3個月增速上漲后，第二月處于回落態(tài)勢。同時，6月份國房景氣指數(shù)為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)，為年內(nèi)首次回落。

       蒲東君認(rèn)為，隨著今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數(shù)的不斷走高，房地產(chǎn)銷售加速回落，投資增速回調(diào)明顯。

       因此，中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，目前來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了高位下調(diào)跡象，而這也給處于“去庫存”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場再度增壓。因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，仍需穩(wěn)定房地產(chǎn)投資以支持經(jīng)濟(jì)增長，而這也正是發(fā)改委此次喊話的主因。

       的確，發(fā)改委文中透露，今年以來，民間投資和制造業(yè)投資增速持續(xù)下降，市場內(nèi)生的投資增長動力疲弱，投資下行壓力不容忽視；個別投資總量較大省份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，投資波動風(fēng)險增加。

       差異 不同城市庫存兩級分化

       上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯，保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢。

       其中，重點(diǎn)監(jiān)測的70個城市中，有44城庫存出現(xiàn)同比下跌。具體來看，昆山、蘇州、大廠、南京庫存面積同比分別下調(diào)41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調(diào)更是高達(dá)66.5%。

       在此背景下，去庫存周期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫在年初去庫存周期分別為59、40、18、24和18個月，而到了上半年末，去庫存周期分別調(diào)整為30、28、9、15和9個月，分別減少了30、12、9、9和9個月。同時，蘇州庫存僅存5個月，燕郊、惠州的庫存周期分別為4個月和3個月，而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個月左右。

       但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。具體來看，濟(jì)南房地產(chǎn)庫存規(guī)模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，�？�、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟(jì)寧同比上漲67.0%，茂名庫存同比漲幅更是高達(dá)69.2%。

       從去化期來看，在合肥、南京等地面臨“庫存荒”的同時，沈陽、晉江等8個城市去化周期仍高達(dá)20個月以上，其中，丹東、唐山去化周期高達(dá)30個月。

       上海易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，在經(jīng)歷一段較長時間的去化下，房地產(chǎn)庫存已得到不同程度的釋放。但對于庫存壓力較大的三四線城市來說，積極去庫存依然是其未來的主要任務(wù)。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策已由放松趨向于刺激，且天量貨幣“大水漫灌”，但在部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動，長期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍將會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。

       警惕 要去庫存也要防“泡沫”

       有業(yè)內(nèi)人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經(jīng)濟(jì)及財政收入，在仍未找到替代行業(yè)的背景下，地方財政仍將繼續(xù)對房地產(chǎn)的依賴，而這也決定了房地產(chǎn)穩(wěn)投資的方向不能改變。此外，針對冷熱不均的市場，下半年因城施策將成為主流。對于庫存仍較大的城市，千方百計去庫存仍是王道。

       也正因如此，發(fā)改委提出，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，因城施策加大調(diào)控力度。對于高庫存城市，鼓勵進(jìn)一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。同時，鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存；完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力。

       而在一二線等住房供應(yīng)緊張的城市，發(fā)改委認(rèn)為，要采取擴(kuò)大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。

       對此，中銀國際證券分析師袁豪表示，上周中央政治局會議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”引起市場關(guān)注，雖然目前一二線城市樓市和地市面臨過熱困局，但包括三四線城市在內(nèi)的行業(yè)整體仍在漫長的去庫存進(jìn)程中，而國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢動蕩加劇，國內(nèi)貨幣政策不會做出激進(jìn)調(diào)整。

       但值得注意的是，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬瑞慶認(rèn)為，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)泡沫仍然存在，不能因?yàn)楦邘齑婧筒糠殖鞘蟹績r呈現(xiàn)下降趨勢而無視房價整體的上漲勢頭。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及完成“去庫存”和“降成本”的迫切任務(wù)中，地方政府不能忘記“資產(chǎn)泡沫”的危險。

       對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍日前在接受采訪時也表示，供給側(cè)改革取得了較為明顯的進(jìn)展，但一些地方、某些領(lǐng)域在推進(jìn)供給側(cè)改革過程中依然存在問題。比如房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革應(yīng)該是去房產(chǎn)泡沫、降房價，然而一些地方房價卻出現(xiàn)了明顯上漲，地方對這方面的認(rèn)識還不足，需要探索調(diào)整。