摘要：2016年上半年，是2010年不斷推出限購以來，中國房地產(chǎn)政策環(huán)境“最寬松”的時(shí)期。上半年樓市持續(xù)火爆，土地市場(chǎng)一片火熱。專家表示，從2016年的房價(jià)走勢(shì)來看，今年下半年房價(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)弱于今年上半年。

       從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺(tái)，全國范圍內(nèi)“去庫存”已成當(dāng)務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補(bǔ)貼等各類實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購房契稅也史無前例作出調(diào)整放松，強(qiáng)勁地支撐了市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。

       但進(jìn)入樓市下半年，決策層的思路開始出現(xiàn)新的變化。

       去庫存：從加快到有序引導(dǎo)

       7月26日，被視為觀察宏觀政策方向最佳窗口的中共中央政治局會(huì)議召開，在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基礎(chǔ)上，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

       會(huì)議對(duì)于政策的定調(diào)仍然是“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，并明確了落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，并首次提及了“抑制資產(chǎn)泡沫”。

       值得注意的是，多位房地產(chǎn)業(yè)人士在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)認(rèn)為，作為一個(gè)半年的總結(jié)會(huì)議，其實(shí)代表了宏觀政策的方向，對(duì)于下半年房地產(chǎn)有很大意義。

       “當(dāng)下的一二線城市地王頻出，房價(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)相關(guān)媒體表示。

       對(duì)于“五大重點(diǎn)任務(wù)”中的“去庫存”，中共中央政治會(huì)議上的描述為：“去庫存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來�！倍�在2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)去庫存的表述是：“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�

       在張大偉看來，對(duì)“去庫存”的用詞從“加快”到“有序引導(dǎo)”，其中的變化值得推敲。

       “過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化。在未來的‘去庫存’上，房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多地會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策�！睆埓髠フf。

       在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是對(duì)房價(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來說，進(jìn)入下半年之后，其樓市走勢(shì)將受到各方面的不確定性因素影響。

       張宏偉向相關(guān)媒體透露，下半年國家會(huì)嚴(yán)控“地王”，雖然政策沒有出，但是會(huì)提前預(yù)警。據(jù)他介紹，國土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對(duì)措施。

       在信貸政策方面，張宏偉認(rèn)為，“收信貸”降杠桿為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫。通過提高二套房首付比例“降杠桿”成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

       房價(jià)：下半年漲幅可能走弱

       那么，隨著政策層面的變動(dòng)，下半年的樓市會(huì)如何走？

       在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從2016年的房價(jià)走勢(shì)來看，今年下半年房價(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，但漲幅會(huì)弱于今年上半年。

       “換而言之，房價(jià)沒有下跌的趨勢(shì)，總體繼續(xù)會(huì)上漲，只不過后續(xù)若信貸政策收緊，市場(chǎng)交易會(huì)下跌，這個(gè)時(shí)候，房價(jià)漲幅會(huì)比較小。”嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于部分房價(jià)漲幅小的三四線城市，購房節(jié)奏加快或放緩本身問題不大，而省會(huì)城市房價(jià)上漲的速度會(huì)加快，這是需要警惕和注意的。

       中國社科院最新發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè)，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。

       中國社科院認(rèn)為，未來市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市、一二線城市和經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三四線及以下城市將持續(xù)較冷。

       樓市：調(diào)整期或遲到，但不缺席

       張宏偉認(rèn)為，從以往出現(xiàn)過熱階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場(chǎng)過熱的時(shí)候，全國性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為樓市降溫。但如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，也就意味著，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市來說，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房價(jià)上漲過快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。

       以上海為例，為了抑制去年下半年以來的房價(jià)上漲，3月25日，“史上最嚴(yán)”上海樓市新政“滬九條”發(fā)布，調(diào)控措施進(jìn)一步收緊了信貸政策，同時(shí)限購政策門檻進(jìn)一步提高，非滬籍居民繳納社保及稅務(wù)的要求從兩年提高到5年。

       張宏偉認(rèn)為，政策面收緊加之現(xiàn)在市場(chǎng)的價(jià)格和量有所透支，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)在下半年到明年進(jìn)入調(diào)整期，“但進(jìn)入調(diào)整期的時(shí)間點(diǎn)可能會(huì)因外一些額外市場(chǎng)因素的影響而有所推遲”。

       對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，長江證券研報(bào)認(rèn)為，從短期來看，在銷售火熱和融資暢通雙重利好疊加之下，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)狀況大幅好轉(zhuǎn)，資金壓力明顯緩解。但是從長期來看，房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿運(yùn)行仍然面臨較高的償債壓力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

       同花順數(shù)據(jù)顯示，截至7月22日，滬深兩市已有62家上市房企公布了半年報(bào)預(yù)告，其中，利潤預(yù)增的公司有17家（含預(yù)增13家、略增4家），占比近三成。

       與此同時(shí)，銷售業(yè)績的好轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)上市公司目前資金較為寬裕。數(shù)據(jù)顯示，上市房企2016年一季度末貨幣資金達(dá)到6423億元，同比大幅增長77%，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則環(huán)比下降5%，短期償債壓力大幅緩解，上市房企的貨幣資金覆蓋率已經(jīng)由2014年末的0.84上升至2016年一季度末的1.14。

       “中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入‘白銀時(shí)代 '之后，市場(chǎng)繁榮度開始下降，行業(yè)的周期性、波動(dòng)性可能會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)一大特點(diǎn)，高杠桿、高增長帶來的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，其對(duì)房企的打擊可能是致命的�！遍L江證券認(rèn)為，降低負(fù)債水平、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能成為未來房地產(chǎn)企業(yè)需要研究的課題。